Das Rennen um den ersten heimischen offenen Immobilienfonds gewann die BA-CA Tochter Real Invest. Die Vorzeichnungsfrist begann beim Real Invest Austria am 21.11.2003, der erste Rechenwert wurde am 1.12. mit 10 Euro fixiert.
Investieren darf der Real Invest Austria ausschließlich in österreichische Immobilien, aktuell teilt sich das Volumen auf sechs Immobilien, fünf davon Geschäftslokale von Billa und Bipa in den Wiener Wohnparks Rennweg und Kornhäusel auf. Weiters findet sich noch ein Kindergartenobjekt im Fonds. „Beim Real Invest Austria achten wir besonders auf die Mündelsicherheit der Immobilien und veranlagen sehr konservativ“, beschreibt Claudia Mauerhofer von der Real Invest. „Unser Fokus auf Infrastrukturprojekte ist in Österreich einzigartig“, erklärt sie weiter.
Der Ausgabeaufschlag beträgt drei Prozent, die erwartete Rendite liegt laut Real Invest bei fünf Prozent. Seit Auflegung vor drei Wochen liegt der Fonds aber erst mit 0,1 Prozent im Plus. „Das ist in der Aufbauphase des Portfolios aber normal“, so Mauerhofer. Das Startvolumen beträgt 20 Mio. Euro, derzeit hat man laut Angaben der Real Invest schon 18 Mio. eingesammelt. Im nächsten Jahr plant man eine Aufstockung auf 100 Mio. Euro.
Einen ganz anderen Fokus hat der Raiffeisen Immobilienfonds, dessen erster Kurs nach Ablauf der Zeichnungsfrist am 17. Februar festgesetzt wird. Er investiert in Immobilien des EU-Raumes: „Geografisch bilden Großbritannien, Frankreich, Deutschland, Spanien und Italien das Kernportfolio. Als Objektart werden Büro-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien favorisiert“, so Alois Maurer, Geschäftsführer der Raiffeisen Immobilien KAG. Das Management des Fonds hat man an den globalen Immo-Spezialisten Curzon Global Partners ausgelagert, welcher exklusiv in Österreich für Raiffeisen arbeitet. Das Startvolumen beträgt 150 Mio. Euro, die Zielrendite beträgt laut Angaben von Raiffeisen fünf bis sechs Prozent.
Der CS Euroreal von Credit Suisse wird schließlich ab 2.1.2004 in Österreich zum Verkauf angeboten. Dieser Fonds, der nicht nach dem österreichischen Immobilienfondsgesetz aufgelegt wurde, investiert in europäische Gewerbeimmobilien, wobei auf Investitionen in Osteuropa und Übersee aus Risikoaspekten verzichtet wird. Im Vergleich zu den österreichischen Mitbewerbern ist der Euroreal mit einem Fondsvolumen von 4,4 Mrd. Euro ein Riese. In den letzten 11 Jahren erzielte der CS Fonds eine durchschnittliche Rendite von 5,7 Prozent p.a. Für die kommenden Jahre rechnet man aber bei Credit Suisse mit einer etwas niedrigeren Rendite zwischen viereinhalb und fünf Prozent.
Weitere Fonds geplant
Darüber hinaus werden 2004 die Immofonds von Volksbank, Constantia und Meinlbank starten. Bei der Real Invest denkt man weiters über eine Ausweitung der Produktpalette bei Immofonds nach.
Trotzdem bleiben Kritikpunkte übrig
Doch das Gesamtbild wird vor allem durch steuerliche Aspekte getrübt. Experten kritisieren die Tatsache, dass sogar nicht realisierte Gewinne zu 80 Prozent (bei nicht öffentlich vertriebenen Anteilen sogar 100 Prozent) als Basis für die Steuerberechnung herangezogen werden. Ein Ertragsausgleich auf Aufwertungsgewinne ist weiters nich möglich und auch die Veranlagungsvorschriften weisen Schwächen auf: So dürfen österreichische Immobilienfonds grundsätzlich nur Direktinvestments in Immobilien tätigen. Eine international übliche Gestaltungsmöglichkeit, nämlich der Erwerb einer Immobilie über eine Holding-Gesellschaft (sogenannte Grundstücks-Gesellschaft), scheidet für österreichischen Fonds somit im Regelfall aus.
