Er will sich im derzeitigen Marktumfeld auf Unternehmen mit starken Bilanzen konzentrieren, die ihre Position auszunützen, um Investmentgelegenheiten wahrzunehmen.
Unternehmen verstärken M&A-Tätigkeiten
„Was mich positiv stimmt ist, dass wir in eine Phase verstärkter M&A-Tätigkeit übergehen“, so Tempel. Die meisten großen Unternehmen hätten ihre Bilanzen in Ordnung gebracht und würden sich nun wieder nach Akquisitionen und Entwicklungsprojekten umschauen, um ihr Cashflow-Wachstum zu verbessern. Auf der anderen Seite hätten die Banken noch immer Krisenassets in ihren Bilanzen. Nichtsdestotrotz ist für Tempel die Krise vorbei.
Die Chancen und Risiken
Der AXA-Experte rechnet damit, dass europäische Immobilienunternehmen in den kommenden zwölf Monaten – im Kontext einer langsamen und bescheidenen Erholung – eine schwache Mieternachfrage erwartet. Positiv sei jedoch, dass ihre Aktienbewertungen derzeit äußerst attraktiv sind, sprich, sie werden mit Abschlägen zu ihren NAVs gehandelt. Zu den größten Risiken zählt der Experte auf der anderen Seite höher als erwartete Zinssprünge sowie ein Double-Dip-Szenario.
Fokus auf Unternehmen, die den Cashflow steigern
Der Fondsmanager will sich im derzeitigen Umfeld auf Unternehmen konzentrieren, die den Cashflow pro Aktie steigern können: „Wichtig sind starke Bilanzen und die Bereitschaft Investmentgelegenheiten wahrzunehmen.“ Dazu zählt er Player wie Icade, Derwent London, Unibail, Great Portland, Foncière Paris France oder Helical Bar. Interessant wären auch Unternehmen mit Office-Exposure wie Alstria, Foncière Lyonnaise, die mittelfristig von einem zyklischen Turnaround profitieren sollten.
Österreichische Unternehmen untergewichtet
Österreichische Unternehmen hat er derzeit in seinem Portfolio untergewichtet. „Sie haben mit Corporate Governance-Problemen zu kämpfen“, so Tempel. Investoren hätten sich zuletzt eher auf Makrothemen wie die Eurozonen-Schuldenkrise konzentriert und ignoriert, dass sich die fundamentale Ausgangslage der Immobilienbranche verbessert hat. Nachdem sich Immobilienaktien im ersten Quartal stabil hielten, gingen sie im zweiten Quartal um rund 14 Prozent zurück.
Die Research-Arbeit bei AXA
Laut Tempel fokussiert sich die Research-Arbeit des Fondsmanagementteams einerseits auf die Qualität des Geschäftsmodells – wozu auch ein Corporate Governance-Check gehört – und andererseits auf die Einschätzung des Aufwärtspotenzials. Zu letzterem gehört unter anderem die Einstufung der finanziellen Gesundheit oder die Entwicklung der Mieten. „Wir versuchen auch die veröffentlichten NAV-Daten im Licht der jeweiligen Marktbedingungen einzuschätzen“, so Tempel.
Als Beispiel für ein Unternehmen dessen Potenzial man richtig eingeschätzt hat, nennt der AXA-Experte Daejan. Das Portfolio des britischen Immobilienunternehmens setzt sich zu 56 Prozent aus Gewerbe- und zu 44 Prozent aus Wohnobjekten zusammen. „Daejan hatte unserer Meinung nach einen langen Track Record von strategisch klugen Aquisitionen und was besonders wichtig ist auch eine solide Bilanz“, so Tempel. Als die Aktie im Mai 2009 gekauft wurde, sei sie stark unterbewertet gewesen.
Positionen in eine Rangordnung bringen
„Wir versuchen die einzelnen Positionen in eine Rangordnung zu bringen, was Aufwärtspotenzial, Risiko und Liquidität betrifft“, so der AXA-Experte weiter. Besonders die Liquiditätssituation sei ungemein wichtig angesichts des Small - und Mid Cap-Charakters des Anlageuniversums. Demenstprechend sind nur maximal fünf Prozent des Fondsvolumens in Unternehmen investiert, die erst nach mehr als einer Woche gehandelt werden können.
Einsatz eines Bottom-Up-Stock-Picking Ansatzes
Die Länder- und Sektorengewichtung sei das Ergebnis eines Bottum-Up-Stock-Picking-Ansatzes. Nichtsdestotrotz achte man darauf, dass die Zusammensetzung des Portfolios nicht mehr als 10 Prozent von der Benchmark abweicht. Laut Tempel liegt der Cashanteil des Fonds in der Regel zwischen drei und fünf Prozent (maximal bei zehn Prozent) „um die Möglichkeit zu haben uns schnell zu bewegen, wenn sich unter den weniger liquiden Unternehmen Möglichkeiten ergeben“.
