Die Bedingungen für Wintersport in Holland sind nicht ideal - flaches Land, kaum Schnee. Vielleicht sehnen sich die Niederländer deshalb so nach "snee". Gut, dass es Snowworld gibt, Europas größte Indoor-Skihalle bei Zoetermeer. Drei Skiabfahrten, acht Lifte, eine Skihütte und konstante Minusgrade - Besucher erleben eine Pistenatmosphäre wie in Tirol.
Besitzer der beliebten Freizeit-Immobilie ist die Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds, kurz Degi. Sie kann wegen der Attraktivität und der Exklusivität der Lage - Zoetermeer ist nur eine Autostunde von Amsterdam entfernt - davon ausgehen, dass der Betreiber die Miete regelmäßig überweist.Von der guten Bonität des Mieters profitieren auch die indirekten Miteigentümer der beiden Gebäude.
Der Grundwertfonds setzt auf Skihallen und Büros
Die Anteilseigner des Degi Grundwertfonds haben so die Sicherheit, dass ihre Investitionen dauerhafte Erträge abwerfen. Sollte aber Snowworld eines Tages doch Pleite gehen, müssen die Investoren nicht um ihr Geld bangen. Der Grundwertfonds setzt neben Freizeit-Immobilien auch auf Büros, Einkaufszentren, Lagerhallen und Hotels. Insgesamt umfasst das Portfolio 138 Objekte in Deutschland, in den Niederlanden, in England und den USA. So lassen sich mögliche Verluste an einem Standort oder Schwankungen in einem speziellen Marktsegment durch Zuwächse bei anderen kompensieren.
"Bisher war ein Offener Immofonds noch nie im Minus"
"Gerade die Verteilung der Investitionen auf viele unterschiedliche Objekte an verschiedenen Standorten hat wesentlich dazu beigetragen, dass bislang kein Offener Immobilienfonds jemals im Minus war. Auch dann nicht, wenn die Konjunktur Schwächen zeigte", sagt Maik Schneider, Analyst bei HVB Fondsresearch.
So viel Geld wie noch nie für Betongold-Fonds
Wie sehr Anleger aktuell diese Tatsache schätzen, zeigt eine Statistik des Fondsverbandes BVI. Danach erfreuen sich die Offenen Immobilienfonds eines noch nie dagewesenen Mittelzuflusses. Allein im Jahr 2001 wurden mehr als 7,4 Milliarden Euro an die Immobilienfonds-Gesellschaften überwiesen. Bis zum 30. September dieses Jahres sammelten sie sogar schon 13,1 Milliarden Euro.
"Offene Immofonds haben ein weiteres starkes Jahr vor sich"
Überzeugt, dass der Trend anhalten wird, ist die Geschäftsführerin des in Deutschland, Europa und in den USA anlegenden SEB Immoinvest, Barbara Knoflach. "Offene Immobilienfonds haben ein weiteres starkes Jahr vor sich."
Undurchsichtige Berechnung des Fondswertes
Allerdings: Wo ihr Geld genau hingegangen ist, wissen die wenigsten Anleger. Unklar ist auch die Ermittlung des Fondswerts. "Im Gegensatz zu Aktienfonds, bei denen die Rendite vom Börsenkurs der einzelnen Werte abhängt, setzt sich der Anlageerfolg der Offenen aus Mieteinnahmen, Verkaufserlösen, Wertveränderungen der Immobilien und den Zinsen zusammen", erklärt Knoflach. Begutachtet werden die Objekte einmal im Jahr durch unabhängige Sachverständige. Entscheidend für ihr Urteil ist die Nachhaltigkeit der Mieterträge. Kurzfristige Mietpreisschwankungen lassen sie außer Acht. In der Regel sind die Mietverträge langfristig und indexiert abgeschlossen.
Zu viel Bares schadet der Performance
Der Anteilswert der liquiden Mittel, wie festverzinsliche Wertpapiere oder Geldmarktfonds, wird regelmäßig alle zehn Tage bestimmt. Deren Zinsen sind allerdings wenig lukrativ. Genau an diesem Punkt setzen Kritiker der Offenen Immobilienfonds an. Ihr Argument: Zu viel Liquidität schadet der Performance. "Natürlich wird die Gesamtrendite dadurch verwässert. Wir wählen aber unsere Objekte mit großer Sorgfalt aus und können nicht alle uns zufließenden Gelder sofort investieren", argumentiert Knoflach.
Bei einem Fondsvolumen von rund 3,1 Milliarden Euro betrage die aktuelle Liquiditätsquote des Immoinvest 28 Prozent. Neben der gesetzlich vorgeschriebenen Mindestliquidität von fünf Prozent sei ein großer Teil der Mittel aber bereits für im Kauf befindliche Objekte gebunden, die tatsächlich frei verfügbare Liquidität liege daher nur bei 15 Prozent. "Ab 20 Prozent gilt ein Offener Immobilienfonds aus unserer Sicht als voll investiert", sagt Fondsexperte Schneider.
Erst das Gebäude kaufen, dann das Geld einsammeln
Das Problem geringerer Renditen will der erst am 15. November 2001 aufgelegte KanAm Grundinvest Fonds vermeiden. "Wir haben von unserer Vertriebsstruktur her die Möglichkeit, die Mittelzuflüsse in den Fonds zu steuern", sagt Manager Hans Joachim Kleinert. "Das heißt, wir akquirieren zuerst das Gebäude und ordern erst dann die Mittel." Derzeit steht der Fonds den Investoren offen. Denn Kleinert sieht gute Chancen, in Kürze lukrative Objekte im europäischen Ausland und in den USA zu erwerben.
Keine Furcht vor Immo-Blase in den USA
In den USA besitzt KanAm Grundinvest ein langfristig erstklassig vermietetes Hochhaus, den Commonwealth-Tower. "Gerüchte, in den Staaten würde demnächst eine Immobilienblase platzen, stören uns nicht." Zum einen sei der US-Markt zu differenziert, um generell eine solche Aussage treffen zu können. Zum anderen habe der Fonds den Vorteil, durch eigene Unternehmen vor Ort die in Frage kommenden Objekte genau zu analysieren. "Wir sind daher nicht auf die Angebote oder Einschätzungen von Maklern angewiesen", sagt Kleinert.
Neben den USA hält er auch lanfristig den osteuropäischen Markt für attraktiv, vor allem durch den möglichen Beitritt der Staaten zur EU im Jahr 2004. Die damit einhergehende wirtschaftliche Belebung dürfte die Nachfrage nach Gewerbe-Immobilien steigern.
Mehr Investments im Ausland möglich
Die Möglichkeit, sich verstärkt im Ausland zu engagieren, besitzen die Offenen Immmobilienfonds seit dem Inkrafttreten des 4. Finanzmarktförderungsgesetzes. Es hob die bisherige 20-Prozent-Beschränkung für Anlagen außerhalb der Eurozone auf.
(Quelle: EURO am Sonntag; Bild: Visipix, Lienhard)
