Der neueste Fonds, der Henderson HF Asia Pacific Property Equities, investiert in Immobilienaktien aus dem asiatisch-pazifischen Raum und wurde zum 3. Oktober 2005 aufgelegt. Dabei investiert Fondsmanager Chris Reilly rund zur Hälfte in herkömmliche Immobilienaktien, den Rest steckt er in Real Estate Investment Trusts (REITs).
Was sind REITs?
„Als REITs gelten Immobilienunternehmen oder Fonds, die über 75 Prozent ihrer Anlagen in Immobilien halten und über 90 Prozent des steuerbaren Einkommens an die Investoren ausschütten, dafür sind sie von der Körperschaftssteuer befreit“, erklärt der Experte. Neben den steuerlichen Vorteilen weisen REITs eigene Investmentspezifika auf: „Im Vergleich zu Immobilienaktien weisen REITs eine höhere Rendite bei einem niedrigeren Risikoprofil auf“. Der Hauptgrund dafür liegt in den hohen Dividendenrenditen der Trusts, welche in den letzten Jahren Investoren zu bereits beachtlichen Renditen verholfen hat.
REITs vs. Aktien
In Australien, einem der höchsten entwickelten Immobilienmärkte der Welt, erzielten REITs in den letzten 16 Jahren eine jährliche Rendite von 12,7 Prozent bei einer Standardabweichung von 10,7 Prozent. Im Vergleich dazu erzielte der australische Aktienmarkt 11,8 Prozent Rendite bei einem Risiko von 12,7 Prozent. Global sieht das Bild sogar noch besser aus: „Seit 1989 konnten REITs Aktien um 4,6 Prozent pro Jahr schlagen – und das mit einem deutlich geringeren Risiko“, schildert Reilly.
Gründe für das niedrigere Risiko sei neben der höheren Dividendenrendite u.a. das niedrigere Gearing, also das Faktum, dass REITs weniger Fremdkapital aufnehmen dürfen als herkömmliche Immobilienunternehmen. Außerdem seien Trusts einfacher zu bewerten, was zu weniger Kursausschlägen führt: „Die hohen Transparenzvorschriften und die schnelle Liquidierbarkeit spielen dabei eine wichtige Rolle“, beschreibt Reilly. Das hohe Maß an Transparenz (nicht zuletzt durch die Publizitätspflichten einer AG), eine Mark-to-Market-Bewertung sowie Corporate Governance und Aktionärskontrolle seien eben der wirksamste Schutz vor finanziellen Schwierigkeiten.
Warum gerade Asien?
Während US-amerikanische und europäische REITs aber bereits seit Jahren boomen – der FTSE EPRA/NAREIT Europe Index stieg seit März 2003 um 121 Prozent während der MSCI Europe nur um 66 Prozent zulegte – liegen asiatische Immobilientrusts noch hinter dieser Entwicklung zurück. Und auch langfristig ändert sich das Bild nicht: „In den letzten 16 Jahren erzielten US-REITs kumuliert fast 500 Prozent an Ertrag, Europa 410 Prozent – Asien dagegen nur 200 Prozent“, so Reilly.
Genau hier setzt der neue Henderson-Fonds an: „Asiatische Immobilien stehen vor einem langen Aufholprozess“, glaubt er. Als Gründe nennt er die besondere Dynamik der Region: „Nach vielen Jahren stagnierender Immobilienpreise, bewegen sich diese wieder nach oben“. Außerdem bringe die Einführung von REITs in der Region eine erhöhte Liquidität mit sich. „Institutionelle Investoren aus der Region sind gerade dabei diese Assetklasse zu entdecken“, berichtet der in Singapur stationierte Manager.
Asien-Immofonds im Überblick
Der Anfang Oktober aufgelegte Henderson HF Asia Pacific Property Equities Fund ist seit 19. Oktober in Österreich zum Vertrieb zugelassen, wobei weitere Länderzulassungen in Europa bereits beantragt wurden. Investieren kann Reilly für den Fonds in der gesamten Pazifik-Region. Dazu zählen als Hauptmärkte neben Australien, Japan, Hong Kong auch Singapur. Sektoral schränkt sich der Fondsmanager nicht ein: „Aktuell haben wir Detailhandelsimmobilien übergewichtet, Büros dagegen untergewichtet. Neutral sind wir mit rund 15 Prozent auch in Wohnimmobilien investiert“, beschreibt Reilly sein Startportfolio. Aktuell weist der Fonds ein Volumen von 14 Millionen Euro auf.
Neben dem neuen Henderson-Produkt investiert bis dato erst zwei weitere Fonds in asiatische Immobilien: Der 420 Millionen US-Dollar große Morgan Stanley Asian Property wird von Angelina Ho in Singapur verwaltet und wurde bereits 1997 aufgelegt. Der Credit Suisse Equity Fund (Lux) Asian Property von David Scott in Sydney existiert ebenfalls erst seit kurzem und ist seit Juli in der Schweiz zum Vertrieb zugelassen. „In Deutschland erfolgte die Zulassung im September, in Österreich am 12. Oktober“, erfuhr e-fundresearch von Credit Suisse auf Anfrage
Fazit
Eine neue Assetklasse ist im Entstehen: Und asiatische Immobilien erscheinen aus fundamentaler Sicht durchaus als interessant. Vor allem das Aufholpotential gegenüber Regionen wie USA oder Europa dürfte zusammen mit dem entstehenden Markt für REITs zukünftig Liquidität in diese Assetklasse lenken. In Hongkong etwa schafft die Finanzmarktaufsicht gerade die nötigen Voraussetzungen, um REITs attraktiver zu machen. Darüber hinaus herrscht ein Mangel an Wohnimmobilien und bei den Gewerbeimmobilien treiben zudem die kräftige Anlegernachfrage und sinkende Leerstandsquoten die Preise in die Höhe. Die Voraussetzungen für eine langfristig positive Entwicklung asiatischer Immobilien scheinen also gegeben. Außerdem dürften Euro-Investoren im Hinblick auf Immobilien derzeit eher ein Europa-Schwergewicht aufweisen. Im globalen Kontext (EPRA / NAREIT Indizes) machen europäische Immobilienaktien aber gerade einmal 20 Prozent des Weltmarktes aus - Asien (inklusive Australien) dagegen mehr als 25 Prozent.
Alle Daten per 20.10.2005 in Euro (außer anders angegeben)
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