Fondsdaten und Benchmark
Der CS Euroreal wurde am 06.04.1992 aufgelegt und verwaltet derzeit (31.01.2003) ein Vermögen von 3,16 Mrd. Euro. Der Fonds wird von den zwei Geschäftsführen der CSAM Immobilien KAG, Karl Heinz Heuß und (seit dem 01.07.2002) Dr. Werner Bals gemanagt.
Der CS Euroreal investiert in ausgesuchte, gewerblich genutzte Immobilien in den Ländern der EU. Als Benchmark wird der S&P Durchschnitt aller in Deutschland zugelassenen –in Europa anlegenden- offenen Immobilienfonds verwandt.
Managerprofil
Karl-Heinz Heuß trat im Mai 1998 als Geschäftsführer in die Immobilien Kapitalanlagegesellschaft der CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT in Deutschland ein. Nach dem Studium der Wirtschaftswissenschaften in Mainz und dem Examen zum Diplom-Volkswirt arbeitete Heuß als Fondsmanager für geschlossene Immobilienfonds für verschiedene Fondsgesellschaften. Von 1989 bis 1998 war er Direktor und Leiter des Liegenschaftsmanagements des offenen Immobilienfonds BfG ImmoInvest. Zu seinen Aufgaben gehörte der Einkauf, das Immobilienmanagement sowie das Marketing. Jetzt ist er für die Auswahl und Analyse der Immobilien im CS Euroreal zuständig.
Werner Bals (Dipl. Kaufmann und Dr. rer. pol. der Universität Regensburg) ist seit Juli 2002 bei der CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH als Geschäftsführer tätigt. Von 1993 bis 2002 war er zuletzt als Direktor bei der Immobilienfondsgesellschaft der Dresdner Bank AG beschäftigt und für die kaufmännischen Belange (Finanzen, Fondsbuchhaltung, Controlling) der offenen Immobilienfonds verantwortlich. Darüber hinaus leitete er den Bereich Institutional Sales. Beim CS Euroreal ist er hauptsächlich für das Controlling und das Rechnungswesen zuständig.
Anlagestrategie/Investmentprozess
Der Investmentprozess des CS Euroreal gliedert sich in fünf Stufen.
Nach der Festlegung der allgemeinen Anlagestrategie erfolgt die makroökonomische Länderauswahl. Hier erfolgt eine Erhebung und Analyse von Vergangenheitsdaten der verschiedenen Immobilienmärkte, Teilmärkte und Immobilienarten wie z.B. BIP-Wachstum, Arbeitsmarktentwicklung oder Position im Immobilienzyklus. Mit Hilfe dieser Analysen werden dann Prognosen von Faktoren, wie Miet-, Immobilienwert- und Renditeentwicklung auf Teilmärkten bzw. für verschiedene Immobilienarten erstellt.
Der dritte –und wohl bedeutendste- Schritt ist die Fundamentalanalyse der Objekte. „Hier wenden wir die klassischen Denkansätze der Investitionskostenrechnung wie CAPM oder WACC auf Immobilien an“, erläutert Dr. Bals. Entscheidend für die Auswahl der Liegenschaften sind neben den konjunkturellen und rechtlichen Begebenheiten vor allem Standort, Lage, Nutzung, Alter, Größe und Zustand der Objekte sowie die Bonität der Mieter. Das Verhältnis Kaufpreis/Mietpreis muss ebenso stimmen, „das Mietanschlussrisiko ist wichtig, lieber kurzfristig unter Marktpreis, dafür mit Potential“, betont der Manager.
Nach der Durchführung der der „due diligence“ erfolgt eine erneute Überprüfung der Wirtschaftlichkeitskriterien und eine Auswirkungsanalyse auf das bereits bestehende Portfolio. Anschließend wird nach Vorlage bei der Geschäftsführung, Einschaltung eines Sachverständigenausschusses und der abschließenden Sicherstellung der Finanzierung das Objekt vor dem Anlageausschuss präsentiert und bei positivem Votum schließlich gekauft.
Die abschließende Phase stellt das Immobilienmanagement dar. Es dient zur regelmäßigen Prüfung der Bestandsobjekte hinsichtlich Resthaltedauer und einer evtl. Desinvestionsentscheidung. „Wir fragen uns hier z.B., ob die Kapitalbindung noch sinnvoll ist oder andere Objekte interessanter sind“, sagt Bals.
Das Risikocontrolling ist in diesem Punkt integriert, da hier sowohl die permanente Überwachung der spezifischen Immobilienrisiken (Lage, Bauqualität/Sanierungsbedarf, Nutzungsart/Nutzungsmöglichkeiten, Mieterstruktur/-bonität, Marktentwicklungen) durchgeführt wird, als auch das Benchmarking mit anderen Fonds der Vergleichsgruppe.
„Unsere Risikotoleranz ist hier nahezu Null“, unterstreicht der Manager diesen Punkt, „Wir machen kein Bauträgergeschäft (Projektentwicklung), nur gesamte Projekte werden erworben und bestehende Risiken werden umfangreich durch Bürgschaften abgesichert“.
Das Liquiditätsmanagement des Fonds ist an die CSAM KAG Deutschland ausgelagert worden. Diese managt jetzt im Rahmen von „ganz klaren“ Vorgaben die liquiden Mittel des CS Euroreal in einen extra Geldmarkt- und einen Rentenfonds. Besonderheit: Hierfür wird keine extra Managementgebühr erhoben.
Portfolio
In der Länderallokation führt Deutschland mit 52%, gefolgt von den Niederlanden (16%). Weitere Objekte hält der Fonds in Frankreich (18%), Großbritannien (6%), Belgien (7%) und Italien (2%). Die größten (nach Verkehrswert) Objekte des Fonds befinden sich in Frankreich, Madrid und Lüttich; insgesamt sind 59 Liegenschaften im Portfolio. Der aktuelle Vermietungsstand beträgt 98%. Aufgrund der enormen Mittelzuflüsse, die bis jetzt noch nicht vollständig investiert werden konnten, beträgt die aktuelle Cashposition 34% (freie Liquidität).
Performance
Dem Management konnte den Branchendurchschnitt seit der Auflegung um 23% schlagen. Dabei gelang es dem Management jedes Jahr einen Wertzuwachs (5,9% p.a.) zu generieren. Im laufenden Jahr liegt der Fonds mit +0,51% wiederum besser als seine Benchmark (+0,11%).
Ausblick des Managements
Dr. Bals sieht weder in den USA noch in Deutschland eine Immobilienblase. „Der Markt in den USA ist sehr viel volatiler, als in Europa, deshalb sind die dortigen Schwankungen von 20-30% nichts ungewöhnliches“, gibt der Manager zu bedenken. In Deutschland sieht er die Büromieten besonders in den Ballungsgebieten Frankfurt/M. und München tendenziell sinken: „Schauen Sie mal in Frankfurt genau hin, dort sind aufgrund der angespannten Marktlage in der Finanzbranche die Leerstände besonders hoch“. Die derzeitigen Pläne der Bundesregierung zur Besteuerung der Gewinne bei Investmentfonds werden nach Meinung von Dr. Bals eher positive Auswirkungen für die offenen Immobilienfonds haben. „Durch die geplanten Kontrollmitteilungen werden wir erstmals einen gläsernen Steuerbürger haben, für den dann die Nachsteuerrendite entscheidet und der folglich steuerfreie Ausschüttungen -wie wir sie bieten- präferieren wird“. Die Strategie des Fonds, sich weiter auf Objekte mittlerer Größe zu konzentrieren, wird weiter beibehalten: „Wir werden keine Bürotürme oder zu großflächigen Objekte kaufen und statt dessen auch in etwas unpopuläre Standorte wie z.B. Nizza investieren, da wir hier durchaus Wertsteigerungschancen sehen“, resümiert Dr. Bals.
FondsConsult Einschätzung
Der CS Euroreal wurde im Herbst des letzen Jahres in den Punkten Personalsituation und in der Beurteilung der Liquiditätsquote von Moody´s leicht abgestuft und stand aufgrund dessen auf dem Prüfstand der Investoren. Wir können nach einer Stellungnahme der Gesellschaft zu diesen Punkten und unseren persönlichen Gespräch mit Herrn Dr. Bals dieser Argumentation nur sehr eingeschränkt folgen. Die stringente Fortsetzung des Investmentansatzes –trotz der hohen Cashquote- spricht für eine positive Einschätzung ebenso wie die Marktkenntnis und Kompetenz von Herrn Dr. Bals. Die Veränderungen bezüglich des Liquiditätsmanagements halten wir ebenso für sinnvoll.
Wir sehen weder den Wechsel im Management noch die hohe Cashquote problematisch, da es sich um einen adäquaten Wechsel handelt und sich weitere Investitionsprojekte bereits in der Abschlussphase befinden.
Wir behalten unser Buy-Rating bei.
FondsConsult Research AG
Tilo Marotz, 03.02.2003
