e-fundresearch: Herr Heuß, im vergangenen Jahr haben offene Immobilienfonds sehr hohe Zuflüsse verzeichnet. Wie sah das beim CS Euroreal aus?
Heuß: Die Mittelzuflüsse waren außergewöhnlich. Unser Fondvolumen ist seit Anfang 2002 um über 50 Prozent gewachsen. Insgesamt waren es etwa 1,4 Milliarden Euro. Dennoch haben wir eine Performance von 5,1 Prozent erreicht. Damit befindet sich der CS Euroreal in der Spitzengruppe der Immobilienfonds.
"Der CS Euroreal lag immer unter den besten Fonds"
e-fundresearch: Wie begründen Sie das große Interesse der Anleger?
Heuß: Seit Auflegung vor gut zehn Jahren lag der CS Euroreal immer unter den besten Fonds. Zudem haben wir uns von Anfang an nicht nur auf Deutschland konzentriert, sondern uns europaweit engagiert.
"Die freie Liquidität betrug zum Jahresende nur etwa 30 Prozent"
e-fundresearch: Können Sie für das viele Geld überhaupt noch attraktive Anlagemöglichkeiten finden?
Heuß: Das ist kein Problem. Einen Großteil der Mittel haben wir bereits investiert. Dadurch betrug die freie Liquidität zum Jahresende nur etwa 30 Prozent. Unser Ziel ist es, die Liquidität weiter zu reduzieren, so dass sie nur noch bei etwa 20 bis 25 Prozent liegt.
"Wir legen das Geld so an, dass wir nicht dem Zinsänderungsrisiko unterliegen"
e-fundresearch: Wie legen Sie die liquiden Mittel an?
Heuß: Wir haben im vergangenen Jahr zwei Spezialfonds aufgelegt. Der eine legt im Cash-Bereich an und der andere konzentriert sich auf kurz laufende Wertpapiere. Das heißt, wir legen das Geld nur so an, dass wir nicht dem Zinsänderungsrisiko unterliegen und auch keine zusätzlichen Kosten für den Anleger entstehen.
"Wir investieren in acht europäischen Ländern"
e-fundresearch: Und wo liegen die Schwerpunkte Ihrer Immobilieninvestments?
Heuß: Wir investieren insgesamt in acht europäischen Ländern. Neben Deutschland kommen die Niederlande, Großbritannien, Belgien, Frankreich, Italien Spanien und Portugal in Frage.
"Wir überlegen derzeit, ob wir in Großbritannien Immobilien verkaufen"
e-fundresearch: In Großbritannien sind aber doch in den vergangenen Jahren die Immobilienpreise förmlich explodiert. Lohnt es, dort noch etwas zu kaufen?
Heuß: Nein. Aber der Preisanstieg war gut für uns. Denn die Immobilien die wir dort besitzen, haben wir schon seit etwa vier Jahren. Wir überlegen derzeit, ob wir nicht beginnen sollten, die Immobilien zu verkaufen.
"Aus Sicht der Anleger wäre es nicht fair, den Fonds weltweit auszurichten"
e-fundresearch: Dank des vierten Finanzmarktförderungsgesetzes haben Sie auch die Möglichkeit, weltweit Immobilien zu erwerben. Reizt Sie das?
Heuß: Nein, überhaupt nicht. Im Gegensatz zu manch anderen Fonds legen wir schon traditionell in ganz Westeuropa an. Aus Sicht der Anleger wäre es aber nicht fair, den Fonds weltweit auszurichten. Damit wäre das ein ganz anderes Produkt, was sie vielleicht gar nicht haben wollen. Auch Anlagen in Osteuropa kommen für uns derzeit nicht in Frage. Die Märkte dort sind uns einfach zu volatil.
"Die CS Group denkt über ein global investierendes Immobilienprodukt nach"
e-fundresearch: Denken Sie über einen neuen weltweit anlegenden Fonds nach?
Heuß: Sicherlich. Die CS Group macht sich derzeit Gedanken über ein global investierendes Immobilienprodukt. Die Federführung hierfür liegt in der Schweiz.
"Der neue Fonds wird auf Europa, Asien und die USA setzen"
e-fundresearch: Wo sollen hier die Anlageschwerpunkte liegen?
Heuß: Neben Europa werden das die USA und Asien sein.
"Nur eine gute Lage gewährleistet eine nachhaltige Vermietbarkeit"
e-fundresearch: Welche Kriterien müssen die Immobilien erfüllen, damit sie in Ihren Fonds kommen können?
Heuß: Zunächst achten wir auf die Lage. Nur eine gute Lage gewährleistet eine nachhaltige Vermietbarkeit. Zudem interessieren uns nur Immobilien in einem Preissegment zwischen 20 und 100 Millionen Euro. Eine weitere Voraussetzung ist, dass die Immobilien variabel vermietbare Flächen aufweisen.
"Wir haben bislang eine Vermietungsquote von 98 Prozent erreicht"
e-fundresearch: Wieso das?
Heuß: So sind wir nicht auf eine bestimmte Zielgruppe angewiesen und haben damit bislang eine Vermietungsquote von 98 Prozent erreicht. Zudem laufen in diesem Jahr nur etwa sieben Prozent der Mietverträge aus und in 2004 nur etwa vier Prozent. Das sind also übersichtliche Risiken, die sich in etwa mit denen der vergangenen Jahre decken.
"Für uns ist die zunehmende Leerstandsquote kein Problem"
e-fundresearch: Welches Risiko birgen denn die zunehmenden Leerstandsquoten für die Fondsentwicklung?
Heuß: Für uns ist das kein Problem. Wir setzen auf langfristige Mietverträge, so dass uns das kaum trifft.
"Die Mietausfälle liegen weit unter einem Prozent"
e-fundresearch: Aber was nutzt ein langfristiger Mietvertrag bei einer Insolvenz des Mieters?
Heuß: Glücklicherweise ist uns das in letzter Zeit nicht passiert. Sicherlich gibt es immer wieder mal Mietausfälle. Aber die liegen weit unter einem Prozent. Das liegt unter dem Mietausfallwagnis, das bei jedem Projekt mit zwei bis drei Prozent in die Prognosen einfließt.
"Etwa 85 Prozent unserer Objekte sind jünger als zehn Jahre"
e-fundresearch: Welche finanziellen Risiken bergen die Objekte aufgrund des Alters? Müssen Sie dafür Rückstellungen bilden?
Heuß: Nein, zum Glück nicht. Etwa 85 Prozent unserer Objekte sind jünger als zehn Jahre. Die Instandsetzungsmaßnahmen sind daher gering.
"Es gibt derzeit kaum eine Anlage, die mehr als fünf Prozent Rendite schafft"
e-fundresearch: Ihr Ausblick für den Markt?
Heuß: Sehr positiv. Es gibt kaum eine zweite Anlage, die selbst bei so schlechten Kapitalmärkten, wie in den vergangenen Jahren, mehr als fünf Prozent Rendite schafft und dazu Steuervorteile bietet.
Zur Person: Karl Heinz Heuß ist seit 1998 Geschäftsführer der Credit Suisse Immobilien KAG und Fondsmanager des CS Euroreal. Im Anschluss an sein VWL-Studium war er für verschiedene geschlossene Immobilienfonds tätig. Von 1989 bis 1998 leitete Heuß das Liegenschaftsmanagement des BfG Immoinvest – heute SEB Immoinvest.
