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Europäische Immobilienfonds: Wann der Diversifikationseffekt optimal greift

Historisch tiefe Zinsen und Fragen zu den wirtschaftlichen Folgen der Pandemie stellen Investoren vor große Herausforderungen. Ist es Zeit, die Vermögensaufteilung zu überdenken? Breit diversifizierte Immobilienanlagen gewinnen in diesem Umfeld an Bedeutung. Rainer Suter, Co-Head of Core Fund Strategies bei AXA Investment Managers, erläutert in einem Exklusiv-Gastkommentar Lage und Perspektive – und worauf es ankommt. Funds | 15.02.2021 11:00 Uhr
Rainer Suter, Co-Head of Core Fund Strategies, AXA Investment Managers / © AXA Investment Managers
Rainer Suter, Co-Head of Core Fund Strategies, AXA Investment Managers / © AXA Investment Managers

"Angesichts anhaltend tiefer Zinsen sowie der nicht absehbaren Pandemie-Folgen, stellt sich immer drängender die Frage, wie eine langfristig orientierte Anlage heute aussehen kann. Trotz Umschichtungen bei den Aktien oder Anleihen gestaltet sich die Suche nach sicheren und zugleich ertragsorientieren Anlagen zusehends schwieriger. Die Politik der Notenbanken wirft zudem die Frage auf, ob in den nächsten Jahren die Inflation zurückkehren könnte. Investments in Immobilien gelten in diesem Umfeld als aussichtsreiche Alternative – gerade für sehr langfristig ausgerichtete Investoren. Ungeachtet des Tiefzinsumfelds versprechen sie zum einen stabile Ausschüttungen von Erträgen und zum anderen – in Sektoren mit Wachstumspotenzial – einen längerfristigen Wertzuwachs.

Erfolgversprechende Sektoren

Große paneuropäische Immobilienfonds überzeugen mit einem hohen Grad an Diversifikation und mit attraktiven Ertragsaussichten in ganz unterschiedlichen Sektoren wie Wohnen, Logistik, Gewerbe oder Büros. Das gilt nicht allein für dynamische Ballungszentren wie London, Paris oder Berlin. Das Wachstumspotenzial in ausgewählten Immobiliensektoren wie Logistik und E-Commerce oder auch Wohnen verheißt an vielen weiteren Standorten in ganz Europa erfolgversprechende Investments und sichere Erträge aus der Vermietung. Oberstes Gebot ist dabei immer die optimale Diversifikation über mehrere Länder, Städte und Sektoren. Ein Anlageinstrument oder ein Fonds, dessen Portfolio zum Beispiel zehn oder zwölf Objekte umfasst, weist noch nicht die nötige kritische Größe auf.

Weshalb Diversifikation elementar ist

Zum einen schneiden die verschiedenen europäischen Regionen bei den Wachstumsaussichten sehr unterschiedlich ab. Zum anderen unterliegen die einzelnen Sektoren unterschiedlichen und teils gegenläufigen Zyklen. Der wesentliche Vorzug großer Anlagegefäße liegt weiter darin, dass fortwährend eine gewisse „Rotation“ gewährleistet ist. Laufend kommen zum Beispiel Büro- oder Gewerbeimmobilien in eine Phase von Neuvermietung, von Repositionierung und Anpassung. 

In der aktuellen Lage erweisen sich Investments im Wohnbereich als zuverlässiger Wert mit ausgesprochen stabilen Cashflows. Die Mieten im Bereich Einzelhandel, Shopping-Centers und Büroflächen sind seit dem Ausbruch der Pandemie hingegen in weiten Teilen Europas unter Druck gekommen. Ob das Fondsmanagement in diesem Umfeld von Anfang an der Diversifikation die nötige Aufmerksamkeit geschenkt hat und wenn nötig gewisse Sektoren unter- oder übergewichtet, erweist sich als wesentlicher Erfolgsfaktor. Im aktuellen Umfeld haben Anlageprodukte das Nachsehen, die einseitig Büros und Einzelhandel im Fokus haben. Aufgrund des wirtschaftlichen Umfelds kamen im Jahr 2020 Büro- oder Einzelhandelsimmobilien unter Druck. Sinkende Ertragsaussichten haben tendenziell tiefere Bewertungen der Objekte zur Konsequenz, während umgekehrt Wachstumspotenzial bei den Mieten gewisse Aufwertungen rechtfertigen. Im Sektor Logistik oder auch im Bereich von Wohnimmobilien – speziell in nordischen Ländern – gehen Experten von einem gewissen Wachstumspotenzial aus.

Ausschüttungen auch im Krisenjahr

Gerade im Krisenjahr 2020 ist eine breit diversifizierte Strategie optimal aufgegangen, und trotz schwieriger Umstände können mit großen paneuropäischen Fonds mit einer Anlagestrategie im Core-Bereich jährliche Ausschüttungen in der Größenordnung von 3 bis 4 Prozent realistisch sein.

Angesichts eines hohen Spreads gegenüber anderen Anlagen wie Anleihen stehen Immobilien derzeit glänzend da. Anlegerinnen und Anleger partizipieren dabei nicht allein eins zu eins an den Mietzinsausschüttungen, sondern auch am Kapitalwert des Investments. Die meisten Experten gehen davon aus, dass in der Summe beider Komponenten bei Core-Immobilien in langer Perspektive eine jährliche Gesamtrendite im mittleren bis höheren einstelligen Bereich liegen könnte.

Die passenden Produkte auswählen 

Was sind von der Diversifikation abgesehen, die weiteren Anforderungen? Das Management im Immobilienbereich muss über profunde Fachkenntnisse und über ein enges lokales Netzwerk in verschiedenen Ländern verfügen. Es ist unmöglich, weit entfernt von einer Zentrale aus zu operieren und Chancen zu nutzen. Ein enger Bezug über verschiedene lokale Teams bzw. Niederlassungen gilt als wesentlicher Vorteil. Das betrifft sowohl den Transaktions- als auch den lokalen Mietermarkt. Die Kunst besteht darin, hochwertige Objekte im passenden Kontext an zukunftsträchtiger Lage zu suchen, zu finden und erfolgreich zu akquirieren. Dies ist nicht nach einem einfachen Raster nach Ländern und Sektoren möglich. Immer mehr gewinnt es an Bedeutung, im jeweiligen lokalen Kontext die besten Wohn-, Logistik-, Business- oder Industrieimmobilien aufzuspüren. Gemeint sind zum Beispiel etablierte Drehkreuze im Handel und Fernverkehr oder dynamische Quartiere in verschiedenen europäischen Großzentren.

Regulierung und Anlagereglement

Vor einer Anlageentscheidung ist außerdem zu prüfen, in welchem Umfang das Anlageprodukt durch Gebühren belastet wird und ob das Management Anreize hat, eine langfristige Strategie im Interesse der Fondsanleger umzusetzen. Je nach Regulierung und Domizilort des Fonds sind manche Details recht unterschiedlich geregelt. 

Relevant sind für Anleger immer auch Themen wie Erhöhungen und Rücknahmen. Üblich sind je nach Ausgestaltung des Fonds quartalsweise oder jährliche Rückgabe- bzw. Zeichnungsmöglichkeiten. Obwohl aufgrund der hohen Attraktivität im aktuellen Umfeld eher Wartelisten geführt werden und Rückgaben kein Thema sind, sollten Anleger die „Spielregeln“ für Rückgaben oder gegebenenfalls sogar eine Liquidation des Produkts auf Herz und Nieren prüfen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Immobilien grundsätzlich „illiquid“ sind. Zum Schutz bestehender Anleger macht es Sinn, unter ungewöhnlichen Situationen Schließungen eines Produkts vorzusehen.

Der im heutigen Umfeld gewichtige Effekt der Diversifikation gegenüber anderen Anlagen wie Aktien kommt dann am besten zum Tragen, wenn das Produkt keine börsennotierten Titel umfasst. Unzählige Studien für verschiedene Länder kommen zu einem klaren Ergebnis: Der Diversifikationseffekt greift dann optimal, wenn sich die Anleger entweder für Direktanlagen oder NAV-basierte Produkte entscheiden. „NAV-basiert“ heißt, dass der Anleger jederzeit zum fair und unabhängig geschätzten inneren Wert der Fondsliegenschaften ein- und aussteigen kann. Prämien, wie sie sich beim Börsenhandel bilden, sind damit von vornherein ausgeschlossen.

Fazit: Immobilieninvestments im Core-Bereich erweisen sich für langfristig denkende Investoren als tragende Säule der Kapitalanlage. Sie verbinden positive Eigenschaften wie hohe Cashflows mit dem Vorzug eines Inflationsschutzes als Sachwertanlage."

Rainer Suter, Co-Head of Core Fund Strategies, AXA Investment Managers

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