Fund Update: SemperProperty Global A

Performance Rückblick 2009

Silvia Wagner: "Im Jahr 2009 konnte der Fonds die Benchmark nachhaltig outperformen (Fonds 34,40%, BM 29,98%). Dies wurde einerseits durch ein leichtes Übergewicht von Asien und Großbritannien gegenüber der Benchmark erreicht, vor allem aber durch eine starke Konzentration von fundamentalen Schwergewichten und eine besondere Berücksichtigung der Vorlaufzeit der Immobilienaktien zum direkten Immobilienmarkt. Es wurden Werte bevorzugt, die eine robuste Finanzierungssituation und einen hohen Cash Flow aus Bestandsobjekten haben. Auch REITs, die sich neues Kapital vom Kapitalmarkt zum Zweck der Erneuerung ihrer Projektpipeline geholt hatten, trugen zur guten Performance bei. 2009 war auch eine Konzentration auf ausgewählte Sektoren ausschlaggebend für den Erfolg des Investments."

Performance Rückblick 2010

Silvia Wagner: "Auch im Jahr 2010 lag der Fonds vor seiner Benchmark (Fonds 27,63%, BM 25,58%). Hatten die Daten aus dem direkten Markt im Jahr 2009 den indirekten Markt noch nicht unterstützt, war dies dann 2010 der Fall, was das Sentiment der Investoren positiv unterstützte. Vor allem die USA bewiesen wieder ihre Stellung als REIT-Großmacht und trugen einen Großteil der Fonds-Outperformance bei. Auch Europa begann an Attraktivität Asien wieder zu überholen, auch hier war der Fonds mit einem aktiven Übergewicht richtig positioniert."

Performance seit 2009 - Year-to-Date

Silvia Wagner: "Über die Gesamtperiode seit Beginn 2009 liegt der Fonds vor der Benchmark, nach den Erholungsperioden 2009 und 2010, die auch vom direkten Immobilienmarkt stark unterstützt wurden, gab es seit Anfang 2011 eine leichte, wenn auch nur vorübergehende, Korrektur. Auch die Asienkrise trug zur Unsicherheit 2011 bei. Seit der zweiten Märzhälfte 2011 setzt sich der positive Trend wieder fort, unterstützt von ungebrochen robusten fundamentalen Daten."

Investment Prozess und Strategie - Wie investiert der Fondsmanager?

Silvia Wagner: "Der Investmentprozess für unsere Immobilienaktienfonds beginnt auf zwei Ebenen: einer regionalen Betrachtung und einer sektoralen Betrachtung des direkten Immobilienmarktes. Hier werden Indikatoren wie Regionen- und Sektorzyklus, Mieten, Renditen, Angebot/Nachfrage, Leerstehungsraten und bauliche Aktivität herangezogen. Für die Beurteilung des direkten Immobilienmarktes wird hauseigene Expertise wie auch jene unserer Partner  wie zB Lasalle herangezogen. Die Einschätzung des direkten Marktes ist aufgrund seiner Aussagekraft für das laufende Einkommen aus dem Investment Portfolio von großer Bedeutung.

Die makroökonomische Situation der wichtigsten Indikatoren (Inflation, Zinskurve, BIP-Wachstum, Arbeitslosigkeit, ausländische Direktinvestitionen) und ihre Beurteilung sind vor allem für Entwicklungsprojekte und für eine Einschätzung der Positionierung der Regionen im Immobilienzyklus von entscheidender Bedeutung.

Gerade in den letzten Jahren hat der REIT-Status und seine Folgen (steuerliche Optimierung) zu großen Vorteilen im Sektor geführt. Eine (vorausschauende) Analyse ist also von großer Wichtigkeit.

Auf Basis der vorhergehenden Punkte wird eine Zielallokation erstellt, die zusammen mit dem Bottom Up Stock Picking das Portfolio ergibt. Die Analyse der Einzelaktien erfolgt nach quantitativen und qualitativen Ansätzen:

Investment Ausblick

Silvia Wagner: "Die fundamentale Situation der globalen Immobilienaktienmärkte ist ungebrochen robust, die Bewertung liegt bei einem Discount (Asien und Teile Europas) bzw um den fairen Wert (USA). Von entscheidender Bedeutung für die nächsten beiden Jahre wird der von einem REIT repräsentierte Immobilienbestand mit seiner laufenden Ertragskraft sein sowie die Finanzierungsstruktur und Pipeline an Neuprojekten. So wird ein Manager, der den Markt outperformen möchte, noch stärker regional und sektoral fokussiert arbeiten müssen und oft stark von Indexgewichten abweichen. Gelingt es, Titel mit starkem Cash Flow Wachstum, hoher Dividendenrendite und gutem Asset Management der Bestandsimmobilien zu finden, sind überdurchschnittlich gute Zahlen möglich. Dies ist ein großer Unterschied zum Boom-Szenario 2006/07, wo vor allem auf kurzfristige Neubewertungsgewinne gesetzt wurde. Auch in einem inflationären Umfeld bieten Immobilien große Chancen, direkt wie indirekt. In den USA ist der Einzeltitelfokus besonders wichtig, in Asien wird das Sentiment und die Makroökonomie die übergeordnete Rolle spielen. Zwischendurch erwarten wir vielleicht kleinere Korrekturen, da es auf Wachstumsmärkten zu leichten Überhitzungen kommen könnte, diese sollten aber nur von kurzer Natur sein. Auch im langfristigen Vergleich sind die direkten wie indirekten Immobilienmärkte noch lange nicht ausgereizt, das Potential ist ungebrochen vorhanden."