Welchen Grund haben Ihrer Meinung nach die hohen Renditen globaler Immobilienaktien in den letzten zwölf Monaten?
Rehlaender: Als Vermögensklasse hatten Immobilienaktien 2006 einen enorm guten Lauf. Die Renditen waren mehr als doppelt so hoch wie bei Aktien.2 Die starke Performanceberuht auf den gesunden Rahmendaten der Immobilienmärkte. Auch der volkswirtschaftliche Hintergrund stützte den Markt – die Konjunktur blieb im Allgemeinen stabil, und die Zinsen stiegen zwar an, sind aber immer noch relativ niedrig. Darüber hinaus wird der Markt von der Ausdehnung des Immobilienaktiensegments und der generellen Immobiliennachfrage beflügelt. In den letzten Monaten wurden insbesondere auch von den großen US-Pensionsfonds hohe Allokationen in Immobilienwerten vorgenommen. Wir meinen, dass es sich bei den nachhaltigen Zuflüssen um langfristige Investitionen im Rahmen einer strategischen
Vermögensstrukturierung handelt und nicht um „heißes Geld“, bei dem sich die Entwicklung rapide umkehren kann.
Sie erwähnten die Ausdehnung des Marktes für Immobilienaktien. Können Sie diesen Aspekt vertiefen?
Rehlaender: Gemeint sind hier die REITs. Die Verbriefung von Immobilienkapital bietet Investoren zahlreiche Chancen – vor allem durch die Gründung von REITs, d.h. börsennotierten Anlagevehikel, die ihre Renditen mit dem Besitz, dem Handel und der Entwicklung ertragsbringender Immobilien erzielen. Bis vor kurzem waren REITs nur in den USA und Australien ein Instrument für Immobilienanlagen. Inzwischen ist ihre Bedeutung gestiegen und ihr Erfolg wird sich vermutlich weltweit wiederholen. So führte Großbritannien zum 1.1.2007 eine REIT-Struktur ein, und Deutschland und Italien werden voraussichtlich genauso nachziehen wie Länder in Asien.Welche Themen beherrschen den Fonds?
Rehlaender: Wir konzentrieren uns auf Immobiliengesellschaften und REITs in Märkten, in denen sich die Rahmendaten verbessern, von denen wir profitieren können (z.B. die Belegungsquote oder der Mietpreis). Zurzeit werden die Voraussetzungen von Bürogebäuden in Paris, London und Tokio erfüllt. Auch Einzelhandelsimmobilien betrachten wir positiv, wobei wir qualitativ hochwertigere Immobilien an besseren Standorten bevorzugen, da sie sich bei Konsumrückgängen am ehesten rentieren. In Ländern wie Frankreich, Italien und Japan, in denen der Konsum und die Einkaufsgewohnheiten weniger entwickelt sind, bieten auch Einkaufszentren auf der grünen Wiese Chancen.
Nachdem globale Immobilienaktien im letzten Jahr enorme Stärke zeigten,liegen die besten Zeiten nun wohl hinter uns?
Rehlaender: Wir meinen, dass Investoren langfristig denken sollten, da Immobilien strategische Anlagen sind. Natürlich waren die Renditen in letzter Zeit sehr hoch, aber Immobilien haben traditionell attraktive Renditen und schneiden mit ihren besonderen Anlagemerkmalen häufig besser als Aktien und Anleihen ab. Darüber hinaus sind Immobilien ein anerkanntes Kernelement der Portfoliodiversifizierung. Für langfristig denkende Investoren kann ein Engagement in globalen Immobilienaktien zur zusätzlichen Diversifizierung ihrer Anleihe- und Aktiendepots führen. Studien haben gezeigt, dass globale Immobilienaktien der Entwicklung von Aktien zwar kurzfristig folgen können, dass sich aber diese Korrelation längerfristig stark abschwächt. Immobilienmärkte erzielen weltweit unterschiedliche Renditen. Globale Anlagen eröffnen größere Investmentchancen und diversifizieren die Marktrisiken. Zudem ermöglicht die Geldanlage in Immobilienaktien eine Diversifizierung in Immobilien, Immobilientypen, Märkte und Immobilienmanager.
Machen Sie sich in einigen Märkten keine Sorgen über eine Immobilienblase?
Rehlaender: Wenn wir mit Investoren über dieses Produkt sprechen, kommen immer Fragen über Immobilienblasen. Tatsächlich gibt es sie in einigen Märkten. Aber in der Regel handelt es sich dabei um Wohn- und nicht um Gewerbeimmobilien. Der US-Wohnungsmarkt ist das beste Beispiel, wobei diese Entwicklung am Ende einer intensiven Bautätigkeit und der Ausreizung der Preisspitzen steht.
Bei gewerblichen Immobilien gibt es diese Art von Blase jedoch kaum, jedenfalls nicht in den größeren Märkten. Weltweit liegen die Belegungskosten vieler Immobilienmärkte durchaus unter dem Spitzenniveau. Dies gilt insbesondere für die Büromärkte, in denen die Mieten noch viel Spielraum nach oben haben und die somit attraktive Renditen versprechen. Momentan finden wir in fast keinem Markt einen Angebotsüberhang. Daher haben wir gute Gründe für die These, dass die Zeit jetzt reif ist für Anlagen in Immobilienmärkten. Der Angebotsüberhang beschränkt sich weitgehend auf den Wohnungsmarkt, der ganz anderen Regeln folgt als der gewerbliche Markt.
Bitte fassen Sie für uns Ihre Anlagemethode zusammen.
Rehlaender: Innerhalb des Fonds liegt unser Fokus auf der Erzielung langfristig nachhaltiger Renditen durch Anlagen in attraktive Immobiliengesellschaften und REITs.
Hierbei ist klarzustellen, dass der Fonds nicht einfach in REITs investiert, sondern in die jeweils besten Chancen am Markt, unabhängig davon, ob es sich um traditionelle Immobiliengesellschaften oder REITStrukturen handelt. Der Fonds vereint das Beste aus beiden Welten. Unser Ziel besteht in der Errichtung eines global diversifizierten Fonds, der Investoren die Chance bietet, von unterschiedlichen Immobilienmarktchancen zu profitieren, ohne risikomäßig an eine bestimmte Region gebunden zu sein. Aus diesem Grund ist der Fonds mit keiner Benchmark assoziiert, so dass eine breitere Markt- und Sektorallokation möglich wird. Wir können damit alle sich ergebenden Chancen nutzen. Diese Methode unterscheidet uns stark von den meisten Fonds, deren globale Allokation sich stärker an einer Benchmark orientiert, die wiederum bestimmte Märkte bevorzugt, zum Beispiel die USA.
Zur Person: Jim Rehlaender, EII Global Property Fund Manager
Jim Rehlaender besitzt über 20 Jahre Anlageerfahrung in Immobilienmärkten, wovon er 15 Jahre in Immobilienwerte investiert hat. Seine Immobilienerfahrung erstreckt sich über alle Kontinente und ein breites Spektrum von Immobilienanlagen.
Den gesamten Bericht finden Sie bitte zum Download als PDF-Dokument im Infocenter.
