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Fund Update: SemperProperty Europe A

Das folgende Fund Update bietet einen Rückblick auf die Performance des Fonds über die letzten drei Kalenderjahre sowie über die aktuelle Entwicklung. Die Fondsmanagerin MMag Silvia Wagner zeigt die wichtigsten Punkte des Investmentprozesses und ihrer Strategie auf. Funds | 24.05.2012 04:30 Uhr

Investment Universum, Prozess, Strategie und Benchmark - Wie investiert der Fondsmanager? (ISIN: AT0000746250)

  MMag Silvia Wagner: "Der SemperProperty Europe ist ein Zielfonds nach §20 InvFG, der in europäische Immobilienaktien und REITs investiert und wird von der Semper Constantia gemeinsam mit LaSalle Investment Management verwaltet. Es gibt keine definierte Benchmark für den Fonds, vergleichbar vom Universum her ist aber der FTSE Epra Nareit Europe Index. Osteuropa ist nur als Beimischung vorgesehen. Der Investmentprozess ist eine Kombination aus Bottom Up und Top Down Ansatz. Einerseits wird basierend auf den Daten des direkten Immobilienmarktes eine Sektor- und Länderstrategie erstellt, um den Immobilienzyklus gut abbilden zu können. Da aber bei REITs der Aktienmarkt und andere Assetklassen ebenfalls großen Einfluss haben, wird unabhängig von der Immobilienanalyse eine fundamentale und technische Aktienanalyse der gelisteten REITs durchgeführt, wo insbesondere die Faktoren Cash Flow Wachstum, Dividendenrendite, Funds from Operations und makroökonomische Faktoren Eingang finden. Eine Kombination aus den jeweiligen Ergebnissen soll sicherstellen, dass eine Asset Allocation gewählt wird, die sowohl den Bedingungen des direkten Immobilienmarktes als auch des sonstigen Aktienmarktes bzw der Attraktivität gegenüber anderen Assetklassen Rechnung trägt.

Der SemperProperty Europe investiert ausschließlich in Europa, wobei der Fokus seit Fondsgründung vorwiegend auf den Kernregionen UK, Frankreich, NL, Nordeuropa und in den letzten beiden Jahren zunehmend auch Deutschland liegt. Süd- und Osteuropa können beigemischt werden, seit 2006 bzw 2008 ist diese Exposure aber minimal. Auch derzeit liegt das Hauptaugenmerk des Fonds auf  UK, den nordischen Ländern, Frankreich, NL und Deutschland. In Spanien gibt es bereits seit 2006 kein Investment mehr, Italien ist minimal abgebildet und Griechenland gar nicht. Dies war auch letztes Jahr während der Eurokrise von großem Vorteil. Osteuropa ist ebenfalls derzeit kaum vertreten, wird mittelfristig wieder interessant werden, wir halten derzeit ein Investment aber noch für zu früh. Bevorzugt werden Cash Flow- und Dividenden-starke Titel mit relativ niedrigem Fremdfinanzierungsexposure, das wenig Banken-abhängig sein muss. Die Sektorstrategie ist regional höchst unterschiedlich. Wohnimmobilien sind nur in Deutschland von Interesse, in Europa dominieren Büros und Einzelhandel, vor allem im exportorientierten Deutschland wird Logistik ein Thema werden, was aber aufgrund des Mangels an entsprechenden gelisteten Titeln noch schwierig abzubilden ist.

Der FTSE Epra Nareit Europe Index ist zwar keine definierte Benchmark des Fonds, kommt seinem Universum aber am nächsten, weil der Index das Schwergewicht Unibail-Rodamco im Gegensatz zum breiten Epra Index mit 10% begrenzt und somit den Anlagevorschriften eines Investmentsfonds näherkommt."

Performance Rückblick 2009

MMag Silvia Wagner: "Im Jahr 2009 konnte der Fonds die Benchmark leicht outperformen (Fonds 29,99%, BM 29,59%). Dies wurde einerseits durch ein leichtes Übergewicht von den kontinentaleuropäischen Kernmärkten Frankreich, NL und Nordeuropa sowie Großbritannien gegenüber der Benchmark erreicht, vor allem aber durch eine starke Konzentration von Markt-Schwergewichten. Es wurden Werte bevorzugt, die eine robuste Finanzierungssituation (geringen LTV) und einen hohen Cash Flow aus Bestandsobjekten haben. Auch ein weitgehender Verzicht auf Osteuropa und südeuropäische Märkte wirkte sich  positiv aus. 2009 war auch die gezielte Sektorauswahl ausschlaggebend für den Erfolg des Investments, da der Rebound in Europa weniger dynamisch als in den Konkurrenzmärkten USA und Asien ausfiel."

Performance Rückblick 2010

MMag Silvia Wagner: "Auch im Jahr 2010 lag der Fonds vor seiner Benchmark (Fonds 16,74%, BM 15,18%). War der Höhepunkt der Neuaufnahme von Kapital und M&A Aktivitäten in den USA 2009, so holte Europa hier 2010 stark auf. Die Konzentration unseres Fonds lag hier besonders auf den Marktführern, die die Gelegenheit nutzten, ihr Immobilienportfolio stärker sektoral zu konzentrieren und um Redundanzen zu bereinigen. Das verbesserte Sentiment trug wieder zu stärkeren Mittelzuflüssen bei. Nordeuropa, UK, Frankreich und die NL lieferten die besten Beiträge."

Performance Rückblick 2011

Fonds 2011: -16,31%
Index 2011: -16,07%

MMag Silvia Wagner: "Der Fonds lag 2011 an der Benchmark, die besonders in diesem Jahr schwierig zu schlagen war, da während der Eurokrise vor allem die großen, liquiden REITs, in die der Fonds vorwiegend investiert, im Sog der Finanztitel abgestraft wurden. In den Indizes werden die REITs global zu den Finanztiteln gerechnet, in Europa ist dies zwar weniger präsent, da nur die Unibail-Rodamco etwa Mitglied des EuroStoxx 50 Index ist, aber die Zuordnung zu den Finanzwerten in sonstigen Indizes bzw zu MidCap Indizes trug in der Krise das Ihre bei und die historisch weit niedrigere Korrelation zu sonstigen Aktien schnellte in dieser Zeit in die Höhe. 2012 zeigt genau eine Umkehr des Trends, die REITs werden jetzt wieder nach ihren fundamentalen Eigenschaften gemessen. Der Fonds war zu keinem Zeitpunkt 2011 in Titel der Krisenregionen Spanien, Portugal und Griechenland investiert, Italien hatte ein minimales Gewicht. Von der Branchenallokation haben wir 2011 die historisch immer hohe Exposure zum Einzelhandel etwas reduziert und in defensivere Branchen wie Wohnen investiert."

Performance 2012 - Year-to-Date

Fonds 2012: 10,84%
Index 2012: 10,79%

MMag Silvia Wagner: "2012 war das Comeback-Jahr der europäischen REITs, fundamentale Kriterien spielten wie erwähnt wieder eine Rolle, der Appetit der Investoren auf Europa, insbesondere Frankreich, UK und Deutschland ist wieder spürbar gestiegen, obwohl noch etwas Zurückhaltung aufgrund der nach wie vor schwelenden Krise in Italien und Spanien herrscht. Die niederländischen Werte, die vorwiegend außerhalb der NL investieren, spiegeln dies mit ihrer hohen Volatilität aufgrund von Südeuropa-Investments im Vergleich zu anderen Jahren gut wider. Mit einem Wechselbad der Gefühle je nach Datenlage wird hier wohl noch etwas zu rechnen sein, fundamental gesehen ist es aber eine eindeutige Einstiegschance für Neuinvestoren."

Performance seit 2009

Fonds seit 2009: 40,78%
Index seit 2009: 38,04%

MMag Silvia Wagner: "Seit 2009 hat das europäische REIT-Universum ein fulminantes Comeback gezeigt, nach anfänglichen Verlusten im Sog der Lehman- und Finanzkrise ist es ein eindeutig positiver Trend gewesen, der dann durch die Japan-Krise und die Eurokrise 2011 unterbrochen wurde. Noch ist vor allem die Eurokrise nicht verdaut, die resultierende relative Unterbewertung des Sektors stellt aber für die Zukunft eine große Chance dar. Die diversen Krisen und die hohe Abhängigkeit von Banken zwangen die qualitativ gut aufgestellten Gesellschaften, ihre Finanzierungsstruktur zu verbessern, vermehrt den Kapitalmarkt mit Kapitalerhöhungen oder Bondemissionen anzuzapfen und hatten so schließlich doch zumindest etwas Gutes bewirkt. Vor allem beim europäischen Universum trennte sich in schwierigen Zeiten noch mehr als in anderen Regionen die Spreu vom Weizen, das qualitativ gute investierbare Universum ist hier zahlenmäßig geringer, ohne aber in weniger interessanten, dafür aber konzentrierteren Portfolios zu resultieren. Wir sind in Europa – unter Vorbehalt des Restrisikos der Datenlage – sehr optimistisch."

 


 

Performanceergebnisse der Vergangenheit lassen keine Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung eines Investmentfonds zu. Wert und Rendite einer Anlage in Fonds können steigen oder fallen. Anleger können gegebenenfalls nur weniger als das investierte Kapital ausgezahlt bekommen. Auch Währungsschwankungen können das Investment beeinflussen. Beachten Sie die Vorschriften für Werbung und Angebot von Anteilen im InvFG 2011 §128 ff. Die Informationen auf www.e-fundresearch.com repräsentieren keine Empfehlungen für den Kauf, Verkauf oder das Halten von Wertpapieren, Fonds oder sonstigen Vermögensgegenständen. Die Informationen des Internetauftritts der e-fundresearch.com AG wurden sorgfältig erstellt. Dennoch kann es zu unbeabsichtigt fehlerhaften Darstellungen kommen. Eine Haftung oder Garantie für die Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit der zur Verfügung gestellten Informationen kann daher nicht übernommen werden. Gleiches gilt auch für alle anderen Websites, auf die mittels Hyperlink verwiesen wird. Die e-fundresearch.com AG lehnt jegliche Haftung für unmittelbare, konkrete oder sonstige Schäden ab, die im Zusammenhang mit den angebotenen oder sonstigen verfügbaren Informationen entstehen.

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