REITs: Das Immobilieninvestment der Stunde
Der Run auf Immobilien ist ungebrochen – entsprechend leergefegt ist der Markt für hochwertige Objekte. Anleger, die in Immobilien investieren wollen, sollten daher abwägen, welches Investmentvehikel sie wählen. „Im derzeitigen Marktumfeld bieten Immobilienaktien ein attraktives Chance-Risiko-Profil - nicht zuletzt dadurch, dass sich börsennotierte Immobilienunternehmen durch jede Menge Flexibilität auf Portfolioebene auszeichnen“, bringt Vincent Bruyère, Senior-Portfoliomanager bei Degroof Petercam AM, die Vorteile auf den Punkt. Gelistete Immobilienunternehmen (REITs) verwalten nicht nur Immobilienportfolios, sondern entwickeln Wohnimmobilien oder andere gewerbliche Objekte, wie Büros, Logistik, Einzelhandel oder Industrieflächen weiter bzw. initiieren in diesen Segmenten ganz neue Projekte. Dieser Mix macht sie deutlich beweglicher als zum Beispiel offene Immobilienfonds, die von ihrer Struktur her Objekte nur dann kaufen, wenn ihnen entsprechende Mittel zufließen. Da dies in der Regel aber nur nach und nach erfolgt und phasenweise auch unregelmäßig sein kann, können Immobilienfondsmanager grundsätzlich ein Timing-Problem haben. Dies kann dazu führen, dass sie am Markt verfügbare attraktive Objekte mitunter anderen Investoren überlassen müssen. Die letzte Finanzkrise hat zudem Schwächen aufgezeigt, wenn Objekte ohne wirtschaftliche Perspektive nicht rechtzeitig veräußert werden.„REITs investieren zunächst eigenes Kapital und sind nicht von Kapitalrückgaben der Anleger betroffen, da der Handel über die Börse erfolgt. Sie können ihre Portfolios ständig nach eigenen Kriterien analysieren und entscheiden, ob einzelne Objekte noch passen oder nicht. Ihre Bestände können so über längere Zeiträume qualitativ fit gehalten werden“, sagt der Fondsmanager des DPAM Invest B Real Estate Europe Dividend.
Viele börsennotierte Immobiliengesellschaften sind schon sehr lange am Markt. Sie konnten in der Vergangenheit die attraktivsten Objekte durch Kauf oder Übernahmen erwerben. Beispiel Unibail Rodamco Westfield: Der französische Shoppingcenter-Betreiber hält viele seiner Objekte über Jahrzehnte im Bestand, entwickelt diese weiter, verbessert deren Infrastruktur und fördert die Belebung. So optimiert das Unternehmen die Qualität seines eigenen Immobilienportfolios und steigert dessen Marktwert.
In den Vereinigten Staaten leiden viele Einkaufszentren darunter, dass die Verbraucher zunehmend online shoppen. Mit Blick hierauf werden auch europäische Einzelhandelsriesen derzeit mit einem signifikanten Bewertungsabschlag gehandelt. Hochqualitative Titel wie Unibail Rodamco Westfield gelten dadurch als deutlich unterbewertet. Entsprechend hoch ist hier das Wertpotenzial.
Immobilien bleiben Stabilitätsanker
Einige Indikatoren deuten darauf hin, dass sich der Aufwärtszyklus an Europas Immobilienmärkten bereits in der Endphase befindet. Immobilienexperte Vincent Bruyère schätzt die Gesamtaussichten für die nächsten zwei Jahre dennoch relativ robust ein. „Die Hauptrisiken für Immobilien sind ein schneller Anstieg der Zinsen und ein Rückgang der Konjunktur. Schnelle Zinsanstiege sind von Seiten der Zentralbanken mittelfristig nicht zu erwarten. Das begrenzte Angebot und die hohe Nachfrage führen zu einer stabilen Mietsituation mit sehr geringem Leerstand und guten Mieteinnahmen. Die hohe Differenz zwischen Immobilienrendite und Zinsen bietet den Gesellschaften zudem einen ordentlichen Puffer, wenn sich die Konjunktur eintrüben sollte.“
Derzeit werden Immobilienaktien mit einem Abschlag auf ihren Nettoinventarwert gehandelt. Dieser liegt bei rund 18 Prozent für Europa und 5 Prozent für die Eurozone. Dies deutet darauf hin, dass Anleger mit sinkenden Immobilienbewertungen rechnen. „Auf der Grundlage aktueller Marktdaten gehen wir jedoch davon aus, dass die Nettoinventarwerte im Durchschnitt weiter ansteigen werden, und zwar nicht nur in hochwertigen A-Lagen, sondern auch in B-Lagen“, sagt Vincent Bruyère. Er erwartet für die nächsten zwei Jahre eine jährliche Gesamtrendite zwischen acht und neun Prozent, wovon eine Hälfte aus der Dividende und die andere Hälfte aus der eigentlichen Kapitalrendite, der Steigerung des Nettoinventarwertes, stammt.
REITs gehören in Anlegerportfolios
Die Aufnahme börsennotierter Immobilien in ein diversifiziertes Anlageportfolio kann dessen Effizienz und das Risiko-Rendite-Profil insgesamt verbessern. Der ideale Anteil von Immobilienaktien liegt in der Regel zwischen drei und zehn Prozent. Bei der Analyse der Renditen börsennotierter Immobilien lässt sich zudem bei längerer Haltedauer eine deutliche Korrelation mit direkten Immobilien feststellen, während sie mit dem gesamten Aktienmarkt abnimmt.
„Bei Degroof Petercam AM sind wir davon überzeugt, dass es Sinn macht, einen Teil jedes Vermögens in europäische börsennotierte Immobilien zu investieren. Die Anlageklasse bietet ein attraktives Ertragsprofil bzw. Wertsteigerungspotenzial sowie robuste Fundamentaldaten und eine hohe Liquidität“, fasst Vincent Bruyère zusammen.
