An der im September 2015 abgeschlossenen Umfrage haben sich institutionelle Investoren wie Pensionseinrichtungen und Versicherungen mit einem verwalteten Gesamtvermögen von über 100 Milliarden Euro beteiligt. Das Immobilienkapital der Befragten liegt bei acht Milliarden Euro. Damit deckt die Umfrage etwa 18 Prozent des Gesamtmarktes für Immobilienspezialfonds ab.
Anstieg der Immobilienquote führt zu anhaltender Nachfrage für Fonds
Aktuell liegt die Immobilienquote unter den Teilnehmern der Umfrage bereits bei rund acht Prozent und soll weiter auf über zwölf Prozent steigen, die Umfrageteilnehmer halten weiterhin an der bereits in der Vorjahresumfrage mit zwölf Prozent hoch angesetzten Zielmarke fest. Insofern handelt es sich im Marktvergleich zu anderen Studien um eher immobilienaffine Anleger. „Wir beobachten schon seit geraumer Zeit, dass Institutionelle Investoren die anhaltende Niedrigzinsphase für eine Stärkung ihrer Immobilienquoten nutzen. Renditen von drei bis vier Prozent im Immobilienbereich sind im Vergleich zu anderen risikoarmen und wenig volatilen Anlagealternativen derzeit für viele außerordentlich attraktiv“, erklärt Alexander Tannenbaum, als Geschäftsführer das Immobiliengeschäft von Universal-Investment verantwortet.
Bei der Art der Immobilienanlage verstärkt sich der Trend zu indirekten Anlagevehikeln. Bislang waren rund 47,5 Prozent der Immobilienanlagen im Direktbestand und rund 52,5 Prozent über Fonds investiert. Bei Neuanlagen wollen die Investoren künftig zu 63,6 Prozent auf indirekte Anlagevehikel setzen. Damit bestätigt sich der Trend aus dem Vorjahr hin zu indirekten Immobilieninvestitionen. Denn 2014 lag der Wert noch bei 60 Prozent. Bei der aktuellen Umfrage sollen die Neuanlagen zu 18,2 Prozent in offene Immobilienspezialfonds (Vorjahr: 30 Prozent) nach deutschem Recht (Spezial-AIF nach KAGB) und zu 27,3 Prozent in SCS und SCSp (Vorjahr: 10 Prozent), die luxemburgischen Varianten der deutschen Investment-Kommanditgesellschaft (Investment-KG), fließen. Mit einem Anteil von 36,4 Prozent soll weiterhin direkt in Immobilien investiert werden (Vorjahr 40 Prozent). „Wir verzeichnen nach wie vor einen Trend hin zu indirekten Anlageformen. In diesem Segment stehen wiederum ganz klar die regulierten Vehikel im Fokus. Der Dauerbrenner offener Immobilienspezialfonds ist nach wie vor stark gefragt. Neu im Fokus ist die hohe Wertschätzung für Luxemburger Vehikel wie die SCS. Im Gegensatz dazu spielt die Investment-KG als deutsche Variante dieser Anlageformen für Neuinvestitionen institutioneller Anleger immer noch eine untergeordnete Rolle“, so Tannenbaum.
Für Neuanlagen von Immobilienanlegern werden indirekte Formen bevorzugt
Das regionale Investorenverhalten ist analog zu den Wirtschaftszyklen und anderen Marktfaktoren laufenden Wandlungen unterzogen. Aktuell sind 64 Prozent (Vorjahr: 72 Prozent) der Immobilienbestände in Deutschland allokiert. Anlagen über ganz Europa betragen 28,2 Prozent (Vorjahr: 24,30 Prozent). Nordamerika belegt mit 3,8 Prozent (Vorjahr: 24,3 Prozent) Platz drei, danach folgt Asien mit drei Prozent (Vorjahr: 0,8 Prozent). Neuinvestitionen sollen jedoch zu 67,5 Prozent nach Deutschland (Vorjahr: 63,5 Prozent) und zu 5,7 Prozent (Vorjahr: 5,7 Prozent) nach Nordamerika fließen. Neuanlagen in den restlichen Teilen Europas verlieren gegenüber dem Bestand von 28,2 Prozent auf 22,5 Prozent. „Interessant ist auch hier wieder der Ausblick. Die Investoren wollen ihre Allokationen speziell in Nordamerika und Deutschland erhöhen. Der Rest von Europa ist inzwischen mehr als Ergänzung interessant und auch die asiatischen Märkte haben ihre Anziehungskraft teils verloren“, erläutert Tannenbaum die geplante Ausrichtung der Investoren bei Neuanlagen.
Internationale Anlageschwerpunkte sind Nordamerika und Europa
Bei den geplanten Neuinvestitionen stehen vor allem Wohnimmobilien im Fokus. Ihr Anteil soll sich gegenüber einem Bestand von 18,5 Prozent mit geplanten 37,9 Prozent verdoppeln. Im Vorjahr lag der Bestand noch bei 19 Prozent und sollte moderat auf 21 Prozent angehoben werden. Gleichzeitig verlieren bei den Neuinvestitionen Büroimmobilien ihre historische Führungsposition und liegen hinter Wohnen mit 36,4 Prozent der geplanten Neuanlagen (Bestand: 47,4 Prozent) nur noch auf Platz zwei. Logistikimmobilien bleiben in der Gunst bei 6,7 Prozent für Neuinvestitionen nahezu unverändert (Bestand: 6,8 Prozent). Einzelhandelsimmobilien verlieren ebenfalls gegenüber einem Bestand von 26,7 Prozent auf 18,5 Prozent bei Neuanlagen deutlich. “Diese Ergebnisse sind sehr spannend. Das Wohnimmobilien als Investitionsart für institutionelle Investoren gerade eine Renaissance erleben, ist nicht neu. Beachtenswert ist jedoch das Ausmaß der geplanten Neustrukturierungen in den Portfolien zu Lasten der Büro- und Einzelhandelsimmobilien“, erklärt Tannenbaum die Ergebnisse.
