Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds, wo alles offen ist (etwa die Zahl der Anteilseigner, sowie die Zahl der im Fonds befindlichen Objekte) ist in einem geschlossenen Immofonds die Höhe des aufzubringenden Kapitals genau bestimmt. Auch die Anzahl der Objekte die damit gekauft oder gebaut werden sollen, die Laufzeit der Verträge sowie die Anzahl der Anteilseigner ist fixiert. Die Flexibilität leidet deshalb stark unter der Reglementierung, wird aber auch durch die höheren Renditen und teilweise steuerliche Vorteile ausgeglichen.
Geschlossene Fonds unterliegen nicht dem Investmentfondsgesetz
Bei geschlossenen Immofonds bestehen keine speziellen rechtlichen Anforderungen des Gesetzgebers an die Rechtskonstruktion des Fonds. Deshalb unterliegt ein geschlossener Immofonds nicht dem Investmentfondsgesetz.
Anschaffungsnebenkosten sehr hoch
Geschlossene Immobilienfonds werden in Form einer Personengesellschaft aufgelegt, meist in Form einer GmbH & Co KG um die steuerlichen Vorteile einer Kapital- und einer Personengesellschaft auszunutzen. Die Zahl der Anleger wird vorher genau bestimmt und wenn die Mittel aufgebracht sind wird der Fonds geschlossen. Die Anleger werden Miteigentümer des Objekts und als solche im Grundbuch eingetragen. Daher sind die Anschaffungsnebenkosten wie Grundbucheintragungs- Rechtsanwalts- und Notariatsgebühren anfangs sehr hoch. Vor allem sollte man berücksichtigen, dass die Anleger bei einer Personengesellschaft nicht nur in der Höhe ihrer Einlage sondern mit ihrem gesamten Vermögen haften. Wurde seitens der Vertriebsgesellschaft nicht vertraglich festgelegt, dass die Haftung sich nur auf die Höhe der Einlage beschränkt, kann sich eine fehlgeschlagene Investition im Nachhinein fatal auswirken
Vorzeitige Anteilsrücknahme nur mit hohen Abschlägen
Die Laufzeit der Verträge liegt zwischen zehn und 30 Jahren. Wer also einen kurzfristigen Anlagehorizont anstrebt, sollte die Finger von einem geschlossenen Immofonds lassen. Genau hier liegt „der Hund begraben“. Denn will man vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen wird das schwierig und teuer. Die Gesellschaft als solche ist zu einer Rücknahme der Anteile nicht verpflichtet und aufgrund des fehlenden Sekundärmarktes ist es äußerst schwierig, Käufer für die Anteile zu finden. Verluste in der Höhe von 50 Prozent oder mehr sind keine Seltenheit.
Besteuerung erfolgt auf Anlagerebene
Eine Personengesellschaft ist kein eigenes Steuersubjekt, daher erfolgt die Besteuerung des Fonds auf der Anlegerebene. Die Anleger erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb, die Veräußerung der Anteile innerhalb der 10-Jahresfrist löst ein Spekulationsgeschäft nach § 30 EstG aus, eine Veräußerung danach wird normal besteuert.
Fazit
Börsenkenner wissen, dass man nicht alle Eier in einen Korb legen soll. Vor allem bei neu zu errichtenden Objekten stellt diese Veranlagungsform einen hohen Unsicherheitsfaktor dar, da Renditen und Rentabilitätsanalysen im Voraus ein undurchschaubares Zahlendickicht darstellen. Die Transparenz ist bei geschlossenen Immobilienfonds im Vergleich zu „offenen“ Immoinvestments wie Immoaktien oder Immofonds zudem kaum gegeben. Deshalb sollte man auf ein ausgewogenes Portfolio achten und einen geschlossenen Fonds höchstens als eine Beimischung betrachten, und keineswegs alles auf eine Karte setzen.
