Die Bedeutung der Beimischung der Immobilien in ein effizientes Marktportfolio werde heute noch weit unterschätzt, da Immobilien als „Alternative“-Investments gelten und dadurch wenig Beachtung finden, so eine aktuelle Studie von JPMorgan Asset Management. Dabei zeigen die Ergebnisse dieser Studie, dass Immobilien eine Investition mit moderatem Risiko und angemessenen Erträgen darstellen. Zudem ist die Korrelation mit anderen Assetklassen relativ gering, was sich aus einem Vergleich der Ertragsdaten aus fünf verschiedenen Ländern (Großbritannien, Niederlande, Frankreich, Schweden und Irland) ergibt.
Zwei verschiedene Messmethoden
Um den optimalen Anteil an Immobilien in einem Portfolio zu ermitteln, bediente man sich der Portfoliotheorie von Markowitz. Die Portfoliotheorie basiert auf der Erkenntnis, dass Investoren durch geschickt bewerkstelligte Mischungen risikobehafteter Wertpapiere (z.B. Aktien), also durch die Bildung von Portfolios, ein damit verbundenes Risiko von Extremverlusten im Vergleich zu einzelnen isoliert gehaltenen Anlagen, vermindern können.
Unter der Prämisse, dass sich das Risiko quantitativ ermitteln lässt, und der Erwartungswert der zukünftigen Renditen bekannt ist, kam man zum Endergebnis von insgesamt 17,6 Trillionen Euro des investierten Kapitals, und einem gewünschten Anteil an Immobilien daran von zehn Prozent.
Dies ist deutlich höher als die Durchschnittsrate der momentan im Besitz gehaltenen sechs Prozent. Die Schlussfolgerung lautet daher, dass Europäische Pensionsfonds eine ineffiziente Assetverteilung in ihren Portfolios haben, da die Immobilienanteile deutlich unter dem optimalen Wert liegen.
Im zweiten Schritt wurde im Rahmen eines Asset-Liability-Modells ermittelt, inwieweit die Duration der Immobilien den Verpflichtungen von Pensionsfonds entspricht. Dies ist insbesondere davon abhängig, ob der Pensionsfonds ein relativ junger ist und der Auszahlungsbeginn in weiter Ferne liegt oder ob es sich um einen schon lange aktiven Pensionsfonds handelt, der keine neuen Mitglieder mehr aufnimmt und ehe kürzere Durationen benötigt.
Im Falle der untersuchten Länder, wie in Holland oder Frankreich, handelt es sich eher um Pensionsfonds, die viel früher ins Leben gerufen wurden und daher schon viel höhere Anteile an Immobilien haben. In Österreich dagegen sind die Anteile durch den verspäteten Start dieser Vorsorgeform noch sehr gering (in der Regel ein Prozent).
Jedoch sind die Durationen für einen signifikanten Anteil der Pensionsfonds kompatibel, so dass sich eine Quote von zehn bis fünfzehn Prozent ermitteln lässt.
Fazit
Zusammenfassend zeigen die Ergebnisse der Studie, dass Erträge und Risiken von Immobilien über denen von Cash-Investments (z.B. Sparbücher), aber unter denen von Aktien und Renten liegen. So erzielten beispielsweise per Ende 2003 Immobilien Mieteinahmen in Höhe von sechs Prozent, während die Dividendenerträge des MSCI Europe Equity-Index unter drei Prozent lagen. Der City-Group European Government Bond-Index zeigte einen Brutto-Rücknahme-Ertrag von dreieinhalb Prozent, während High Yield Bonds gemäß Merrill Lynch fünf Prozent einbrachten. „Diese Ertragskomponente macht Immobilien insbesondere für „ reife“ Pensionsfonds, die relativ hohe Abflüsse haben, interessant“, kommentiert Herbert Eisner, Verantwortlicher für den institutionellen Vertrieb bei JPMorgan Asset Management, die Ergebnisse der Studie.
