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Positives Umfeld für Immobilien - Aktien

MMag Silvia Wagner, Fondsmanagerin des SemperProperty Global, spricht exklusiv mit e-fundresearch über die Performance und Erfolge des Fonds, das aktuelle Marktumfeld und die Herausforderungen bei den japan. Immobilienaktien, sowie ihr mittel- und langfristigen Ziele. Funds | 01.06.2011 04:34 Uhr
e-fundresearch: Frau MMag Silvia Wagner, Sie sind Fondsmanagerin des SemperProperty Global (ISIN: AT0000744974). Seit wann sind Sie für das Management dieses Fonds verantwortlich? Wagner: Seit Juli 2000.

e-fundresearch: Orientieren Sie sich an einer Benchmark? Wenn ja, an welcher?

Wagner: Der Fonds ist kein Benchmark-Mandat, am ehesten vergleichbar ist der FTSE Nareit Global Index.

e-fundresearch: Managen Sie aktuell auch noch andere Fonds oder Mandate?

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Wagner: Den SemperProperty Europe (gemeinsam mit LaSalle Investment Management) und diverse Spezialmandate.

e-fundresearch: Wie hoch ist das Gesamtvolumen, das Sie derzeit verwalten?

Wagner: Ca 150 Millionen Euro.

e-fundresearch: Zur Performance: welche Ergebnisse konnten Sie seit Beginn des Jahres und in den letzten fünf Kalenderjahren, d.h. 2006 und 2007, 2008, 2009, 2010 erzielen? Sowohl absolut als auch relativ gegenüber der relevanten Benchmark.

Wagner: Zu den Jahren 2006 und 2007 muss man hier anmerken, dass es den Index vor 2007 nicht gab und dass der Fonds erst seit seiner Umstellung auf einen reinen Immobilienaktienfonds im 3. und 4. Quartal 2007 vergleichbar gemanagt wurde, davor gab es eine verpflichtende Quote von zB offenen Immobilienfonds.

Seit 26.5.2011 ist der SemperProperty Global auf überwiegenden Kundenwunsch auch ein Zielfonds.

2006: Fonds 25,73%
2007: Fonds -22,08%
2008: Fonds -51,32% versus Benchmark -48,90%
2009: Fonds 34,40% versus Benchmark 29,98%
2010: Fonds 27,63% versus Benchmark 25,58%

e-fundresearch: Wie sind Sie selbst mit Ihrer Leistung in den Vorjahren und in diesem Jahr zufrieden?

Wagner: Unzufrieden bin ich sicherlich mit dem Jahr 2008, das das einzige Jahr war, wo ich den Index underperformt habe. Gründe hierfür waren in unserer überwiegend fundamentalen Sichtweise der Immobilienaktienbewertung zu finden, die in der Finanzkrise zu wenig die technischen Faktoren und das Sentiment berücksichtigt hatten. Natürlich haben wir daraus unsere Lehren gezogen und weitere Faktoren zu unserer (auch rückwirkend betrachtet fundamental richtigen) Bewertung entwickelt, um gegen Sondersituationen besser gewappnet zu sein. Die Outperformance in den Jahren 2009 und 2010 hat uns dann gezeigt, dass wir richtig liegen und auch heuer können wir mit dem Index trotz Japan-Krise und Asien-Tief sehr gut mithalten.

e-fundresearch: Welche Ergebnisse würden Sie in diesem Zusammenhang als sehr gut, mittelmäßig und enttäuschend bezeichnen?

Wagner: Enttäuschende Ergebnisse gab es abgesehen von 2008 Gott sei Dank sehr wenige, als sehr gut hat sich unser Stock Picking und die regionale Asset Allocation herausgestellt, die Outperformance der letzten beiden Jahre ist in etwa gleichem Anteil diesen beiden Faktoren zuzurechnen.

e-fundresearch: Wie können Sie durch Ihre Leistung Mehrwert für Ihre Anleger schaffen?

Wagner: Vor allem unsere Spezialmandate sind dafür bekannt, dass wir sehr flexibel auf die von reinem Benchmarking abweichenden Kundenbedürfnisse eingehen und diese auch abbilden können. Aber auch im Semper Property Global scheue ich nicht davor zurück, streckenweise starke Abweichungen zum Index zuzulassen. Die Oupterformance geht darauf zurück, dass wir eine klare Meinung nehmen, sowohl im direkten als auch im indirekten Immobilienmarkt. Wir haben als Haus dieses kombinierte Know How schon seit vielen Jahren, die Publikumsmandate und Spezialmandate laufen schon seit 10 Jahren oder länger und ich denke, dass uns das von anderen Häusern unterscheidet. Und als Zielfonds ist der Semper Property Global auch als Beimischung überall einsetzbar.

e-fundresearch: Wie lange sind Sie schon Fondsmanager?

Wagner: Seit 13 Jahren.

e-fundresearch: Was waren bisher Ihre größten Erfolge und Misserfolge in Ihrer Fondsmanager Karriere? In welchem Kapitalmarktumfeld bewegen wir uns Ihrer Ansicht nach derzeit?

Wagner: Ich würde es vielleicht nicht so pointiert als Erfolg bzw Misserfolg formulieren, aber all jene Jahre, wo wir sowohl im Vergleich zur Benchmark als auch zu unseren Mittbewerbern gut abgeschnitten haben, werte ich natürlich als Erfolg und als Bestätigung. Auch die Tatsache, dass wir auf globale und europäische Immobilienaktien als erstes österreichisches Haus gesetzt haben hat sich sicherlich ausgezahlt. Denn unsere Fonds gibt es ja schon seit 2000 und somit haben wir mit Krisen wie mit Boomszenarien Erfahrung. Aus unseren Schwächen und Fehlern (wie ich sie für das Jahr 2008 schon beschrieben habe) haben wir gelernt und zusätzliches Know How zu ziehen versucht. Verbesserungspotential gibt es immer, aber ich denke wir befinden uns auf einem guten Weg und können stolz auf das bisher Geleistete sein.

Das Kapitalmarktumfeld ist ein sehr positives für Immobilienaktien und sonstige Immobilien. Der direkte Markt entwickelt sich sehr ansprechend und stützt die Wachstumsaussichten der durch unsere Fonds repräsentierten Aktien und ihrer Immobilienportfolios. Auch im mittelfristig erwarteten Inflationsszenario bieten Immobilienaktien interessante Möglichkeiten. Eine Kombination aus robuster Finanzierungssituation, guten Immobilienportfolios und starkem Cash Flow Wachstum, das auch in ansprechenden Dividenden resultieren wird, macht den Sektor attraktiv.

e-fundresearch: Wie agieren Sie in diesem Umfeld?

Wagner: Wichtig sind derzeit von Benchmarking unabhängiges Denken, fundamentale Bewertung und gutes direktes Immobilien Know How. Mehr als im Rebound nach der Finanzkrise wird die Einzeltitelauswahl und regionale Gewichtung für Erfolg oder Misserfolg ausschlaggebend sein. Der Semper Property Global ist ein relativ konzentriertes Portfolio mit 50 bis 70 Einzeltiteln, die auch stark konzentrierte Sektoren abbilden.

e-fundresearch: Was sind die speziellen Herausforderungen in der aktuellen Situation?

Wagner: Eine spezielle Herausforderung stellen die neue Immobilienaktienbewertung nach der Japankrise für die Region dar, da sich hier auch neue Chancen ergeben und die veränderte Wachstumssituation in Emerging Asien. Hier zeigt unsere Erfahrung aber, dass man eher Fehler macht, wenn man zu sehr versucht zu reagieren als nur einzelne Stellschrauben zu verändern. Ich sehe die Krise hier als Chance und fokussiere mein Portfolio mehr auf Japan.

e-fundresearch: Welche Ziele haben Sie bis zum Ende des Jahres und mittelfristig für die kommenden 3-5 Jahre?

Wagner: Das Ziel bis Jahresende liegt natürlich in einer guten, positiven Performance, auch relativ zur Benchmark. Für die kommenden 3 bis 5 Jahre würde ich mir eine kontinuierliche Performance ohne Übertreibungen wünschen, die die Wachstumsaussichten des Underlyings Immobilien widerspiegelt, die sehr gut sind.

e-fundresearch: Welche Ergebnisse würden Sie in drei Jahren als sehr gut, neutral und enttäuschend empfinden?

Wagner: Enttäuschend wäre ein negatives Ergebnis, aber danach sieht es rein fundamental aus derzeitiger Sicht absolut nicht aus und sehr gut wäre natürlich jegliche kontinuierliche Outperformance.

e-fundresearch: Gibt es für Sie Vorbilder?

Wagner: Vorbilder namentlich vielleicht nicht, aber ich bewundere jeden, der seinen Weg langfristig und authentisch auf seiner Leistung aufbauend geht und dabei seine Teamfähigkeit nicht verliert. Dies muss nicht unbedingt in der Finanzbranche sein, das ist allgemein gültig.

e-fundresearch: Was motiviert Sie als Fondsmanager in Ihrem Job?

Wagner: Positives Feedback, in Zahlen nachvollziehbare Leistung und langjährige Kundenbeziehungen, denn gerade in der Finanzbranche sind diese nicht selbstverständlich.

e-fundresearch: Was wollen Sie noch erreichen bzw. was sind Ihre weiteren Ziele als Fondsmanager?

Wagner: Als Fondsmanager kann man meines Erachtens nur von Tag zu Tag versuchen, optimale Leistung zu bringen, auch wenn hier natürlich mittel- bis langfristige Planung notwendig ist. Meine weiteren Ziele liegen eher in der persönlichen Entwicklung. Was immer ich in Zukunft mache, sollte interessant sein, Spaß machen und eine persönliche Herausforderung darstellen.

e-fundresearch: Welchen Beruf würden Sie gerne ausüben, wenn Sie nicht Fondsmanager wären?

Wagner: Ich möchte dies nicht auf einen bestimmten Beruf festlegen, denn ich habe die Erfahrung des Branchenwechsels schon einmal gemacht,  als ich von meiner Dolmetschtätigkeit in Japan und dann in Österreich nach Abschluss meines IBWL-Studiums vor 15 Jahren ganz in die Finanzbranche gewechselt bin. Es wäre allerdings sicherlich etwas, das mit Kommunikation zu tun hat.

e-fundresearch: Herzlichen Dank für das Interview!

 

 


 

 

Factsheets:

 

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