In den letzten 12 Monaten verlor der Grundwert-Fonds der Dresdner Bank-Tocher DEGI Mittel in Höhe von 765 Millionen Euro. Auch anhand der Performance gab sich der Grundwert-Fonds zuletzt schaumgebremst: Während der Durchschnitt aller offenen Immobilienfonds in Deutschland seit Ende Februar 2005 3,25 Prozent zulegen konnte, kam der Fonds nur auf einen Ertrag von 2,05 Prozent.
Damit liegt er nach Angaben der DEGI im oberen Mittelfeld seiner Vergleichsgruppe der hauptsächlich in Deutschland (über 60%) investierenden Fonds. Anhand der risikoadjustierten Performance (Sharpe Ratio) der letzten fünf Jahre, liegt der Grundwert-Fonds auf jedoch Platz 12 von 17 offenen Immofonds mit Anlageschwerpunkt Europa (Kategorisierung: Lipper).
„Die strategische Neuausrichtung des Grundwert-Fonds sieht aber vor, dass der Fonds hauptsächlich in Deutschland investiert bleibt, jedoch der Auslandsanteil mittelfristig auf bis zu 40 Prozent erhöht wird“, wie Bärbel Schomberg, Sprecherin der DEGI-Geschäftsführung im Gespräch mit e-fundresearch betont.
„Immobilienkonjunktur in Deutschland zieht an“
e-fundresearch: Durch die vorübergehende Schließung zweier deutscher offener Immofonds, hat sich die Stimmungslage bezüglich dieser Veranlagungsform in Deutschland sehr verschlechtert. Welche Auswirkungen daraus erwarten Sie für die Zukunft?
Bärbel Schomberg: Das Mittelaufkommen der Offenen Immobilienfonds hat sich im Februar diesen Jahres bereits wieder stabilisiert. Das vom Branchenverband BVI vorgeschlagene Reformpaket hat entscheidend zu dieser Beruhigung beigetragen. Die Versachlichung der Diskussion um Offene Immobilienfonds dürfte auch den Blick dafür schärfen, dass die Immobilienkonjunktur in Deutschland wieder anzieht und deutsche Immobilien verstärkt in den Fokus der Investoren gelangen.
G-REIT´s als willkommene Ergänzung
e-fundresearch: Insbesondere wurden die Rufe nach der Einführung von G-REITs (G steht dabei für German) immer lauter, manche prophezeien sogar durch die eventuelle Einführung dieser das baldige Ende der offenen Immofonds. Glauben Sie dass hierdurch ein Verdrängungswettbewerb für die Immofonds entstehen wird oder sind REITs nur eine weitere willkommene Veranlagungsmöglichkeit am deutschen Immomarkt?
Bärbel Schomberg: Die Einführung von G-REITs ist schon länger in der Diskussion, allerdings haben noch offene steuerliche Detailfragen dazu geführt, dass die Einführung dieser neuen Anlagekategorie länger als erwartet dauert. Wir begrüßen die Einführung von G-REITs und gehen davon aus, dass diese Anlageform den deutschen Immobilienmarkt noch zusätzlich stimulieren und transparenter machen wird. Die Einführung von G-REITs bedeutet gewiss nicht das Ende der Offenen Immobilienfonds, da es sich dabei eindeutig um eine Aktienanlage im Hinblick auf das Risiko- und Renditeprofil handelt. Die Anleger in Offenen Immobilienfonds suchen definitiv nach anderen Produktcharakteristika.
Reformvorschläge bei Immofonds
e-fundresearch: Es wurden schon seitens des BVI-Initiativanträge bezüglich der Änderung der Fondsvorschriften eingebracht. Unter anderem wird eine stärkere Reglementierung bei den Sachverständigengutachten und einer Erhöhung des gesetzlich vorgeschriebenen Mindest-Liquidität gefordert. Wäre es möglich dass dadurch eine Überreglementierung zustande kommt und die Fonds in ihrer Agilität eingeschränkt werden?
Bärbel Schomberg: Nein, die Reformvorschläge wurden von der Branche selbst entwickelt, um das Produkt Offener Immobilienfonds unter Beibehaltung seiner wesentlichen Merkmale nachhaltig zu stärken. Eine übermäßige Regulierung wäre dabei nicht zielführend gewesen. Übrigens wird nicht eine stärkere Reglementierung der Sachverständigengutachten gefordert, sondern es werden Maßnahmen vorgeschlagen, die die Unabhängigkeit der Sachverständigenausschüsse stärker wahrnehmbar machen. Darüber hinaus verpflichtet sich die Branche, mindestens 10 Prozent Liquidität im Fonds vorzuhalten.
„Neuausrichtung bringt breitere Streuung“
e-fundresearch: Ihre zukünftige Veranlagungsstrategie, soll sich künftig weg vom deutschen und Richtung internationaler Märkte orientieren. Soll dies bedeuten dass international zuverlässigere Bewertungsgutachten vorliegen? Welche Vorteile bietet diese Neuausrichtung gegenüber der bisherigen Veranlagungsstrategie? Höhere Renditen, weniger Risiko?
Bärbel Schomberg: Wir richten den Grundwert-Fonds strategisch neu aus, dazu gehört, dass wir den europäischen Auslandsanteil des Fonds auf rund 40 Prozent erhöhen wollen. Damit sorgen wir für eine deutlich breitere Streuung des schwerpunktmäßig in Deutschland investierenden Fonds. Der DEGI International hingegen ist als global investierender Fonds konzipiert. Der DEGI Global Business ist international ausgerichtet, soll in seiner Zielallokation bis zu 10 Prozent in Deutschland investiert sein. Für alle Fonds gilt: Wir kaufen nach Maßgabe der jeweiligen Portfoliostrategie sehr gezielt in Abhängigkeit von der Attraktivität der jeweiligen Märkte und der jeweiligen Objekte. Dabei verfolgen wir einen Research-getriebenen Top-Down- und Bottom-Up-Investmentansatz.
Die Investmentstrategie hat mit der Bewertungsthematik nichts zu tun, und es ist schlichtweg falsch zu behaupten, dass internationale Bewertungsmethoden präziser als das deutsche Ertragswertverfahren seien.
e-fundresearch: Vielen Dank für das Gespräch!
Alle Daten per 28.2.2006 in Euro
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