Offene Immobilienfonds hatten es in den vergangenen Jahren nicht leicht. Etliche Körbe waren in Schieflage geraten. Hauptproblem: Der Verkehrswert der im Portfolio befindlichen Gebäude lag zum Teil deutlich unter dem Wert, den die Gesellschaften angesetzt hatten. In der Folge wurde offenen Immobilienfonds mangelnde Transparenz vorgeworfen, in manchen Fällen nicht zu Unrecht.
In der Folgezeit waren viele Gesellschaften darum bemüht, ihr Portfolio neu zu strukturieren, sich besser aufzustellen und das Vertrauen der Anleger durch mehr Transparenz zurück zu gewinnen. Teilweise mit Erfolg. Zumindest gab es keine neuen Hiobsbotschaften aus der Branche. Und das, obwohl es seit Beginn dieses Jahres am Immobilienaktienmarkt kräftig abwärts ging.
Korrektur bei Immobilienaktien
Nachdem Immobilienaktienfonds wie der AXA Aedificandi oder der Henderson HF Pan European Property Equities in den vergangenen drei Jahren im Durchschnitt rund 25 Prozent jährlich zulegten, verloren sie seit Januar über zwölf bzw. mehr als 20 Prozent. Andere Fonds, die in Real Estate Investment Trusts, so genannte REITs, investieren, verloren gar mehr als 22 Prozent. Der Grund: Viele der Titel waren längst nicht mehr günstig bewertet, einige notierten oberhalb ihres Nettoinventarwertes.
Eine heilsame Korrektur, die aber offene Immobilienfonds bislang kalt ließ. Seit Beginn dieses Jahres liegen diese allesamt im Plus. Herausragend ist dabei der Grundbesitz Europa, der rund zwölf Prozent zulegte. „Wir haben Ende 2006 Bestände aus unserem Portfolio zu einem über dem Verkehrswert liegenden Preis verkauft“, erläutert Hermann Wüstefeld, Manager bei RREEF Alternative Investments, wo der Fonds gemanagt wird. Und dieser realisierte Gewinn habe sich in der Rendite niedergeschlagen.
Schwankungsarme offene Immobilienfonds
Der KanAm grundinvest Fonds, der seit Jahresbeginn mit 3,8 Prozent im Plus liegt, glänzt vor allem durch eine sehr gute Sharpe Ratio von 3,18 auf 5-Jahres-Sicht. „Wir verfügen über ein sehr gutes Management, das in den vergangenen Jahren stets zum richtigen Zeitpunkt kaufte und verkaufte“, erläutert Michael Birnbaum von KanAm den Erfolg des Produkts. „Und wir waren in den vergangenen Jahren, als die Preise stark angestiegen waren, mit Investitionen sehr vorsichtig“, sagt er weiter. Zudem achte das Fondsmanagement auch auf eine jederzeit verfügbare und ausreichende Liquidität. Insgesamt zeigt die Entwicklung der offenen Immobilienportfolios in diesem Jahr, dass es sich bei diesen um eine völlig andere Anlageklasse handelt, als bei Immobilienaktien- und REITs-Fonds.
Dies lässt sich auch an deren Kursschwankungen ablesen. Bei den Aktienfonds lagen diese in den vergangenen fünf Jahren bei 9,5 bis fast 13 Prozent. Bei offenen Immobilienkörben betrug sie im Durchschnitt kaum mehr als ein Prozent.
Keine Angst vor der Subprime-Krise
Und auch die aktuellen Turbulenzen an den internationalen Kapitalmärkten, ausgelöst von der Krise am amerikanischen Subprime-Hypothekenmarkt, lässt die Verantwortlichen der offenen Immobilienkörbe folglich kalt. „Die Leerstandsquote unseres Portfolios liegt bei zwei Prozent, die Mietverträge sind langfristig, Liquidität ist ausreichend vorhanden und das Portfolio gut diversifiziert“, sagt Wüstefeld. „Deshalb ist auch nicht davon auszugehen, dass sich die derzeitige Situation an den Kapitalmärkten auf die Entwicklung unseres Fonds auswirkt.“
Ähnlich optimistisch beurteilt das auch KanAm-Sprecher Birnbaum „Es ist vor allem eine Banken- und Finanzkrise und sie betrifft vor allem auch den privaten Wohnungsbau“, sagt er. „Im Wohnungsmarkt aber sind wir nicht investiert, weshalb wir derzeit keinen negativen Einfluss der Krise auf unseren Fonds erwarten.“
Erhebliche Unterschiede
Doch so sehr sich die einzelnen offenen Immobilienfonds auch um eine Bereinigung ihres Portfolios zuletzt bemühten, längst nicht alle Körbe sind gleich gut aufgestellt. Dies ergibt sich schon daraus, dass die einzelnen Fonds unterschiedlich lange am Markt sind. Jene Fonds, die in den vergangenen Jahren aufgelegt wurden, wie der KanAm grundinvest oder der AXA Immoselect hatten den Vorteil ihr Portfolio neu aufbauen zu können. Und einige der Fondsmanager nutzten dabei auch die Möglichkeit international zu diversifizieren in erheblich stärkerem Maße als andere. Dagegen haben gerade ältere Portfolios noch mit ihren Altbeständen, vor allem an deutschen Immobilien, zu kämpfen. Sie litten und leiden auch jetzt noch unter der jahrelangen Flaute am hiesigen Immobilienmarkt.
Wie gut bei einzelnen Fonds die Restrukturierung verlaufen ist, bei welchen Produkten dies offensichtlich noch nicht gelungen ist und wie gut die jüngeren Fonds sich aufgestellt haben, offenbart ein Blick auf die aktuellen Renditen, die die einzelnen Portfolios abwerfen. Denn während der Grundbesitz Europa, der UBS Euroinvest Immobilien oder der hausinvest Europa die Rangliste für das laufende Jahr klar anführen, kommen ältere Portfolios wie der Euro ImmoProfil oder der Grundwert-Fonds gerade Mal auf Wertzuwächse von 0,6 und 1,5 Prozent.
Fazit
Offene Immobilienfonds konnten die momentane Subprime-Krise im Unterschied zu Immobilienaktienfonds nahezu unbeschadet überstehen. Während der Durchschnitt aller europäischen Immoaktienfonds seit Jahresbeginn mit 15,1 im Minus liegt, kamen offene Immobilienfonds auf ein Plus von 3,1 Prozent. Dabei gab es aber auch hier große Unterschiede zwischen den besten und den schlechtesten Portfolios...
Alle Daten per 17.8.2007 in Euro
Quelle:
