Mit dem „H&A Lebensmitteleinzelhandel Deutschland“ und dem „H&A Soziale Infrastruktur“ hat Hauck & Aufhäuser in den vergangenen Monaten zwei Immobilienfonds für Institutionelle Investoren erfolgreich aufgelegt. Das Volumen der beiden Fonds beläuft sich aktuell auf mehr als 100 Mio. EUR und die Platzierung der Produkte schreitet weiter voran. Durch die Corona-Pandemie sind die Sektoren Lebensmitteleinzelhandel und Soziale Infrastruktur zusätzlich in den Fokus gerückt, da sie für Stabilität und gute Planbarkeit im Immobilienportfolio sorgen.
Der Gesundheitssektor steht jedoch vor besonderen Herausforderungen. Wissenschaftlich-technischer Fortschritt in der Medizin und die demographische Entwicklung sorgen dafür, dass der Anteil älterer Menschen in der Gesellschaft in den vergangenen Jahren gestiegen ist. Hierdurch steigen auch die Gesundheitsausgaben. Das hat Auswirkungen für die Pflege, Reha und die stationäre Gesundheitsversorgung.
Aus Effizienz- und Kostengründen rückt zunehmend der Grundsatz „ambulant vor stationär“ in den Vordergrund, sowohl in der Betreuung älterer Menschen, als auch in der medizinischen Grundversorgung.
Im Zuge steigender Gesundheitsausgaben ist es im Sinne der Beitragszahler und im Sinne des Staates, dass die ambulante Versorgung der stationären vorgezogen wird. Im Schnitt kosten stationäre Behandlungen 4.239 EUR pro Patient. Verglichen mit den Kosten für ambulante Versorgung in Höhe von 475 EUR pro Jahr pro Patient ist das fast das zehnfache.
Durch die hohen Kosten des stationären Sektors wird es in den nächsten Jahren zu einem unvermeidbaren Strukturwandel in der medizinischen Versorgungslandschaft in Deutschland kommen. Um die Effizienz der ambulanten Versorgung zu erhöhen, werden dezentrale interdisziplinäre Gesundheitszentren ein wichtiger Baustein des medizinischen Strukturwandels sein, da zunehmend defizitäre Krankenhäuser ohne Versorgungsauftrag geschlossen werden und die Versorgung der Patienten nach Möglichkeit ambulant sichergestellt werden muss.
Mehrwerte für Menschen, Kommunen und medizinische Dienstleister
Hinzu kommt, dass ältere Menschen zunehmend in Ihrer bekannten Umgebung, in Ihrem Quartier bleiben und nicht in ein Pflegeheim am Stadtrand „abgeschoben“ werden wollen. Selbständig und selbstbestimmt in den eigenen vier Wänden leben bis ins hohe Alter ist vielen wichtig, aber nur möglich wenn die medizinische und soziale Grundversorgung vor Ort sichergestellt ist.
Dezentrale interdisziplinäre medizinische Gesundheits- und Versorgungszentren nach dem dargestellten Schema können eine Antwort sein auf die Herausforderungen für unser Gesundheitssystem.
Die Kernkompetenz eines jeden Objektes liegt in der medizinischen Grundversorgung mit den Nutzungsarten Arztpraxen, Physiotherapie, Reha und medizinischer Einzelhandel. Ergänzend können bedarfsorientiert einzelne Bausteine der sozialen Grundversorgung integriert werden, wie altersgerechtes Wohnen, ambulante Pflege oder auch eine KiTa. Vorzugsweise handelt es sich bei den Objekten um hausarztbasierte Quartierskonzepte.
Es wird erwartet, dass sich derartige Konzepte in den nächsten Jahren durchsetzen werden; die Nachfrage seitens der Kommunen nach Gesundheitszentren und Ärztehäusern ist enorm, denn ihr obliegt die Primärversorgungspflicht und sie verliert massiv an Attraktivität wenn die Grundversorgung nicht sichergestellt ist.
Daher wird der Investitionsbedarf für die nächsten Jahre als konstant hoch eingeschätzt.
Das Gesundheitszentrum Hagen: Das erste Objekt des im September 2020 aufgelegten „H&A Soziale Infrastruktur“-Fonds (© Hauck & Aufhäuser)
Auch für die in diesen Konzepten ansässigen Gesundheitsdienstleister ergeben sich Mehrwerte durch Synergien mit anderen Fachrichtungen und medizinischen Dienstleistungen. Zudem wird in der Regel eine moderne Infrastruktur zur Verfügung gestellt, die Vorteile gegenüber der klassischen einzelnen Hausarztpraxis bietet und somit die Chancen für eine Nachfolgeregelung erhöht.
Chancen für Investoren
Der Fonds „H&A Soziale Infrastruktur“ investiert zielgerichtet in diese Objektkategorie, die sich prognosegemäß in den nächsten Jahren in Deutschland weiter etablieren wird. In anderen Ländern ist diese Entwicklung bereits deutlich fortgeschrittener.
Mit dem Gesundheitszentrum Hagen hat der im September aufgelegte Fonds bereits ein erstes Objekt erworben. Es handelt sich dabei um ein Mitte 2020 fertiggestellten Neubau mit diversifiziertem Mietermix und langfristigen Mietverträgen.
Das Gesundheitszentrum ist zusammen mit einem Fachmarktzentrum und einem Büroobjekt Teil einer Quartiersentwicklung. Weitere Gesundheitszentren und Ärztehäuser befinden sich bereits in der Ankaufsprüfung. Die Objektpipeline ist mit mehr als 120 Mio. EUR Investitionsvolumen gut gefüllt.
Der Fonds bietet langfristig orientierten Investoren die Chance stabile Erträge im konjunkturunabhängigem Wachstumsmarkt Gesundheitsversorgung in Deutschland zu erzielen und gleichzeitig Impact Investing zu betreiben, also wirkungsorientiert zu Investieren. Das bedeutet neben einer positiven finanziellen Rendite werden messbare, positive Auswirkungen auf die Umwelt oder die Gesellschaft erzielt. Abgerundet wird das Thema durch eine in die Investmentstrategie integrierte ESG Politik des Fonds.
Verzichtet wird bewusst auf Investitionen in klassische Betreiberimmobilien wie Pflegeheime. Ziel ist eine diversifizierte Mieterstruktur pro Objekt.
Für nach Solvency regulierte Investoren bietet sich darüber hinaus die Möglichkeit dieses Investment als „Qualifizierte Infrastruktur“ einzuordnen, was eine entsprechend reduzierte SCR Hinterlegung ermöglichen könnte.
Das Beteiligungsangebot wurde als offener Immobilien-Spezialfonds für Institutionelle Investoren konzipiert, hat ein Zielvolumen von mindestens 300 Mio. EUR und befindet sich voraussichtlich bis Ende 2021 in der Investitionsphase.
Patrick Brinker
Head of Real Estate Investment Management
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