Darum prüfe wer sich lange bindet

Wer unbedingt in Immobilien investieren möchte und große Summen aufbringen kann, eine Direktveranlagung aber zu aufwendig findet, investiert in geschlossene Immobilienfonds. Vorsicht aber, denn die höheren Renditen bei dieser Veranlagungsform kommen nicht von ungefähr: Auch das Risiko ist deutlich höher. Funds | 21.04.2006 07:53 Uhr
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Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds, wo alles offen ist (etwa die Zahl der Anteilseigner, sowie die Zahl der im Fonds befindlichen Objekte) ist in einem geschlossenen Immofonds die Höhe des aufzubringenden Kapitals genau bestimmt. Auch die Anzahl der Objekte die damit gekauft oder gebaut werden sollen, die Laufzeit der Verträge sowie die Anzahl der Anteilseigner ist fixiert. Die Flexibilität leidet deshalb stark unter der Reglementierung, wird aber auch durch die höheren Renditen und teilweise steuerliche Vorteile ausgeglichen.

Geschlossene Fonds unterliegen nicht dem Investmentfondsgesetz

Bei geschlossenen Immofonds bestehen keine speziellen rechtlichen Anforderungen des Gesetzgebers an die Rechtskonstruktion des Fonds. Deshalb unterliegt ein geschlossener Immofonds nicht dem Investmentfondsgesetz.

Anschaffungsnebenkosten sehr hoch

Geschlossene Immobilienfonds werden in Form einer Personengesellschaft aufgelegt, meist in Form einer GmbH & Co KG um die steuerlichen Vorteile einer Kapital- und einer Personengesellschaft auszunutzen. Die Zahl der Anleger wird vorher genau bestimmt und wenn die Mittel  aufgebracht sind wird der Fonds geschlossen. Die Anleger werden Miteigentümer des Objekts und als solche im Grundbuch eingetragen. Daher sind die Anschaffungsnebenkosten wie Grundbucheintragungs- Rechtsanwalts- und Notariatsgebühren anfangs sehr hoch. Vor allem sollte man berücksichtigen, dass die Anleger bei einer Personengesellschaft nicht nur in der Höhe ihrer Einlage sondern mit ihrem gesamten Vermögen haften. Wurde seitens der Vertriebsgesellschaft  nicht vertraglich festgelegt, dass die Haftung sich nur auf die Höhe der Einlage beschränkt, kann sich eine fehlgeschlagene Investition im Nachhinein fatal auswirken

Vorzeitige Anteilsrücknahme nur mit hohen Abschlägen

Die Laufzeit der Verträge liegt zwischen zehn und 30 Jahren. Wer also einen  kurzfristigen Anlagehorizont anstrebt, sollte die Finger von einem geschlossenen Immofonds lassen. Genau hier liegt „der Hund begraben“. Denn will man vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen wird das schwierig und teuer. Die Gesellschaft als solche ist zu einer Rücknahme der Anteile nicht verpflichtet und aufgrund des fehlenden Sekundärmarktes ist es äußerst schwierig, Käufer für die Anteile zu finden. Verluste in der Höhe von 50 Prozent oder mehr sind keine Seltenheit.

Besteuerung erfolgt auf Anlagerebene

Eine Personengesellschaft ist kein eigenes Steuersubjekt, daher erfolgt die Besteuerung des Fonds auf der Anlegerebene. Die Anleger erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb, die Veräußerung der Anteile innerhalb der 10-Jahresfrist löst ein Spekulationsgeschäft nach § 30 EstG aus, eine Veräußerung danach wird normal besteuert. 

Fazit

Börsenkenner wissen, dass man nicht alle Eier in einen Korb legen soll. Vor allem bei neu zu errichtenden Objekten stellt diese Veranlagungsform einen hohen Unsicherheitsfaktor dar, da Renditen und Rentabilitätsanalysen im Voraus ein undurchschaubares Zahlendickicht darstellen. Die Transparenz ist bei geschlossenen Immobilienfonds im Vergleich zu „offenen“ Immoinvestments wie Immoaktien oder Immofonds zudem kaum gegeben. Deshalb sollte man auf ein ausgewogenes Portfolio achten und einen geschlossenen Fonds höchstens als eine Beimischung betrachten, und keineswegs alles auf eine Karte setzen.   

Performanceergebnisse der Vergangenheit lassen keine Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung eines Investmentfonds oder Wertpapiers zu. Wert und Rendite einer Anlage in Fonds oder Wertpapieren können steigen oder fallen. Anleger können gegebenenfalls nur weniger als das investierte Kapital ausgezahlt bekommen. Auch Währungsschwankungen können das Investment beeinflussen. Beachten Sie die Vorschriften für Werbung und Angebot von Anteilen im InvFG 2011 §128 ff. Die Informationen auf www.e-fundresearch.com repräsentieren keine Empfehlungen für den Kauf, Verkauf oder das Halten von Wertpapieren, Fonds oder sonstigen Vermögensgegenständen. Die Informationen des Internetauftritts der e-fundresearch.com AG wurden sorgfältig erstellt. Dennoch kann es zu unbeabsichtigt fehlerhaften Darstellungen kommen. Eine Haftung oder Garantie für die Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit der zur Verfügung gestellten Informationen kann daher nicht übernommen werden. Gleiches gilt auch für alle anderen Websites, auf die mittels Hyperlink verwiesen wird. Die e-fundresearch.com AG lehnt jegliche Haftung für unmittelbare, konkrete oder sonstige Schäden ab, die im Zusammenhang mit den angebotenen oder sonstigen verfügbaren Informationen entstehen.

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