Management Summary
Makroökonomische Entwicklung: Osteuropa wurde durch die Weltfinanzkrise sowie die Eurolandkrise 2008-2012 stark in Mitleidenschaft gezogen. Nur Polen ist es gelungen, einer (oder mehreren) Rezession(en) zu entgehen.
Einhergehend mit der Erholung in Euroland ist auch in Osteuropa ein Wirtschaftsaufschwung zu beobachten. Das Wirtschaftswachstum dürfte 2017 besonders kräftig ausfallen - in allen Ländern werden BIP-Wachstumsraten deutlich oberhalb des Wachstumspotenzials erwartet.
Allerdings gibt es deutliche Unterschiede in der makroökonomischen Stabilität und institutionellen Entwicklung.
Länderrisiko: Der Ratingtrend in der Region war in den letzten Jahren
gemischt: Während die Ratings der Slowakei, Ungarns und Rumäniens von den Agenturen angehoben wurden, mussten Bulgarien und Polen Herabstufungen hinnehmen. Alle Ratingdurchschnitte liegen heute im Investment-Grade Bereich, sind mit Ausnahme von Tschechien allerdings niedriger als vor dem Ausbruch der Finanzkrise in 2008. Der Rating-Ausblick für die betrachteten Länder ist überwiegend stabil, sodass in den kommenden zwei Jahren im Hauptszenario jenseits unerwarteter politischer und wirtschaftlicher Krisen keine nennenswerten Ratingveränderungen zu erwarten sind.
Die größten Verbesserungen beim Deka Immobilien Real Estate Country Score (DIRECS) ergaben sich in den vergangenen fünf Jahren für Bulgarien und Rumänien. Die Slowakei verzeichnete zuletzt eine marginale Aufwertung, während Ungarn durch schlechtere Bewertungen von Bonität, Transparenz, Rechtsstaatlichkeit und Eigentumsrechten abgewertet wurde.
Die aktuellen politischen Entwicklungen in Polen führen voraussichtlich nur zu einer leichten Abwertung des Gesamtscores.
Immobilienmärkte: Die Büromärkte der jeweiligen Hauptstädte profitierten bei der Nachfrage vom sehr robusten Wirtschaftswachstum.
Allerdings hat auch das Neubauvolumen nach längerer Stagnation teilweise stark angezogen, sodass insbesondere in Bukarest und Bratislava mit steigenden Leerständen zu rechnen ist ebenso wie in Warschau mit seinem seit fünf Jahren anhaltenden Bauboom. In Budapest und Sofia dürfte das verfügbare Angebot zumindest 2017 noch weiter abnehmen, während es in Prag stagnieren sollte. Das Mietwachstumspotenzial in den Städten mit hohen Fertigstellungen ist begrenzt. Das Transaktionsvolumen der sechs Staaten belief sich 2016 auf knapp 12 Mrd. EUR und erreichte damit den höchsten Wert seit 2007. 2017 könnte ein neuer Rekord aufgestellt werden. Allerdings stellt das knappe Angebot an investierbarem Produkt mit sehr guter Qualität einen limitierenden Faktor dar.
Investmentfazit: Die betrachteten Länder befinden sich in einem konjunkturellen Aufschwung. Die makroökonomische Stabilität hat sich seit der Finanzkrise durch die Reduktion der außenwirtschaftlichen Ungleichgewichte und durch die teilweise Konsolidierung der Staatsfinanzen verbessert. Der Ratingausblick für die Region ist stabil bis leicht positiv. Die EU-Mitgliedschaft stellt nach wie vor einen wichtigen institutionellen Anker dar. Unserer Einschätzung nach ist ein Zusammenbruch dieses institutionellen Rahmens trotz der in der Region vorhandenen Zentrifugalkräfte nicht zu befürchten. Die Erfolge der Länder bei institutionellen Verbesserungen und der Korruptionsbekämpfung sind gemischt.
Für institutionelle Investoren bieten die osteuropäischen Immobilienmärkte Chancen abseits der derzeit teuren westeuropäischen Kernmärkte. Allerdings sind die Märkte im Vergleich überwiegend klein, sodass eine größere Investition unter Umständen bereits zu einer marktbeherrschenden Stellung führen kann. Lediglich Prag und Warschau weisen in dieser Hinsicht eine gewisse kritische Masse auf. Auch wirtschaftspolitische Risiken wie staatliche Eingriffe in die Wirtschaft, die sowohl Mieter als auch Eigentümer von Immobilien betreffen könnten, sind zu beachten, insbesondere in Polen und Ungarn, und sorgfältig gegen Renditechancen abzuwiegen.
