Niemals in der Geschichte seien die Preise für private Immobilien so stark angestiegen, wie in den letzten fünf Jahren, berichtete der britische „Economist“ kürzlich. Zwischen dem Jahr 2000 und 2005 stieg der Wert von Wohnimmobilien aus Industrieländern um 30 Billionen auf aktuell über 70 Billionen US-Dollar an. Dieser Anstieg entspreche in etwa dem gesamten Bruttoinlandsprodukt (BIP) der zugrundeliegenden Volkswirtschaften. Zum Vergleich: Die globale Aktienmarktblase Ende der 90er Jahre repräsentierte nur 80 Prozent, die US-Aktienblase der 1920er sogar nur 55 Prozent der zugrunde liegenden BIP-Größen.
Vor allem das Verhältnis der Mieten in Relation zu den Hauspreisen sei besorgniserregend hoch. Dieses Verhältnis habe derzeit in Australien oder Großbritannien bereits 160 Prozent erreicht, was den historisch höchsten Stand bedeutet.
Auch Investmentguru Warren Buffett geht davon aus, dass sich in den USA derzeit eine Immobilienblase heranbilde. Wie der Multimilliardär gegenüber dem Sender CNBC vor kurzem ausführte, gebe es einige Gründe, von einer solchen Situation auszugehen. "Es wird aber sicherlich noch eine Weile dauern, bis man von einer echten Blasenbildung sprechen könne", relativiert er. Allerdings müssten jene Bürger, die derzeit eine Immobilie kaufen, sich auf Phasen einstellen, in denen sie diesen Schritt bitter bereuen werden.
Wird die größte Blase aller Zeiten bald platzen?
Denn von Deutschland und Japan einmal abgesehen, habe es in den vergangenen Jahren - ausgelöst durch extrem niedrige Zinssätze - in fast allen Ländern einen Boom bei Hauspreisen gegeben. Das habe Bewertungsblasen geschaffen: Um mehr als 100 Prozent seien die Hauspreise seit 1997 etwa in den Australien, Großbritannien, Irland, Spanien und Südafrika gestiegen, in den USA um 73 Prozent. Das baldige Platzen sei deshalb sehr wahrscheinlich, zeigt sich das Wochenmagazin überzeugt.
Erste Anzeichen dafür gebe es bereits in Großbritannien und Australien: Während die Hauspreise dort im letzten Jahr noch um rund 20 Prozent p.a. gestiegen sind, hat sich dieses Wachstum bereits auf niedrige einstellige Steigerungsraten abgekühlt.
Welche Auswirkungen das hat…
Diese Abkühlung werde mehr Schaden anrichten als das Platzen der Aktienblase im Jahr 2000/2001, sagt das Magazin weiter voraus. Und sieht dafür drei Gründe: Steigende Hauspreise haben einen positiven Einfluss auf die Verbraucherausgaben, weil mehr Menschen Eigenheime besitzen als Aktien und mit steigenden Hauspreisen mehr Geld ausgeben. Für den Kauf eines Hauses leihen sich Menschen eher Geld als für den Kauf von Aktien. Fallende Immobilienpreise führen dann zu notleidenden Darlehen bei Banken, denn für viele Hausbesitzer sind die Kosten für den Erwerb eines Eigenheims höher als der tatsächliche Wert.
Wohnimmobilien: Für Fonds kaum ein Thema
In herkömmlichen Immobilienaktienfonds mit globaler bzw. europäischer Ausrichtung machen Wohnimmobilien jedoch nur einen geringen Anteil aus. Denn während dieser Subsektor im EPRA-Index (je nach Region) gerade einmal acht bis zehn Prozent ausmacht, ist dieser Bereich in den meisten Fonds sogar noch untergewichtet. „Wichtig ist außerdem eine deutliche Unterscheidung zwischen dem privaten und dem institutionellen Immobilienmarkt. Dies wird leider zu oft verabsäumt, denn es handelt sich hier um grundlegende Unterschiede in der Marktstruktur und auch dem Marktzyklus“, schildert Silvia Wagner, Fondsmanagerin des Constantia European und Constantia Global Property Fonds.
Das betont auch Dirk Meiwirth, Head of Product Management des Credit Suisse Euroreal: „Die Bewertung von Wohnimmobilien folgt ganz anderen Regeln als die Bewertung von Gewerbeimmobilien. Zum Beispiel wird in Deutschland für Wohnimmobilien zumeist das Vergleichswert- bzw. Sachwertverfahren eingesetzt. Soll die Wohnimmobilie Rendite generieren, kommt das Ertragswertverfahren zum Zuge. Renditegesichtspunkte stehen also für den normalen Wohnungsbesitzer meistens nicht im Vordergrund. Commercial Property dient dagegen in erster Linie der Generierung laufender Cashflows“.
Fondsmanager beruhigen
Die Wahrscheinlichkeit eines Platzens der privaten Immoblase schätzen die Experten gering ein: „Zumeist wird spekuliert, dass Ansteigen der Zinsen zu einer geringeren Bewertung der Häuser führen würde. Hierbei wird zumeist vergessen dass - gerade in den angelsächsischen Ländern - die Kredite Fixkredite mit sehr langen Laufzeiten von zehn bis 20 Jahren sind und die Belastungen für den Kreditnehmer erst sehr langfristig steigen werden“, so Silvia Wagner.
Auch Patrick Sumner sieht das ähnlich: „Solange es keine gravierenden kurzfristigen Zinserhöhungen in der Eurozone geben wird, existieren gute Argumente die Immobilie weiterhin als attraktives langfristiges Investment mit überlegenem Rendite-/Risikoprofil anzusehen“. Bei Gewerbeimmobilien ist er jedenfalls optimistisch: Für den europäischen Immobilienmarkt prognostiziert Henderson Global Investors über die nächsten fünf Jahre eine Gesamtrendite von rund 6,9 Prozent p.a. wobei es zu starken Unterschieden in den verschiedenen Regionalwirtschaften kommen wird. „0,5 Prozentpunkte werden voraussichtlich durch Wertsteigerung erwirtschaft“, fügt Summers schließlich hinzu.
