Das am 1. September 2003 in Kraft getretene Immobilieninvestmentfondsgesetz (ImmoInvFG) brachte zwar die nötige Diversifikation am Immoveranlagungsmarkt, erfüllte aber offensichtlich nicht die gestellten Anforderungen. Denn seit dem wurden nur drei österreichische offene Publikumsfonds mit einem derzeitigen Gesamtvolumen von knapp 1,1 Mrd. Euro aufgelegt. Davon macht der Real Invest Austria 487,1 Millionen Euro aus, dann folgt der Raiffeisen-Immobilienfonds mit 338 Millionen Fondsvolumen vor dem Immofonds 1 der Volksbanken KAG mit 270,1 Millionen Euro. Zusätzlich hat Credit Suisse den CS Euroreal in Österreich zum Vertrieb zugelassen: Der 1992 aufgelegte Fonds verfügt allein derzeit über ein Gesamtvolumen von 5,1 Mrd. Euro.
Das lang umkämpfte ImmoInvFG brachte nicht die notwendigen Neuerungen, der Fokus richtet sich hauptsächlich auf den Anlegerschutz, die starken Reglementierungen im Bereich der Veranlagungsvorschriften und nicht zuletzt in einer ausgesprochen ungünstigen steuerlichen Situation, lassen viele Anleger mit Zurückhaltung reagieren.
Die Nachteile im Überblick:
1. Problematische Finanzierungsstruktur
Durch die Vorschrift, dass ein Immoinvestmentfonds mit mindestens 60 Prozent des Eigenkapitals in jeder Marktsituation seine Investitionen tätigen muss, schuf sich der Gesetzgeber eine eigene „goldene Finanzierungsregel“. Dies ist aber nicht immer sinnvoll. Denn welche Finanzierungsstruktur gewählt wird, hängt in der Regel vom jeweiligen Projekt, der Konjunktursituation und den aktuellen Kapitalmarktzinsen ab, um nur die wichtigsten Einflussfaktoren zu nennen. Ein höherer Fremdkapitalanteil kann durchaus sinnvoll sein, wenn dadurch höhere Renditen erwirtschaftet werden.
2. Verbot indirekter Immobilienbeteiligungen als Renditebremse
Für österreichische Immobilienfonds sind grundsätzlich nur Direktinvestments erlaubt. Nur im Falle des Ankaufs einer ausländischen Immobilie, wo der direkte Kauf rechtlich nicht möglich ist, darf eine Holdinggesellschaft eingeschaltet werden. Dabei fallen Zusatzkosten wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Anwalts- und Notariatskosten, die das Investment unnötig verteuern und sich auf die Rendite negativ auswirken. Dies bringt enorme Nachteile im internationalen Wettbewerb, wo heute zutage fast ausschließlich die so genannten Grundstücksgesellschaften gehandelt werden. Das Verbot umfasst auch die Beteiligung an einem anderen Immobilienfonds. Dies bedeutet wiederum, dass keine optimale Risikostreuung ereicht werden, kann.
3. Besteuerung der Aufwertungsgewinne entzieht Liquidität
Die Besteuerung der Aufwertungsgewinne bringt den offenen Immofonds erhebliche Nachteile mit sich. Denn auch nicht ausgeschüttete Gewinne, die im Zuge der jährlichen Neubewertung erwirtschaftet werden, werden einer 25-prozentigen Kapitalertragsteuer unterzogen. Dies kann folgende praktische Konsequenzen haben: Falls es innerhalb des Jahres zu einer außerordentlichen Abschreibung der Immobilienbestände kommt, und im darauf folgenden Jahr, aufgrund einer verbesserten Marktlage, einer Zuschreibung erfolgt, werden diese Aufwertungsgewinne zu 80 Prozent einer Besteuerung unterzogen. Dies entzieht dem Fonds wesentliche Liquidität und die Fähigkeit agil auf dem Markt zu agieren.
4. Einschränkung des Verlustausgleichs
Das Verbot der Verlustvorträge wirkt sich außerdem auch erheblich mindernd auf die Renditen der Immofonds aus. Denn obwohl die Aufwertungsgewinne besteuert werden müssen, dürfen die Verluste aus dem Vorjahr nicht berücksichtigt werden. Dies bringt einen großen Nachteil gegenüber den schon etablierten Immoveranlagungsformen auf dem Markt.
5. Besteuerung der Bewirtschaftungsgewinne
Die jährlich erwirtschafteten Gewinne eines Immoinvestmentfonds dürfen nicht thesauriert werden, und werden daher ausgeschüttet und sofort der Kapitalertragsteuer unterzogen.
Jederzeitige Rücknahme der Anteilscheine
In diesem Sinne hat ein Immofonds einen praktischen Vorteil gegenüber anderen Veranlagungsformen, da seine Anteile jederzeit zum aktuellen Tagespreis zurückgenommen werden müssen. So kann man rasch seine Wertpapiere in Bargeld umtauschen lassen, andererseits bedeutet dies für den Fonds, dass er immer genügend hohe Cashbestände im Vorrat haben muss, um die Auszahlung vornehmen zu können. Was für den Anleger positiv ist, kostet jedoch auch Rendite. Denn der Fonds muss jederzeit eine Menge „totes“ Kapital, also Kapital das veranlagt werden könnte, parat halten, ohne es zum Marktzinssatz veranlagen zu können.
Fazit
Zweifellos sind Immobilien in der Regel eine sichere Wertanlage. Durch das Beimischen von Immobilienkomponenten in das Portfolio können unbestritten hohe Gesamtgewinne erwirtschaftete werden. Dennoch sollte sich der interessierte Anleger darüber im Klaren sein, dass eine alleinige Veranlagung in Immofonds keine so hohen Erträge erzielen wird, etwa im Vergleich zu Immobilien-Aktien. Seit März 2004 liegt der jährliche Ertrag der offenen Immofonds zwischen 3,84 Prozent(Real Invest Austria) und 4,95 Prozent (Immofonds 1).
Immo-Aktien weisen dafür aber auch ein höheres Risikoprofil auf, da hier die Diversifikation geringer ausfällt. Nichts desto trotz sind Immofonds für besonders risikobewusste Anleger eine willkommene Alternative bzw. eine Beimischungsmöglichkeit zum herkömmlichen Portfolio. Diese Veranlagungsform eignet sich auch insbesondere im institutionellen Bereich, bei Versicherungen, Pensionskassen und Mitarbeitervorsorgekassen, da sie langfristig eine konstante Rendite sichert.
HINWEIS: Im dritten Teil der Serie über Immobilienveranlagungen, welcher nächste Woche erscheint, steht die Immobilien-Aktien im Mittelpunkt.
