Generell kann man als Immobilen-Anleger aus vier Möglichkeiten wählen: Direktinvestition in Immobilien-Objekte, geschlossene Beteiligungsobjekte (oft fälschlicherweise als geschlossene Immobilienfonds bezeichnet), börsennotierte Immobilien-Aktien oder eben den neuen offenen Immobilienfonds.
1. Offene Imobilienfonds:
Offenen Immobilienfonds sind in Österreich seit 1. September 2003 rechtlich zugelassen. In Deutschland existiert diese Anlageform dagegen schon seit 1959 und ist damit älter als herkömmliche Wertpapierfonds (der erste deutsche Rentenfonds wurde 1966 aufgelegt). Die deutsche Erfolgsgeschichte der Immofonds lässt sich vor allem auf das Interesse der Privatanleger zurückführen: Das Volumen der Immobilien-Publikumsfonds wuchs seit 1990 von 8,4 auf 85 Mrd. Euro an. Zum Vergleich: Das der Spezialfonds lag per Ende 2002 bei 11,7 Mrd. Euro.
Dabei liegt die durchschnittliche Performance zwischen 1993 und 2002 laut einer Studie der Deutschen Immobilien Datenbank bei 5,3 Prozent p.a. Die Volatilität betrug im selben Zeitraum nur 0,9 Prozent p.a. Interessant: Es existiert ein statistisch erwiesener Zusammenhang zwischen Größe und Performance: Je größer der Fonds, desto schlechter die Performance. Besonders ab einer Größe von 3 Mrd. Euro an Fondsvolumen ist dieses Phänomen in Deutschland signifikant.
2. Geschlossene Immobilienbeteiligungsmodelle:
Diese, oft fälschlicherweise als geschlossene Immobilienfonds bezeichnete, Anlageform besitzt einen großen Nachteil: Risikokonzentration. Meist beschränkt sich die Investition nur auf ein Objekt und besitzt in der Investitionsphase dazu noch geringe Fungibilität. Dafür ist aber auch die Transparenz größer als etwa bei offenen Immofonds und eine individuelle Produktauswahl bzw. Steuergestaltung ist darüber hinaus möglich. Und aufgrund des höheren Risikos ist die zu erwartende Rendite auch größer: sie liegt langfristig bei etwa 6,5 Prozent p.a.
3. Immobilienaktien:
Dazu zählen Aktien von Unternehmen die einen immobilienwirtschaftlichen Schwerpunkt haben (Definition laut Epra-Index: 75 Prozent des EBITDA werden durch immobilien-wirtschaftliche Aktivitäten erzielt), börsennotiert sind und über ausreichend hohes handelbares Volumen (Europa mind. 50 Mio. Euro pro Monat) verfügen. Sie ähneln im Grunde mehr Aktien als Immobilien, da sie dieselben Merkmale wie herkömmliche Kapitalmarktprodukte aufweisen.
Als Portfoliobestandteil haben Immoaktien sehr wohl ihre Berechtigung: Mit einer Korrelation von -0,5 zum Euro Stoxx (gemessen am Epra Euro Total Return Index) kann etwa im Euroraum eine Stabilisierung der Vermögensanlage erreicht werden. Aufgrund des hohen Risikos rentiert diese Assetklasse zudem am Höchsten: 8 Prozent p.a. darf sich ein Investor langfristig mit Immobilien-Aktien erwarten.
4. Direktinvestition:
Als letzte Möglichkeit bleibt noch die Direktinvestition übrig, welche aber erst ab größeren Beträgen möglich ist. Die hohe Transparenz und der große Einfluss auf Investitionsverhalten bzw. Geschäftspolitik verbunden mit einem nur mäßigen Risiko wird aber auch mit einem deutlich geringeren Ertrag erkauft: 4,7 Prozent p.a., so Bernd Essler, Direktor Institutional Asset Management Sal. Oppenheim in Köln.
Fazit
Auch bei Immobilienanlagen gilt: Je höher das eingegangene Risiko, desto höher der zu erwartende Ertrag. Weiters sollte der Investor nicht auf ausreichende Diversifikation vergessen. Zum besseren Überblick finden Sie links einen direkten Vergleich der verschiedenen Anlageformen (siehe „Portfoliorelevantes Stärken- und Schwächenvergleich“).
