Performance Rückblick 2009
Silvia Wagner: "Im Jahr 2009 konnte der Fonds die Benchmark leicht outperformen (Fonds 29,99%, BM 29,59%). Dies wurde einerseits durch ein leichtes Übergewicht von den kontinentaleuropäischen Kernmärkten Frankreich, NL und Nordeuropa sowie Großbritannien gegenüber der Benchmark erreicht, vor allem aber durch eine starke Konzentration von Markt-Schwergewichten. Es wurden Werte bevorzugt, die eine robuste Finanzierungssituation (geringen LTV) und einen hohen Cash Flow aus Bestandsobjekten haben. Auch ein weitgehender Verzicht auf Osteuropa und südeuropäische Märkte wirkte sich positiv aus. 2009 war auch die gezielte Sektorauswahl ausschlaggebend für den Erfolg des Investments, da der Rebound in Europa weniger dynamisch als in den Konkurrenzmärkten USA und Asien ausfiel."
Performance Rückblick 2010
Silvia Wagner: "Auch im Jahr 2010 lag der Fonds vor seiner Benchmark (Fonds 16,74%, BM 15,18%). War der Höhepunkt der Neuaufnahme von Kapital und M&A Aktivitäten in den USA 2009, so holte Europa hier 2010 stark auf. Die Konzentration unseres Fonds lag hier besonders auf den Marktführern, die die Gelegenheit nutzten, ihr Immobilienportfolio stärker sektoral zu konzentrieren und um Redundanzen zu bereinigen. Das verbesserte Sentiment trug wieder zu stärkeren Mittelzuflüssen bei. Nordeuropa, UK, Frankreich und die NL lieferten die besten Beiträge."
Performance seit 2009 - Year-to-Date
Silvia Wagner: "Über die Gesamtperiode seit Beginn 2009 liegt der Fonds vor der Benchmark. Konnte Europa lange nicht mit dem starken Rebound der USA und Asien 2009/2010 mithalten, blieb es im Jahr 2011 relativ unberührt von Gewinnmitnahmen und der Japankrise und performte besser als die Konkurrenzregionen."
Investment Prozess und Strategie - Wie investiert der Fondsmanager?
Silvia Wagner: "Der Investmentprozess für unsere Immobilienaktienfonds beginnt auf zwei Ebenen: einer regionalen Betrachtung und einer sektoralen Betrachtung des direkten Immobilienmarktes. Hier werden Indikatoren wie Regionen- und Sektorzyklus, Mieten, Renditen, Angebot/Nachfrage, Leerstehungsraten und bauliche Aktivität herangezogen. Für die Beurteilung des direkten Immobilienmarktes wird hauseigene Expertise wie auch jene unseres Beraters Lasalle Investment Management herangezogen. Die Einschätzung des direkten Marktes ist aufgrund seiner Aussagekraft für das laufende Einkommen aus dem Investment Portfolio von großer Bedeutung.
Die makroökonomische Situation der wichtigsten Indikatoren (Inflation, Zinskurve, BIP-Wachstum, Arbeitslosigkeit, ausländische Direktinvestitionen) und ihre Beurteilung sind vor allem für Entwicklungsprojekte und für eine Einschätzung der Positionierung der Regionen im Immobilienzyklus von entscheidender Bedeutung.
Gerade in den letzten Jahren hat der REIT-Status und seine Folgen (steuerliche Optimierung) zu großen Vorteilen im Sektor geführt. Eine (vorausschauende) Analyse ist also von großer Wichtigkeit.
Auf Basis der vorhergehenden Punkte wird eine Zielallokation erstellt, die zusammen mit dem Bottom Up Stock Picking das Portfolio ergibt. Die Analyse der Einzelaktien wird für den Semper Property Europe von LaSalle Investment Management durchgeführt und erfolgt nach quantitativen und qualitativen Ansätzen:
Investment Ausblick
Silvia Wagner: "Die Gesamtsituation europäischer Immobilienaktien ist weiterhin vielversprechend, die Bewertungen nicht übertrieben. Auch wenn sich in vielen Regionen die NAVs bereits dem fairen Wert nähern, ist dies nicht mehr ausschlaggebend wie etwa in den Boomjahren 2006/2007, wo Investoren vor allem schnelle Gewinne durch Neubewertung der Immobilien suchten. Vor allem in Kontinentaleuropa findet derzeit eine Rückbesinnung auf das „klassische“ Immobilienmanagement durch Asset Management der Bestandsimmobilien statt, der Fokus liegt – wie es langfristig auch sein sollte – wieder auf Cash Flow Wachstum, Vermietungsertrag und der resultierenden und nachhaltig steigenden Dividendenrendite der REITs. Wir glauben, dass die alteingesessenen Werte auch mittelfristig den Ton angeben werden und haben unser Portfolio auf diese Kernwerte in NL, UK, Frankreich und Nordeuropa fokussiert. Um dieses Kernportfolio werden dann regionale und sektorale Wetten sowie Werte, die von weiteren M&A Aktivitäten profitieren könnten, gebündelt. Steigt die Inflation, sollte dies noch größeres Investoreninteresse bedeuten und auch den Immobilienaktien zugutekommen. Alles in allem ist unser Ausblick optimistisch."
