e-fundresearch: Herr Alda, was ist der Unterschied zwischen dem neuen Deka-ImmobilienGlobal und anderen Immobilienfonds, die sich ebenfalls global nennen?
Alda: Er nützt jetzt die volle regionale Freiheit aus. Das konnte man vor dem 4. Finanzmarktförderungsgesetz nicht. Deswegen setzen wir uns zum Ziel, einen noch höheren steuerfreien Anteil als beim Deka-ImmobilienEuropa anzustreben und noch breiter zu investieren, nämlich weltweit. Unsere Zielvorstellung: In vier Jahren - das ist die übliche, gesetzlich vorgesehene Anlaufzeit, nach der auch bestimmte Kriterien im Gesetz überprüft werden – wollen wir ein Drittel in Europa, ein Drittel in Asien und ein Drittel in Amerika mit Schwerpunkt USA investiert haben.
e-fundresearch: Sie haben angekündigt, Zyklen internationaler Immobilienmärkte ausnutzen zu wollen. Wie soll das genau aussehen?
Alda: Es gibt mindestens 20 bis 30 Länder weltweit, in deren Immobilienmärkten sich zu investieren lohnt. Weil mehr Länder zur Verfügung stehen, kann man besser versuchen, im Immobiliental zu kaufen, die Wertentwicklung mitzunehmen und dann wieder zu verkaufen. Man kann insgesamt stärker verkaufen und kaufen. Das war vorher nicht in dem Umfang möglich, in dem es jetzt möglich ist - bei der eingeschränkteren Zahl von Ländern, mit nur 20 Prozent Investitionen außerhalb der EU, wie es das Kapitalanlagegesetz zuvor vorschrieb.
e-fundresearch: Also eine stärkere Diversifizierung.
Alda: Eindeutig. Dass wir für Diversifizierung sorgen, ist auch der Gesetzesauftrag. Und insofern habe ich damals bei der Fassung des 4. Finanzmarktförderungsgesetzes auch den maßgeblichen Herren in den Ministerien gesagt: Wir müssen diese Anlagefreiheit gewähren in Analogie zu Aktien- und Rentenfonds, damit wir den Gesetzesauftrag auch ideal erfüllen können.
e-fundresearch: Ist damit für die Anleger auch ein geringeres Risiko verbunden als bei einem Fonds, der zum Beispiel nur in Deutschland anlegt?
Alda: Es ist sicherlich so, dass bei einem solchen global diversifizierenden Fonds andere und größere Risiken auf dem Papier auftreten. Aber wir werden diese Risiken, namentlich das Devisenkurs-Risiko, natürlich abfedern. Entweder indem wir in Landeswährung finanzieren oder indem wir hedgen, das heißt, das Devisenkurs-Risiko über Termingeschäfte wegnehmen. Der Gesetzgeber hat dieses zwar auf 30 Prozent begrenzt, wir wollen aber deutlich darunter liegen.
e-fundresearch: Das klingt, als handele es sich um ein sehr komplexes Produkt im Vergleich zu bisher üblichen offenen Immobilienfonds.
Alda: Es ist keine Frage, dass die Markterfahrung in den breiter gewordenen Märkten eine ganz wichtige Komponente ist. Wir haben uns bei der Vorbereitung dieses Produkts nicht nur des 4. Finanzmarktförderungsgesetzes gewidmet, sondern insbesondere auch den Vorrecherchen in den einzelnen Märkten. Dadurch sind wir jetzt gewappnet, noch breiter zu investieren, als wir das schon im Deka-ImmobilienEuropa gemacht haben. Wir gehen davon aus, dass mindestens zwei, drei Jahre Markterfahrung vorliegen müssen – wenn nicht gar mehr -, bevor man tatsächlich in einem Lande investiert. Das stellt erhebliche Anforderungen an die Kapitalanlagegesellschaften.
e-fundresearch: Wie wollen Sie die Standorte der Immobilien auswählen?
Alda: Diese sind im Prinzip schon vorausgewählt. Wir haben uns schon in der Vorphase ganz konkret mit der Unterzeichnung von Kaufverträgen beschäftigt, haben die Fonds-Auflegung abgewartet und werden jetzt sofort, sobald das Geld da ist, bezahlen können. Das ist relativ ungewöhnlich. Im Interesse des Anlegers nach einer höheren Rendite mit hohem steuerfreiem Anteil werden wir uns sehr viel stärker auf die Immobilienrendite konzentrieren müssen. Das heißt, das Geld darf nicht zu lange in der Kasse liegen, denn sonst richtet es bei der derzeitigen niedrigen Liquiditätsrendite unnötigen Flurschaden in der Performance an.
e-fundresearch: Bei einem weltweit anlegenden Fonds haben Sie ein riesiges Gebiet zur Auswahl. Wie wählen Sie aus, in welchen Ländern Sie anlegen?
Alda: Insbesondere natürlich nach den bereits erwähnten Zyklen. Da gibt es gerade in Europa, in Zentraleuropa, in Asien derzeit gute Märkte, in denen wir investieren werden. Wir haben zum Beispiel bereits beim Deka-ImmobilienEuropa als Beimischung in Japan investiert. Wir werden das verstärkt in dem globalen Fonds tun. Wir werden in Singapur und Hongkong investieren. Auch in den USA werden wir investieren, aber nicht sofort. Dort sind uns derzeit die Preise noch etwas zu hoch. So ergeben sich aufgrund der Zyklenverfassung der Märkte bereits heute einige Märkte, in denen es lukrative Investments gibt.
e-fundresearch: Offene Immobilienfonds erleben derzeit einen Boom, ausgelöst unter anderem durch die Baisse an den Aktienmärkten. Sehen Sie die Gefahr, dass das Geld aus den Immobilienfonds stark abfließen könnte, sobald es an den Börsen wieder aufwärts geht?
Alda: Man muss sich immer darauf einstellen, dass das passieren kann. Auch wenn ich den Anlegern vom Grundsatz her nur raten kann, die Immobilienanlage nicht im gleichen Stile zu tätigen wie eine Aktien- oder Rentenanlage. Die Immobilienanlage ist eine sehr sichere, wenig volatile Anlage und entsprechend sollte man sie langfristig als Basis-Bestandteil einer Vermögensanlage betrachten. Eine Größenordnung von zehn bis 30 Prozent des zur Verfügung stehenden Geldes sollte so angelegt werden und das sollte langfristig liegen bleiben und nicht ständig hin und her geschoben werden.
e-fundresearch: Und das Szenario eines massiven Geldabflusses aus Immobilienfonds – sehen Sie das als Gefahr an?
Alda: Wir müssen uns bei der Anlagestrategie darauf einrichten, dass dies sein kann. Der Gesetzgeber gibt uns ja das Recht, bis zu 49 Prozent der Liquidität zu halten. Das würden wir dann auch ausnutzen, um nicht gefährlicherweise überinvestiert zu sein, wenn ein potenzieller Kapitalmarktzinsanstieg oder ein neuer Aktienboom sich andeutet. Dann müssen wir Liquidität haben. Dann sehe ich keine Gefahr.
