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Mündelsicherheit als Renditebremse

Der Real Invest Austria ist der größte offene Immobilienfonds Österreichs. Aufgrund seiner konservativen Veranlagungsstrategie, weist er allerdings auch die geringste Rendite auf. Und über die Cashquote von 49 Prozent zeigt sich sogar Geschäftsführer Karl Derfler wenig erfreut. Funds | 29.03.2006 07:03 Uhr

Der Real Invest Austria ist mit einem Volumen von über 500 Millionen Euro der größte der vier inländischen offenen Immobilienfonds Gemessen am Gesamtvolumen von 1,1 Mrd. Euro bedeutet dies einen Marktanteil von rund 41 Prozent (ausgenommen davon ist der CS Euroreal der deutschen Credit Suisse, welcher in Österreich zum Vertrieb zugelassen ist und ein Gesamtvolumen von 4,9 Mrd. Euro aufweist).

Die konservativ ausgerichtete Investmentpolitik des Real Invest Austria spiegelt sich auch in der Portfoliostruktur nieder. So investiert dieses Produkt in die Bereiche Wohnen (33 Prozent), Infrastruktur (25 Prozent), Nahversorgung (12 Prozent), und einen geringeren Anteil in Bereich Büro- und Gewerbe (33 Prozent).

Anhand der Performance weist der Real Invest Austria allerdings aus diesem Grund auch den niedrigsten Wert aller Fonds auf: Seit 22.3.2004 erzielte dieser eine Jahresperformance von 3,84 Prozent und liegt damit leicht hinter den CS Euroreal (3,86) bzw. Raiffeisen Immobilienfonds (3,97) und Immofonds 1 mit 4,84 Prozent zurück. Die hohe Cash-Quote von fast 50 Prozent dürfte dabei eine große Rolle spielen. e-fundreseaerch.com sprach mit Karl Derfler, Mitglied der Geschäftsführung bei Real Invest:

„Wir sind transparenter“

e-fundresearch: Momentan tut sich am österreichischen Immobilienmarkt sehr viel. Die Immoaktiengesellschaften haben große Kapitalerhöhungen durchgeführt oder haben vor diese durchzuführen. Die Immofonds sind relativ schwach vertreten, es gibt insgesamt bisher nur fünf offene Immofonds auf dem Markt, davon vier aus Österreich selbst Wie sehen Sie die Chance bzw.  Positionierungsmöglichkeiten  für offenen Immofonds?

Karl Derfler: Man mag das so interpretieren, dass wir relativ unterrepräsentiert sind. Aber wir sind  auf jeden Fall näher am Immobiliengeschäft dran als die Immoaktiengesellschaften darüber hinaus wesentlich transparenter für den Anleger. Der wesentliche Punkt bei den österreichischen Anbietern ist, dass wir uns nur an fertig gestellten Projekten beteiligen.

Schweinezyklus: Je schlechter die Wirtschaft, desto höher die Preise

In diesem Zusammenhang ist der so genannte „Immobilienschweinezyklus“ wesentlich, der besagt dass je schlechter es der Wirtschaft geht umso höher werden die Preise am Immobilienmarkt. Dieser Zyklus ist nur leider sehr schwer vorhersehbar. Trotz der momentanen Konjunkturschwäche schafft es die Immofonds-Branche aber eine jährliche Performance von vier bis sechs Prozent zu erreichen. Alles was man an Rendite mehr erwirtschaften kann, kommt aus der Entwicklung und das bedeutet auch ein höheres Risiko für den Anleger. Wir bewegen uns bewusst auf der sicheren Seite des Immobiliengeschäfts, d.h. wir beteiligen uns nicht an Bauvorhaben, sondern konzentrieren uns auf die Verwaltung und Vermietung der Objekte.

„Büros sind volatiler“

e-fundresearch: Die vorsichtige Veranlagungspolitik spiegelt sich auch in Ihrer Portfoliostruktur wider. Sie orientieren sich, im Gegensatz zur Konkurrenz, hauptsächlich an Wohn- und Infrastrukturobjekten. Welche Vor- bzw. Nachteile hat so eine Veranlagungspolitik?

Karl Derfler: Es ist eigentlich ganz einfach: Büros sind in der Errichtung billiger und bringen höhere Mieteinahmen. Dafür ist der Markt auch volatiler. Denn die Unternehmen wechseln relativ schnell. Was man aber kaum wechselt sind seine Kaufgewohnheiten, sowie auch seine Wohngewohnheiten. Vor allem bringt man auf einer Fläche mehr Wohnungsmieter unter als Büromieter.

Baldige Chancengleichheit steht bevor

e-fundresearch: In wieweit ist die gesetzliche Verankerung, dass Immofonds sich nur direkt an Immobilien beteiligen dürfen ein Wettbewerbsnachteil?

Karl Derfler: Dieser Punkt tut uns sehr, sehr weh. Denn dies bedeutet dass wir unsere Anleger unnötig mit Mehrkosten belasten. Wir müssen die Immobilie selbst erwerben, die Such- und Abwicklungszeiten für gute Objekte sind teilweise schwer und per Asset Deal auch schwer zu finden. (Anm. d. Red.: Eine neue  Gesetzesnovelle soll neben dem  „Asset Deal“, d.h. Direkterwerb der Immobilie, auch den sog. „Share Deal“, die Beteiligung an einer Grundstücksgesellschaft ermöglichen.) Bei der geplanten Gesetzesnovelle soll dieser Umstand beseitigt werden und eine Chancengleichheit ermöglicht werden. Vor allem kommt es dadurch auch zu einer Erleichterung seitens des Verkäufers.

e-fundresearch: Welchem Anlegertypus würden Sie ein Immofonds eigentlich empfehlen?

Karl Derfler: Jedenfalls einer  konservativen Anlegerschicht.

Bedrohung aus Deutschland?

e-fundresearch: Inwieweit empfinden Sie deutsche offene Immobilienfonds, die nach einer derzeit diskutierten gesetzlichen Gleichstellung sicherlich in verstärktem Maße auch in Österreich vertrieben werden, als Bedrohung?

Karl Derfler: Die Diskriminierung die man aus dem Wertpapiergeschäft kennt gibt es in dieser Form bei Immo-KAGs nicht. Denn die Besteuerung bei Immobilien erfolgt im Quellenstaat. Wenn ein ausländischer Fonds auf den österreichischen Markt vordringen will, muss er über Wien agieren. Durch die Homogenität des Marktes in Österreich ist der Wiener Immobilienmarkt heiß umkämpft. Den Vorteil den ein österreichischer Immobiliefonds  gegenüber ausländischer Konkurrenz hat, ist dass wir Ausweichmöglichkeiten in die Bundesländer haben. Aber ehrlich gestanden sind die deutschen Immofonds nicht die größte Konkurrenz für uns sondern eher die heimischen Immobilienaktiengesellschaften.

„Immoskandal in Österreich unmöglich“

e-fundresearch: Um den deutschen Immoskandal zu erwähnen,  Sie haben kürzlich in einem Interview erwähnt, dass so etwas bei und nicht passieren kann. Warum sind Sie so fest davon überzeugt?

Karl Derfler: Aus mehreren Gründen, denn man muss die Ursachenkette berücksichtigen. Es gab eigentlich drei Ursachen: Das erste war, dass es ein Betrugsthema war. Das schließe ich für österreichische Verhältnisse dezidiert aus. Das zweite wäre, dass einer dieser Fonds sehr alte Immobilienbestände hatte und lange die Abwertung der Bestände hinausgezögert hat. Bei uns hat man die Problematik nicht, da wir zu „jung“ dafür sind. Drittens war das ganze ausgelöst durch einen Dominoeffekt rund um KanAm.

Hohe Liquidität drückt die Performance

e-fundresearch: Sie halten derzeit  einen Cash-Bestand in der Höhe von 49 Prozent. Ist das der Grund für die bescheidene Performance, denn seit März 2004 liegt der von mit einer Jahresperformance von 3,8 Prozent hinter der gesamten Konkurrenz?

Karl Derfler: Die derzeit hohe Liquidität ist unsererseits auch nicht erwünscht. Aber da wir bei der Auswahl geeigneter Objekte extrem selektiv vorgehen, kommt das vor. Weil wir außerdem der einzige mündelsichere Immobilienfonds sind, sind unsere Ansprüche hinsichtlich der Qualität der Objekte und insbesondere hinsichtlich derer nachhaltigen Ertragskraft besonders hoch. Trotzdem konnten wir die Veranlagungsquote im letzten Jahr deutlich steigern und werden auch im laufenden Jahr die Veranlagungslücke weiter verkleinern.

„Hohe Volatilität ist verzerrt“

e-fundresearch: Wie erklären Sie eigentlich die die ungewöhnlich hohe Volatilität, wo Ihre Mitbewerber doch mit einer teilweise höheren Performance eine geringere Volatilität aufweisen können?

Karl Derfler: Diese technische höhere Volatilität ergibt sich ausschließlich auf Grund der Tatsache, dass wir im Gegensatz zum Mitbewerb über eine Stückelung von 10,-- EUR verfügen. Die Mitbewerber haben eine Stückelung von 100,-- EUR und die Reagibilität des Rechenwertes ist daher dort um eine Zehnerpotenz verfeinert. Ein direkter Vergleich liefert in diesem Fall daher ein stark verzerrtes, im Verhältnis zum Real Invest Austria nicht wirklich aussagekräftiges  Bild.

e-fundresearch: Vielen Dank für das Gespräch! 

Performanceergebnisse der Vergangenheit lassen keine Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung eines Investmentfonds oder Wertpapiers zu. Wert und Rendite einer Anlage in Fonds oder Wertpapieren können steigen oder fallen. Anleger können gegebenenfalls nur weniger als das investierte Kapital ausgezahlt bekommen. Auch Währungsschwankungen können das Investment beeinflussen. Beachten Sie die Vorschriften für Werbung und Angebot von Anteilen im InvFG 2011 §128 ff. Die Informationen auf www.e-fundresearch.com repräsentieren keine Empfehlungen für den Kauf, Verkauf oder das Halten von Wertpapieren, Fonds oder sonstigen Vermögensgegenständen. Die Informationen des Internetauftritts der e-fundresearch.com AG wurden sorgfältig erstellt. Dennoch kann es zu unbeabsichtigt fehlerhaften Darstellungen kommen. Eine Haftung oder Garantie für die Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit der zur Verfügung gestellten Informationen kann daher nicht übernommen werden. Gleiches gilt auch für alle anderen Websites, auf die mittels Hyperlink verwiesen wird. Die e-fundresearch.com AG lehnt jegliche Haftung für unmittelbare, konkrete oder sonstige Schäden ab, die im Zusammenhang mit den angebotenen oder sonstigen verfügbaren Informationen entstehen.

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