Laut der Studie erreichte der europäische Markt für Direktinvestitionen in gewerbliche Immobilien in 2005 eine neue Rekordmarke. Das Gesamtvolumen beläuft sich auf 141,7 Mrd. Euro, womit eine Steigerung gegenüber dem Vorjahr von 40 Prozent erreicht wurde.
Die Verteilung der Investitionsaktivitäten verhält sich entsprechend den Ergebnissen des Vorjahres: dabei repräsentiert Großbritannien rund die Hälfte der Investitionssumme innerhalb der EU-15 Staaten. Frankreich ist dabei der zweitattraktivste Markt mit einem Gesamtanteil von elf Prozent. Besonders dominant sind dabei die Märkte wie London und Paris. Transaktionen in diesen beiden Städten allein repräsentieren etwas mehr als ein Drittel des Transaktionsvolumens aller EU-15 Staaten. Die Summe aller Direktinvestitionen hat sich damit in den letzten fünf Jahren verdoppelt. Die Spitzenrendite sank dabei innerhalb eines Jahres erheblich, was darauf schließen lässt, dass das Umsatzvolumen durch eine starke Käuferseite verantwortet wird.
Nick Axford, der Head von CB Richard Ellis Research and Consulting Europe Middle East and Africa, kommentiert: „Die gesunkenen Renditen müssen im Kontext von noch stärker gesunkenen Renditen an den Anleihenmärkten gesehen werden.“
Grenzüberschreitende Transaktionen erzielen Rekordumsätze
Die grenzüberschreitenden Immobilieninvestitionen nahmen sowohl in der Summe, als auch anteilig an den Gesamtinvestitionen zu. Während Investitionen innerhalb der eigenen Landesgrenzen um 20 Prozent gegenüber den Vorjahresergebnissen zunahmen, wuchsen die grenzüberschreitenden Investments um 70 Prozent.
Nick Axford:” Trotz der Rekordumsätze gibt es weiterhin viele Investoren mit ungebundenem Kapital. Der Zinsanstieg zum Ende des vergangenen Jahres hat dem Markt die Spitze genommen, dennoch verbleibt ein großes Potenzial von Investoren, die weniger sensitiv auf steigende Refinanzierungskosten reagieren und nun eine Chance sehen. Die Nachfrage nach Immobilien bleibt stark, wir rechnen allerdings auch mit einem größeren Angebot, nicht zuletzt durch die Situation bei den offenen Immobilienfonds in Deutschland, so dass wir mit einem weiteren Marktwachstum in 2006 rechnen.“
Offene Immofonds stoßen ab
Der Mittelabfluss aus den offenen Immofonds in Deutschland stellt eine signifikante Änderung der Investitionsstruktur auf Europas Immobilienmärkten dar. So waren die offenen Fonds 2004 substanzielle Nettokäufer auf Immobilienmärkten, 6,2 Mrd. Euro an Ankäufen standen 1,5 Mrd. Euro an Verkäufen gegenüber. Für 2005 ergibt sich ein vollständig anderes Bild. Zwar wurden weiterhin milliardenschwere Investitionen getätigt – 5,4 Mrd. Euro wurden in Immobilien investiert, denen jedoch Verkäufe in Höhe von 6,2 Mrd. Euro gegenüber stehen. Dabei wurden in erster Linie Immobilien außerhalb Deutschlands verkauft, allein in London stießen offene Immofonds aus Deutschland in vergangenem Jahr Immobilien im Wert von fast 2 Mrd. Euro ab.
Fabian Klein, Head of Investment bei CB Richard Ellis Deutschland, kommentiert: „Zieht man die Größe der Offenen Immofonds in Deutschland in Betracht, so sind die Abzüge an Kapital, die in erster Linie von institutionellen und nicht von privaten Investoren vorgenommen wurden, relativ moderat. Es scheint sich am Markt abzuzeichnen, dass ein bestimmtes Marktumfeld Wertberichtigungen erforderlich macht. Zugleich kommt das starke Interesse an Immobilien in Deutschland den offenen Immofonds bei Desinvestments zugute kommt, so dass sich die Lücke zwischen Buchwerten und real erzielbaren Preisen schnell schließt. Darüber hinaus registrieren die Fonds zum teil erhebliche Buchgewinne im Ausland, die unter anderem durch den Renditedruck in diesen Märkten zu erklären sind.“
Zentral- und Osteuropa weiterhin Marktrenner
Insgesamt wurden 2005 Immobilientransaktionen in Höhe von 5,8 Mrd. Euro abgeschlossen, verglichen mit Werten von 4,2 Mrd. Euro in 2004 und 2,3 Mrd. Euro in 2003. Dabei zeichnen sich folgende Trends ab:
- Die geographische Diversifikation nimmt weiter zu. So sind mittlerweile auch die Länder Slowakei, Bulgarien und Rumänien aktive Standorte für Immoinvestments, gleichzeitig nimmt auch das Interesse von Investoren an regionalen Standorten in Polen und Tschechien zu.
- In einem zweiten Schritt wird festgestellt, dass neben Büro- und Einzelhandelsimmobilien, nun vermehrt auch die Industrieflächen in den Fokus der Investoren rücken. So wurden allein 300 Mio. Euro in Industrieflächen investiert, ein entsprechend steigendes Interesse gilt auch für den Hotelmarkt.
- Drittens zeugt das Interesse von konservativen Investoren an den Immobilienstandorten Warschau, Prag und Budapest davon, dass diese Märkte nun zu den Kernmärkten in Europa gezählt werden können.
Fazit
Die Trends für 2006 sind gar nicht so leicht abzulesen. Das erheblich zur Verfügung stehende Kapital dürfte viele Fondsmanager zu einer aggressiveren Veranlagungsstrategie zwingen. Der Druck, der auf die Renditen dabei ausgeübt wird, führt zu einer steigenden Nachfrage nach indirekten Immoinvestments, dies gilt insbesondere für Märkte, die höhere Renditen versprechen, wie Zentral- und Osteuropa. Die Börsennotierung an Immobilienanlagen beläuft sich gegenwärtig auf 94 Mrd. Euro, es bleibt abzuwarten inwieweit sich diese Größe durch die mögliche Einführung von Real Estate Investment Trusts (REITs) in einigen EU-Ländern ändert.
