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´Solidität, Nachhaltigkeit und Vertrauen´

Karl-Heinz Heuß, Fondsmanager des CS Euroreal und Geschäftsführer der Credit Suisse AM Immobilien KAG, spricht exklusiv mit e-fundresearch über das Managment seines 6 Mrd. schweren Fonds und die Zeit der Krise. Funds | 07.10.2009 04:40 Uhr
e-fundresearch: Herr Heuß, Sie sind Fondsmanager des CS Euroreal (ISIN: DE0009805002). Seit wann sind Sie für das Management dieses Fonds verantwortlich? Heuß: Ich bin seit Mai 1998 Geschäftsführer der Credit Suisse Asset Management Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH. Seit diesen mehr als elf Jahren manage ich auch das Flaggschiff in Deutschland, den 1992 aufgelegten CS Euroreal, der EU-weit in gewerblich genutzte Immobilien investiert und derzeit knapp 6 Mrd. Euro verwaltet.

e-fundresearch: Orientieren Sie sich an einer Benchmark? Wenn ja, an welcher?

Heuß: Für ein diversifiziertes Immobilienportfolio gibt es keine geeignete Benchmark. Und gäbe es eine solche, könnte man sie dennoch nicht mit offenen Immobilienfonds vergleichen. Denn neben dem reinen Immobilienportfolio verfügen offene Immobilienfonds z.B. auch über einen Liquiditätsanteil. Zudem unterscheiden sie sich in ihrer Immobilien- und Liquiditätsstrategie und die einzelnen Immobilien sind nicht duplizierbar. Daher kann ein Index für offene Immobilienfonds als eine Messlatte für die Fondsperformance lediglich ein Indikator dafür sein, wie sich ein Fonds im Vergleich zum Sektor ohne Berücksichtigung der unterschiedlichen Anlagestrategien der verschiedenen Fonds entwickelt.

Aufgrund der großen Nachfrage seitens unserer Kunden nach einer solchen Vergleichsgröße haben wir jedoch den CB Lipper Open RE Fds Germany entwickelt. Er umfasst alle deutschen offenen Immobilienfonds unabhängig von ihrer strategischen Ausrichtung, also von nur in Deutschland über in Europa bis hin zu weltweit investierenden Fonds. Die Fonds müssen seit mindestens einem Jahr auf dem Markt sein und sich vorwiegend an Privatanleger richten.

e-fundresearch: Managen Sie aktuell auch noch andere Fonds oder Mandate?

Heuß: Neben dem CS Euroreal manage ich seit seiner Auflegung 2006 auch den CS Property Dynamic, einen offenen Immobilienfonds für institutionelle Kunden. Darüber hinaus ist unsere Gesellschaft Advisor für den CS PortfolioReal, einen von der Credit Suisse Asset Management KAG aufgelegten Fonds, der indirekt in ein breites Spektrum von Immobilienanlagen von konservativen offenen Immobilienfonds bis hin zu volatilen Immobilienaktien  investiert.

e-fundresearch: Wie hoch ist das Gesamtvolumen, das Sie derzeit verwalten?

Heuß: Rund 6,4 Mrd. Euro per Ende August, das Mandat für den CS PortfolioReal eingeschlossen.

e-fundresearch: Zur Performance: welche Ergebnisse konnten Sie seit Beginn des Jahres und in den letzten fünf Kalenderjahren, d.h. 2003, 2004, 2005, 2006 und 2007, erzielen? Sowohl absolut als auch relativ gegenüber der relevanten Benchmark.

Heuß: In den meisten Jahren hat der CS Euroreal seine Benchmark übertroffen. Ziel der auf Nachhaltigkeit ausgerichteten Anlagestrategie ist es, für unsere langfristig orientierten Anleger mittel- bis langfristig eine im Wettbewerbsvergleich attraktive Performance zu erzielen. Eine kurzfristige, moderate Underperformance wie beispielsweise in 2007 hat aufgrund der eingeschränkten Aussagekraft der Benchmark, die, wie bereits erläutert, unterschiedliche Anlagestrategien nicht berücksichtigt, keine Bedeutung. 
 
CS Euroreal   (Benchmark)
2004:                 4,04            (2,44)
2005:                 3,56            (3,17)
2006:                 4,01            (3,95)
2007:                 4,47            (5,23)
2008:                 4,95            (4,31)
YTD (31.08.09):  2,33            (1,81)

e-fundresearch: Wie sind Sie selbst mit Ihrer Leistung in den Vorjahren und in diesem Jahr zufrieden?

Heuß: Beim CS Euroreal verfolgen wir das Ziel, eine überdurchschnittliche Rendite unter möglichst geringen Anteilpreisschwankungen zu erzielen. Dies haben wir in den letzten Jahren zweifelsohne erreicht. So hat der Fonds beispielsweise in den letzten fünf Jahren bis Ende August jährlich einen Wertzuwachs von 4,17 Prozent erzielt, die Benchmark betrug 3,77 Prozent. Auch im Hinblick auf die Volatilität kann sich das Ergebnis mit 0,25 Prozent im Fonds versus 0,98 Prozent der Benchmark sehen lassen. Gerade vor dem Hintergrund der aktuellen Konjunkturschwäche und der volatilen Entwicklung anderer Assetklassen wie Aktien und Rohstoffen hat der CS Euroreal im Einjahresvergleich per 31.8.2009 mit 4,0 Prozent eine stabile, attraktive Rendite erzielen können. Die Basis für den Erfolg ist die konsequente Umsetzung unserer bewährten konservativen Anlagestrategie, die auf eine hohe Immobilienqualität und eine breite Diversifikation abzielt.

e-fundresearch: Welche Ergebnisse würden Sie in diesem Zusammenhang als sehr gut, mittelmäßig und enttäuschend bezeichnen?

Heuß: Im Hinblick auf Performance und Wertentwicklung sind wir mit unserer Leistung zufrieden, wobei es unser Ziel ist, die Ergebnisse ständig weiter zu entwickeln. Dass wir den CS Euroreal im Oktober 2008 jedoch vorläufig für Rückgaben schließen mussten, war sicher eine große Herausforderung. Allerdings war die Rücknahmeaussetzung kein spezifisches Problem des CS Euroreal, sondern betraf einen Großteil der Branche. Die Gründe beim CS Euroreal und den elf anderen Fonds, die schließen mussten, lagen nicht im Produkt, sondern waren systemimmanent und ausschließlich liquiditätsbedingt – verursacht durch panikartige Umschichtungswünsche verunsicherter Anleger im Zuge der globalen Krise an den Finanzmärkten.

Sehr gefreut hat uns aber das nachhaltige Vertrauen der Anleger während der acht-monatigen Phase der  Rücknahmeaussetzung, haben sie doch in diesem Zeitraum mehr als 430 Millionen Euro neu investiert – im Branchenvergleich das höchste Mittelaufkommen aller „eingefrorenen“ offenen Immobilienfonds. Und nicht zu vergessen: Der CS Euroreal zählt zu den offenen Immobilienfonds, die als einer der ersten Ende Juni die vorübergehende Aussetzung der Rücknahme von Anteilen beenden konnten.

e-fundresearch: Wie können Sie durch Ihre Leistung Mehrwert für Ihre Anleger schaffen?

Heuß: Gerade in den aktuell volatilen Märkten ist der CS Euroreal nach wie vor eine langfristige Alternative für den stabilitätsorientierten Teil eines Anlage-Portfolios. Grundsätzlich erwirbt ein Anleger mit Fondsanteilen am CS Euroreal schon mit geringen Beträgen Mitbesitz an erstklassigen Gewerbeimmobilien – eine Beteiligung, die dem Privatanleger sonst so nicht möglich wäre. Durch die Anlagestreuung des Fonds in gegenwärtig 114 Gewerbeimmobilien in elf europäischen Ländern profitiert er von den unterschiedlichen Entwicklungen an den europäischen Immobilienmärkten. Dazu erhält der Anleger ein professionelles, aktives Immobilien- und Portfoliomanagement. Die Möglichkeit, Fondsanteile in der Regel jederzeit innerhalb der gesetzlichen Regelungen zum festgestellten Ausgabe- bzw. Rücknahmepreis kaufen bzw. verkaufen zu können, gibt Anlegern darüber hinaus eine Flexibilität, die bei direktem Immobilienbesitz nicht denkbar ist.

e-fundresearch: In welchem Kapitalmarktumfeld bewegen wir uns Ihrer Ansicht nach derzeit?

Heuß: Im Zuge der globalen Rezession sehen wir zumindest kurzfristig eine sinkende Nachfrage nach Büroflächen, einhergehend mit erhöhten Leerständen und fallenden Büromieten. Dies gilt insbesondere für Märkte wie Großbritannien und Spanien, in denen die Mieten zuvor rasant gestiegen waren. Auch sind die Transaktionsvolumina entgegen den Erwartungen historisch niedrig und es gibt nur wenige „distressed sellers“ am Markt. Aber es gibt auch attraktive Chancen: So liegen die aktuellen Anfangsrenditen aufgrund von Marktverwerfungen teilweise deutlich über dem historischen Durchschnitt. Damit bieten sich gute Einstiegsmöglichkeiten für eigenkapitalstarke, antizyklisch agierende Investoren. Seit Jahresanfang stellen sich die Möglichkeiten und Konditionen der Immobilienfinanzierung wieder günstiger dar, was wir bei Beibehaltung einer konservativen Fremdfinanzierungsquote selektiv zur weiteren Renditeoptimierung nutzen. Mittelfristig erwarten wir darüber hinaus einen soliden Anstieg der Nachfrage nach Immobilieninvestitionen als „Safe Haven“. Insgesamt bietet sich derzeit eine im historischen Vergleich gute Einstiegsmöglichkeit in die Immobilienmärkte, mit einem Zeitfenster von sechs bis 24 Monaten je nach den spezifischen Gegebenheiten in den einzelnen regionalen Märkten.
 
e-fundresearch: Wie agieren Sie in diesem Umfeld?

Heuß: In diesem durchaus herausfordernden Marktumfeld steht das klassische Miet- und Kostenmanagement im Fokus, um die stabile Einnahmenbasis aus den Immobilien aufrecht zu erhalten bzw. weiter zu stärken. Generell bleiben wir selbstverständlich der seit der Fondsauflage im April 1992 bewährten, auf Stabilität und Nachhaltigkeit ausgerichteten langfristigen und konservativen Anlagestrategie treu. Wesentliche Leitlinien sind dabei eine breite Streuung hinsichtlich Ländern, Standorten, Einzelobjekten und Mietern, eine junge, moderne Gebäudesubstanz, eine hohe Vermietungsquote sowie eine im Einklang mit der Immobilienstrategie vorsichtige Liquiditäts-, Kredit- und Währungspolitik.

e-fundresearch: Was sind die speziellen Herausforderungen in der aktuellen Situation?

Heuß: Ungeachtet der Finanzkrise ist der CS Euroreal durch das breit gestreute, attraktive Immobilienportfolio sowie die hohe Vermietungsquote von aktuell ca. 95 Prozent bestens gerüstet, um seine stabile, positive Entwicklung fortzusetzen. Dennoch gilt es gegenwärtig nicht nur für uns, sondern auch für unsere Wettbewerber, das Vertrauen der Anleger in die Anlageklasse offene Immobilienfonds aufrecht zu erhalten bzw. weiter zu festigen. 

e-fundresearch: Wie lange sind Sie schon Fondsmanager?

Heuß: Rund 20 Jahre. Von 1989 bis 1998 war ich als Direktor in der Immobilienfondsgesellschaft der heutigen SEB AG tätig und dort für den Aufbau eines offenen Immobilienfonds zuständig.

e-fundresearch: Was waren bisher Ihre größten Erfolge und Misserfolge in Ihrer Fondsmanager Karriere?

Heuß: Den CS Euroreal zu einem erfolgreichen und renommierten Produkt am deutschen Markt aufgebaut zu haben, ist sicherlich ein Erfolg, den ich seit über elf Jahren mitbegleiten konnte.  Als ich das Management 1998 übernahm, verwaltete der CS Euroreal gerade einmal (von DM umgerechnet ca.) 250 Millionen Euro. Heute sind es knapp sechs Milliarden Euro, die unsere Anleger investiert haben und uns damit ihr Vertrauen beweisen. Ausgesprochen bedauerlich ist, dass wir während der Zeit der Schließung des Fonds für Rückgaben nicht in Europa investieren konnten, da sich gerade in der aktuellen Marktphase hervorragende Möglichkeiten für renditestarke antizyklische Immobilieninvestitionen bieten. Priorität hatte aber natürlich die Beschaffung von Liquidität, um den Fonds so früh als möglich wieder öffnen zu können.

e-fundresearch: Was motiviert Sie als Fondsmanager in Ihrem Job?

Heuß: Persönlich verbinde ich die Werte Solidität, Nachhaltigkeit und Vertrauen, besonders aber auch die konstruktive und zielgerichtete Arbeit im Team mit meiner Aufgabe. Motivierend ist hierbei die Zusammenarbeit und der Erfolg, den wir mit unseren 60 Mitarbeitern täglich erzielen.

e-fundresearch: Was wollen Sie noch erreichen bzw. was sind Ihre weiteren Ziele als Fondsmanager?

Heuß: Wichtig ist mir, den CS Euroreal positiv weiter zu entwickeln. Darüber hinaus planen wir, unsere Produktpalette in nächster Zeit um zielgerichtete Angebote für unsere Kunden zu erweitern.

e-fundresearch: Gibt es für Sie Vorbilder?

Heuß: Beruflich und privat habe ich mich Zeit meines Lebens an verschiedenen Menschen orientiert und versucht, positive Erfahrungen und Erkenntnisse selbst anzuwenden beziehungsweise aus Fehlentwicklungen zu lernen.

e-fundresearch: Welchen Beruf würden Sie gerne ausüben, wenn Sie nicht Fondsmanager wären?

Heuß: Ich bin in der für mich interessanten Berufsvariante tätig: Fondsmanager eines offenen Immobilienfonds zu sein, vereint nahezu alle Aspekte, die mir im Berufsleben wichtig sind, darunter Kreativität, Teamarbeit, Internationalität und eine interessante Kombination aus wirtschaftlichem, kaufmännischem und technischem Handeln.

e-fundresearch: Vielen Dank für das Gespräch!


Performanceergebnisse der Vergangenheit lassen keine Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung eines Investmentfonds zu. Wert und Rendite einer Anlage in Fonds können steigen oder fallen. Anleger können gegebenenfalls nur weniger als das investierte Kapital ausgezahlt bekommen. Auch Währungsschwankungen können das Investment beeinflussen. Beachten Sie die Vorschriften für Werbung und Angebot von Anteilen im InvFG 2011 §128 ff. Die Informationen auf www.e-fundresearch.com repräsentieren keine Empfehlungen für den Kauf, Verkauf oder das Halten von Wertpapieren, Fonds oder sonstigen Vermögensgegenständen. Die Informationen des Internetauftritts der e-fundresearch.com AG wurden sorgfältig erstellt. Dennoch kann es zu unbeabsichtigt fehlerhaften Darstellungen kommen. Eine Haftung oder Garantie für die Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit der zur Verfügung gestellten Informationen kann daher nicht übernommen werden. Gleiches gilt auch für alle anderen Websites, auf die mittels Hyperlink verwiesen wird. Die e-fundresearch.com AG lehnt jegliche Haftung für unmittelbare, konkrete oder sonstige Schäden ab, die im Zusammenhang mit den angebotenen oder sonstigen verfügbaren Informationen entstehen.

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