Für e-fundresearch.com haben wir führende Köpfe aus dem Fonds- und Asset-Management gebeten, ihre Einschätzung abzugeben – differenziert nach bullischen und bearischen Szenarien. Die Antworten zeigen ein spannendes Meinungsbild zur Zukunft der Immobilienmärkte.
Peter Karl, Geschäftsführer, Erste Immobilien KAG
Bull-Case: Welche Faktoren sprechen dafür, dass Immobilien vor einer nachhaltigen Erholung stehen?
Die Investition in Immobilien ist maßgeblich geprägt durch das Zinsniveau. Die gesunkenen Zinsen führen zu einer vermehrten Nachfrage von Investoren. Im Segment der Wohnimmobilien ist das in Österreich deutlich zu erkennen: die derzeit hohen Baukosten gepaart mit hohen Grundkosten führen zu weniger Fertigstellungen, aber gleichzeitig wird durch die positive demographische Entwicklung ein Mehr an Wohnraum benötigt. Aus diesen Gründen werden Wohnimmobilien anhaltend nachgefragt, auch aus Investorensicht. Meines Erachtens ist es ebenso am Markt angekommen, dass die Immobilienpreise nicht weiter sinken werden, weder die Grundkosten, noch die Baukosten. Dies ist ein weiteres Indiz, dass der österreichische Immobilienmarkt nach wie vor ein interessantes Umfeld für Investoren darstellt.
Bear-Case: Welche Risiken könnten den Immobiliensektor global weiter belasten oder die Erholung verzögern?
Wir glauben grundsätzlich an die Erholung des Immobiliensektors, denn erste Zeichen sehen wir bereits. Allerdings können verschiedene Faktoren wie die derzeit globalen Unsicherheiten und deren wirtschaftspolitische Folgen sowie der schwache deutsche Markt die Entwicklung maßgeblich beeinflussen. Diese Themen können sich auf die Stimmung am Immobilienmarkt auswirken und damit die Erholung verzögern.
Florian Rainer, Asset Manager, Matejka & Partner Asset Management
Bull-Case: Welche Faktoren sprechen dafür, dass Immobilien vor einer nachhaltigen Erholung stehen?
Nachdem Immobilienveranlagungen in den letzten Jahren stark unter hartnäckiger Inflation und steigenden Zinsen gelitten haben, scheint eine Erholung nun wahrscheinlich. Die Bewertungen sind deutlich günstiger als noch vor einigen Jahren. Zudem wurde zuletzt, auch aufgrund stark gestiegener Kosten, deutlich weniger gebaut, sodass ein knappes Angebot auf steigende Nachfrage trifft. Zusätzlich könnte das massive deutsche Infrastrukturprogramm unterstützen. Börsennotierte Immobilienanlagen erscheinen gerade besonders attraktiv. Hier besteht bei Sektor-Schwergewichten wie der Wohnimmobilienfirma Vonovia ein Kurspotential von +80%, bis die Aktie erst wieder dem Wert der Immobilien (NTA) entsprechen würde. Sollte sich der Sektor erholen, spricht viel dafür, dass hier ein noch einmal deutlich höheres Upside-Potential besteht.
Bear-Case: Welche Risiken könnten den Immobiliensektor global weiter belasten oder die Erholung verzögern?
Die größten Risiken für den Immobiliensektor sehen wir in der relativen Attraktivität gegenüber anderen vermeintlich sicheren Veranlagungen sowie in steigenden Refinanzierungskosten für die betroffenen Firmen. Sollten die Renditen von „Safe Haven“-Staatsanleihen in den USA und Deutschland nochmals deutlich steigen, wäre eine weitere Korrektur am Immobilienmarkt denkbar. Ein solches Szenario könnte durch eine neue Inflationswelle – etwa infolge höherer Zölle oder zu expansiver Notenbankpolitik – ausgelöst werden. Dadurch hätten Immobilienfirmen größere Schwierigkeiten bei der Refinanzierung, während Anleger vermehrt in Staatsanleihen investieren könnten.
Guy Barnard, Co-Head of Global Property Equities und Portfoliomanager, Janus Henderson Investors
Bull-Case: Welche Faktoren sprechen dafür, dass Immobilien vor einer nachhaltigen Erholung stehen?
Dank der gelockerten Geldpolitik haben sich die Zinssätze von einem negativen zu einem positiven Faktor gewandelt. Die Bewertungen von Gewerbeimmobilien wurden größtenteils korrigiert, und die Transaktionsvolumina steigen bei breiter gestreuter Nachfrage. Durch das zunehmend günstige Angebotsumfeld für Vermieter sorgen diese Faktoren für gesunden Rückenwind in einem Sektor, der im Vergleich zum breiteren Aktienmarkt selten so günstig war.
Wir erwarten, dass REITs die Erholung des Immobiliensektors anführen werden – gestützt durch stärkeres Exposure in gewinnträchtigen Immobiliensektoren, geringere Verschuldung sowie Vorteile bei Kosten und Kapitalzugang, die erneut einen Wachstumspfad eröffnen.
Bear-Case: Welche Risiken könnten den Immobiliensektor global weiter belasten oder die Erholung verzögern?
In einem Rezessionsszenario würden wir einen Anstieg der Mietausfälle und eine Verlangsamung der Mietentscheidungen erwarten, was im Laufe der Zeit zu mehr Leerstand und niedrigeren Mieten führen dürfte. Wir sind jedoch der Meinung, dass die defensiven Eigenschaften von REITs – nämlich vorhersehbare Cashflows aus vertraglich gesicherten Mietverträgen – in einem Umfeld mit geringerem Wachstum im Vergleich zu anderen Sektoren an Attraktivität gewinnen.
Vincent Nobel, Head of Asset-Based Lending, Federated Hermes
Bull-Case: Welche Faktoren sprechen dafür, dass Immobilien vor einer nachhaltigen Erholung stehen?
Der Mietmarkt für Gewerbeimmobilien in Europa zeigt sich in guter Verfassung, obwohl Immobilienbesitzer bei der Bewertung ihrer Vermögenswerte wenig Grund zur Freude hatten. Nach Jahren sinkender Werte sehnt sich der Markt nun nach makroökonomischer Stabilität, die sowohl eine klare Preisfindung als auch eine verlässliche Planung der Kapitalausgaben ermöglicht.
Bear-Case: Welche Risiken könnten den Immobiliensektor global weiter belasten oder die Erholung verzögern?
Die aktuellen geopolitischen Spannungen verhindern die notwendige makroökonomische Stabilität. Ohne eine Lösung der politischen Probleme bleibt eine vollständige und schnelle Erholung des Immobilienmarktes unwahrscheinlich.
Peter Finkbeiner, CEO, Praemia REIM Germany
Bull-Case: Welche Faktoren sprechen dafür, dass Immobilien vor einer nachhaltigen Erholung stehen?
Vieles spricht dafür, dass sich der Immobilienmarkt in einer Phase beginnender Transaktionen auf niedrigerem Preisniveau befindet. Immobilien könnten vor einer nachhaltigen Erholung stehen, da die letzten Zinssenkungen der EZB stimulierend wirkten. Trotz erhöhter Verschuldungsbereitschaft in Europa bleibt die langfristige Aussicht positiv: Historisch betrachtet profitieren Immobilienmärkte von wirtschaftlichen und politischen Unsicherheiten. Voraussetzung hierfür ist Stabilität in den Investmentmärkten und die Wahl der richtigen Assetklassen. Besonders Wohnkonzepte, die gesellschaftliche Trends wie Demographie, Akademisierung und Zunahme von Singlehaushalten aufgreifen, sind gefragt. Operated Living-Modelle gewinnen hier an Bedeutung.
Bear-Case: Welche Risiken könnten den Immobiliensektor global weiter belasten oder die Erholung verzögern?
Globale Risiken könnten sich auf den Immobiliensektor belastend auswirken: Die wirtschaftlich schwache Gesamtsituation, mobiles Arbeiten und mögliche Arbeitsplatzsubstitution durch KI beeinträchtigen vor allem den Commercial-Bereich, in dem veränderte Lebensgewohnheiten die Nachfrage nachhaltig senken könnten. Zusätzlich dämpft die steigende Verschuldungsbereitschaft in Europa die langfristigen Zinssenkungseffekte, was Finanzierungskosten erhöht. Politische Instabilität, ungünstige Regulierungen und unpassende Assetklassen-Wahlen bergen zusätzliche Risiken, die eine nachhaltige Erholung verzögern oder verhindern könnten.
Wassim Joma, Chief Investment Officer, Petiole Asset Management
Bull-Case: Welche Faktoren sprechen dafür, dass Immobilien vor einer nachhaltigen Erholung stehen?
Verschiedene Entwicklungen deuten auf eine nachhaltige Erholung des Immobiliensektors hin.
Die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern und Industrieflächen bleibt hoch – angetrieben durch das Wachstum der Städte und den Boom des Onlinehandels.
Gleichzeitig gewinnen Immobilien an Bedeutung, die sich von konventionellen zu nachhaltigen Objekten («brown to green») umwandeln lassen – ein Trend, der neue Investitionschancen eröffnet.
Sinkende Zinsen könnten zudem die Finanzierung erleichtern und Investitionen zusätzlich beleben. In vielen Regionen führt der anhaltende Wohnraummangel zu steigenden Mieten und stabilen Bewertungen. Nicht zuletzt bieten auch angeschlagene oder unterbewertete Objekte Potenzial für eine erfolgreiche Neupositionierung am Markt.
Bear-Case: Welche Risiken könnten den Immobiliensektor global weiter belasten oder die Erholung verzögern?
Trotz Anzeichen einer Stabilisierung bleiben erhebliche Unsicherheiten bestehen.
Internationale Spannungen und politische Unwägbarkeiten beeinträchtigen das Vertrauen und verzögern Investitionsentscheide.
Steigende Betriebskosten infolge der Inflation setzen Immobilienbesitzerinnen und -besitzer zunehmend unter Druck.
Vor allem im Büro- und Detailhandel erschweren Refinanzierungen eine marktgerechte Bewertung. Eine konjunkturelle Abkühlung könnte die Mietnachfrage senken und Einnahmen schmälern. Hinzu kommen strukturelle Veränderungen – etwa beim Flächenbedarf –, die langfristige Planung erschweren.
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![ELTIF 2.0: Revolution der Private Markets oder Lehman 2.0?]()
30.04.2025 10:00
-30 Min.
Michael Jäger, CFA
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