In Zeiten schwacher Aktienmärkte wanderte das Kapital der Anleger verstärkt in Richtung Immobilien - vor allem offenen Immobilienfonds. In Deutschland verzeichneten Kapitalanlagegesellschaften Rekord-Zuflüsse. Die ersten Warnungen wurden laut. DB Real Estate, eine Tochtergesellschaft der Deutschen Bank Gruppe, beurteilt die Situation positiver: keine Crash Gefahr in der EU.
Immobilien Investments repräsentieren mit EUR 91 Mrd. Volumen bereits 10,2 % des gesamten Fondsvolumens von EUR 891 Mrd.
Die Warnungen von Analysten und Kapitalmarktbeobachtern lautete wie folgt: Aufgrund der Rekordzuflüsse in offene Immobilienfonds könnte dies dazu führen, daß nicht mehr genügend attraktiv bewertete Anlageobjekte verfügbar sind. Fonds müßten entweder höhere Preise für attraktive Immobilien zahlen oder auf schlechtere Objekte ausweichen. Die Alternative wäre eine unattraktive Verzinsung auf dem Geldmarkt oder in festverzinslichen Anleihen.
DB Real Estate, eine Tochtergesellschaft der Deutschen Bank mit einem aktuellen Research Report zum Thema Immobilien (Quelle: DB Real Estate).
Warum für Investoren Immobilien trotz wirtschaftlichen Abschwungs gute Investments bedeuten
Die DB Real Estate legt ihren aktuellen Researchbericht mit "Keine Blase! Kein Crash!" vor. Die Studie ist das Ergebnis der Zusammenarbeit von DB Real Estate Research Teams in Europa, den USA und Asien. Der Bericht konzentriert sich auf die Perspektive von Investoren. Im Gegensatz zu anderen Marktteilnehmern und im Widerspruch zu jüngsten Medienberichten beurteilen die Researchexperten die Lage auf den Immobilienmärkten und die Situation für Investoren positiver und für die Zukunft optimistischer.
Vor dem Hintergrund zunehmender weltpolitischer Spannungen und globaler wirtschaftlicher Stagnation bieten gerade Immobilien aufgrund länger laufender Mietverträge relative Sicherheit. Allerdings werden zur Zeit auch gerne Vergleiche mit den jüngsten Entwicklungen auf den Aktienmärkten und dem letzten Immobiliencrash der frühen 90er Jahre herangezogen.
Die DB Real Estate Research Experten kommen zu dem Schluss, dass trotz der schlechten Konjunktur - insbesondere in der EU - solche Ängste fehl am Platz sind. Weder die Mieter- noch die Investorenmärkte erlauben Vergleiche mit der Situation vor zehn Jahren. In den meisten Mietermärkten ist das Angebot geringer und die Nachfrage weniger schwer beeinträchtigt als während der letzten Rezession. Und das Investoreninteresse an Immobilien hält die Renditen konstant. Des Weiteren findet die fundamentale Überbewertung von Aktienanlagen zu Beginn des Jahres 2000 keine Parallelen in den Immobilienmärkten des Jahres 2003.
Aus Investorensicht sind derzeit zwei Aspekte relevant:
- Gewerbliche Immobilien und Wohnimmobilien sowie deren Märkte sind nicht identisch. Selbst wenn Wohnungsmärkte einen Crash erleben sollten – eine Entwicklung, die die DB Real Estate als eher unwahrscheinlich einstuft –, so hat dies nur geringe Implikationen für die Gewerbe-immobilienmärkte, die anderen Einflussfaktoren unterliegen.
- Die Mieteinnahmen bei der Mehrzahl der großen Immobilienportfolios sind nicht durch gegenwärtige Marktmieten, sondern durch vertraglich vereinbarte Mieten bestimmt. Daher bewegen sich die laufenden Renditen im Zyklus in einem eher engen Band.
Immobilien haben während des wirtschaftlichen Abschwungs gute Renditen erwirtschaftet. Dies zeigt die nachfolgende Tabelle (Daten bezogen auf die vergangenen drei Jahre):
|
|
Cash |
Anleihen |
Aktien |
Immobilien |
|
|
(3 Monats-Schatzbriefe) |
(Staatlich) |
(Wichtigster Index) |
(Direktbesitz) |
|
England |
5,3 |
6,8 |
- 13,8 |
9,0 |
|
Frankreich (1) |
4,4 |
6,5 |
- 9,7 |
12,0 |
|
Deutschland (1) |
4,4 |
6,3 |
- 13,7 |
5,8 |
|
Niederlande (2) |
3,0 |
8,1 |
- 18,0 |
12,1 |
|
Schweden |
4,4 |
6,2 |
- 15,9 |
6,3 |
|
Irland |
3,8 |
7,7 |
- 3,7 |
13,1 |
|
USA |
3,6 |
10,6 |
- 14,4 |
8,8 |
|
Australien |
5,0 |
8,0 |
1,9 |
10,6 |
|
Durchschnitt |
4,2 |
7,5 |
- 10,9 |
9,7 |
Anmerkungen: (1) Frankreich / Deutschland: nur Daten bis 2001
(2) Niederlande: Cash ist der Zinssatz auf Einzahlungen > € 10,000
Quelle: IPD; IMF; NCREIF; Property Council of Australia, DB Real Estate Research
In den vergangenen drei Jahren haben die Aktienmärkte in Nordamerika und Westeuropa mehr als die Hälfte ihres Wertes verloren. Das wirtschaftliche Wachstum hat sich deutlich verlangsamt und das Vertrauen wurde durch terroristische Anschläge, Firmenskandale und Krieg erschüttert. Trotzdem haben Immobilien für die Investoren erhebliche und sichere Gewinne erwirtschaftet. Immobilien generieren auf lange Sicht keine besseren Renditen als Aktien, allerdings haben sich in den vergangenen drei Jahren die Immobilienrenditen gut gehalten.
Bis zum jetzigen Zeitpunkt sprechen die Daten für sich. Trotzdem haben auch Immobilien ihre Kritiker, die glauben, dass eine Immobilienblase nun platzen muss. Da sich die meisten Indikatoren – inklusive der Weltwirtschaft – den Aktienmärkten auf dem Weg nach unten angeschlossen haben, ist es verlockend zu argumentieren, dass Immobilien dem folgen müssen. Im aktuellen Researchbericht versucht die
DB Real Estate, einigen dieser Argumente die Grundlage zu nehmen. Aus Sicht der DB Real Estate Research Experten ist deren Glaubwürdigkeit gering, wie eine Analyse der Fundamentaldaten zeigt.
(Quelle: DB Real Estate)
