Anlageimmobilien wie Vorsorgewohnungen bleiben trotz der steuerlichen Änderungen unvermindert attraktiv sind sich der Experte der Wiener Privatbank MMag. Dr. Helmut Hardt, TPA Horwarth Steuerexperte Mag. Roland Reisch und Fachverbandsobmann der österreichischen Immobilien- und Vermögenstreuhänder Prof. Mag. Thomas Malloth einig. Die Immobilienexperten rechnen mit einem leichten Rückgang des Angebots und tendenziell steigenden Wohnungspreisen. Dementsprechend geringfügig sollten auch die Auswirkungen auf die Rendite ausfallen. Kritisch beäugt wird vor allem die Tatsache, dass das vorliegende Stabilitätspaket vor allem die kleinen und nicht die großen Anleger trifft.
Veranlagungsmotiv Sicherheit
Aus Sicht der auf Immobilien- und Börseninvestments spezialisierten Wiener Privatbank SE werden sich die Auswirkungen der Immobiliensteuer auf die Nachfrage am Immobilien-Investmentmarkt in Grenzen halten. Die starken Kaufargumente für die Vorsorgewohnung & Co bleiben bestehen, ist der Geschäftsführende Direktor Helmut Hardt überzeugt: „Das entscheidende Veranlagungsmotiv ist und bleibt die Sicherheit, und diese ist durch den Grundbucheintrag und die stabile Entwicklung am Wiener Markt unverändert gegeben. Hinzu kommt, dass ein Investment in Wohnimmobilien Anlegern durch die laufenden indexierten Mieteinnahmen einen optimalen Inflationsschutz bietet. Der mögliche Wertzuwachs spielte unter den Kaufargumenten immer nur eine untergeordnete Rolle – wichtiger war hier der Werterhalt. Dieser wird aufgrund der Inflationsabgeltung weiter steuerfrei möglich sein.”
Vorher-Nachher-Rechnung
Doch auch die Auswirkungen der neuen Steuer auf die Rendite halten sich laut Vorher-Nachher-Rechnung der Wiener Privatbank in überschaubarem Rahmen: So reduziere sich die Rendite im Falle des empfohlenen Veranlagungszeitraums von 23 Jahren von derzeit 4,7 bis 6,4 Prozent künftig auf 4,3 bis 5,7 Prozent. Dass sich der Vorsteuerberichtigungszeitraum auf 20 Jahre verlängert, sei laut Wiener Privatbank zwar bedauerlich, aber: „Die meisten Investoren wollen ohnehin nicht vorher verkaufen, sondern erst nach 20 bis 30 Jahren”, so Hardt.
Für ein ausgewogenes Portfolio empfiehlt die Wiener Privatbank daher weiterhin den Einsatz von Immobilien-Direktinvestments: „Im Vergleich mit anderen Assetklassen erachten wir Investitionen in Vorsorgewohnungen als unvermindert attraktiv. Die steuerliche Bevorzugung von Immobilien-Direktinvestments gegenüber Wertpapieren und dem Sparbuch ist zwar passé, in punkto Rendite schlagen Vorsorgewohnungen aber andere sicherheitsorientierte Veranlagungen wie Staatsanleihen bester Bonität oder das Sparbuch mit seiner negativen Realverzinsung nach wie vor deutlich”, so Hardt weiter.
Nachfrage weiterhin positiv
Die Nachfrage bei den aktuellen Vorsorgewohnungsprojekten der Wiener Privatbank entwickle sich trotz der Diskussionen um das Sparpaket unverändert positiv, „wobei die neue Immobiliensteuer kurzfristig schon zu einer gewissen Verunsicherung geführt hat. Nach einer kurzen Nachdenkpause sind jedoch Sicherheit und Vernunft wieder eingekehrt.”, meint Hardt. Im Bereich Neubau-Vorsorgewohnungen steht das Projekt Formanekgasse im 19. Bezirk kurz vor Fertigstellung, die Wohnungen sind bereits zur Gänze verkauft. Beim Öko-Penthouse-Vorsorgewohnungsprojekt Hellwagstraße im 20. Bezirk sind bereits rund 80 Prozent der Wohnungen während der Bauphase verkauft worden. Auch die Nachfrage nach dem dritten Paket der Alt-Wiener Vorsorgewohnung entwickelt sich sehr gut. Die nächsten Projekte, in der Gersthofer Straße im 18. Bezirk und in Salzburg, werden voraussichtlich im zweiten Quartal in den Vertrieb kommen. „Wir erwarten, dass die Nachfrage hoch bleibt, das Angebot in Folge der Steuer aber etwas zurückgehen wird. Dementsprechend werden die Preise am Wiener Markt in nächster Zeit tendenziell eher steigen", fasst Hardt zusammen.
Eckpunkte der geplanten Immobiliensteuer
„Bis dato waren Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien im Privatvermögen im Wesentlichen dann steuerfrei, wenn die Spekulationsfrist von zehn Jahren ausgelaufen war. Diese soll nun abgeschafft werden. Die Regierungsvorlage für die neue Immobiliensteuer sieht vor, den Unterschiedsbetrag zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten in der Regel mit 25 Prozent zu besteuern. Falls die Immobilie vermietet wird, ist der Differenzbetrag zwischen Veräußerungserlös und Buchwert zu besteuern”, fasst Roland Reisch, Geschäftsführender Gesellschafter von TPA Horwath, zusammen. Bei Veräußerung ab dem 11. Jahr ist ein Inflationsabschlag in Höhe von 2 Prozent p.a. vorgesehen, dieser ist mit maximal 50 Prozent gedeckelt. Eigenheime und Eigentumswohnungen, die seit der Anschaffung mindestens zwei Jahre oder innerhalb der letzten zehn Jahre zumindest fünf Jahre als Hauptwohnsitz dienten, sind von der Immobilienbesteuerung ausgenommen. Ebenso selbst hergestellte Gebäude, wenn sie innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften dienten. Falls zum Stichtag 31. März 2012 die Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist, ist der Verkaufspreis mit 3,5 Prozent zu versteuern. Im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels ist der Veräußerungserlös immer mit 50 Prozent zu besteuern.
Eigentümer einer Vorsorgewohnung sind im Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes. Das Recht auf Vorsteuerabzug bleibt auch gemäß der neuen Regelung bestehen. Allerdings verlängert sich der Vorsteuerberichtigungszeitraum von zehn auf 20 Jahre. Zudem ist im Falle von folgenden Mietern der Vorsteuerabzug ausgeschlossen: Banken, Versicherungen, Gemeinden, Bund und Land. Die Steuer ist im Wege der Selbstberechnung durch die Parteienvertreter zu entrichten und zu melden.
Kurze Begutachtungsfrist
Prof. Mag. Thomas Malloth hat teilweise Verständnis dafür, dass die Regierung in Zeiten wie diesen auch in den Bereich Immobilie eingreift. "Die Immobilie ist eine der bisher ganz, ganz wenigen Bastionen, wo für die Finanzministerin noch etwas zu holen ist", resümiert er. Ebenso führt er an, dass das sogenannte Stabilitätspaket mit Stabilität an sich wenig zu tun hat. Es würde eher weitreichend zu Verunsicherungen führen. "Wenn man allerdings Stabilität als eine Form der Nicht-Bewegung sieht, d.h. niemand rührt sich und tut nichts weil er nicht genau weiß was er tun soll, dann ist es natürlich ein Stabilitätspaket", führt Malloth aus und kritisiert weiter die kurze Begutachtungsfrist, "Wenn man sich die Formulierungen ansieht, dann fragt man sich ob es ein Nonsense ist oder doch eine seit Jahren ausgereift Perfidie. Offenbar waren Heerscharen damit beschäftigt kleine Worte einzufügen, die niemand bemerken sollte. Da wir aber sehr geübte Leser des Gesetzes sind, bemerken wir diese Worte und werden diese in der sehr kurz bemessenen Frist bis zum 28. Februar in unsere Stellungnahme einfließen lassen."
Keine Erhöhung der Produktivität zu erwarten
Laut dem Immobilien Experten wird das neue Stabilitätspaket nicht zu einer Erhöhung der Produktivität führen. Nichts an dem neuen Paket wäre in irgendeiner Art und Weise ein Investitionsanreiz für neue Anleger. Zu betonen sei an dieser Stelle natürlich, dass eine Vorsorgewohnung und ähnliches grundsätzlich immer eine Investitionsanlage für finanzstarke Anleger war und dies auch immer bleiben wird. Im Grund genommen gäbe es keine großen neuen Einschnitte, da die Vorsteuerabzugs-Berechtigung bestehen bleibt und der Beobachtungszeitraum von zehn auf zwanzig Jahren erhöht wird. Trotzdem: "Nonsense oder Perfidie?" - die Frage bleibt wohl unbeantwortet.
