Im März 2020 verwandelte sich die Stadt London quasi über Nacht von einer quirligen Metropole geschäftiger, elegant gekleideter Büroangestellten zu einer unheimlichen Geisterstadt. Für die halbe Million Beschäftigten im Finanzbezirk wurde das Homeoffice von der Ausnahme zur Regel. Acht Monate später stehen viele Büroräume in London – wie überall auf der Welt – immer noch weitgehend leer und es stellt sich die Frage, ob dieser Wandel vorübergehend oder von Dauer sein wird.
Wir glauben, dass beides zutrifft. Ganz sicher wird sich die Nachfrage nach Büroflächen verändern. Schliesslich hat die Pandemie zur Überraschung der Arbeitgeber und Arbeitnehmer gezeigt, dass wir problemlos von zuhause aus arbeiten können – Vollzeit und massenhaft (zumindest einige Monate lang).
Die Menschen schätzen es, nicht pendeln zu müssen, flexibler zu sein und mehr Zeit mit ihren Lieben verbringen zu können. Das soll aber nicht heissen, dass es keine Büros mehr geben wird. Das herkömmliche Büro wird sich einfach in etwas Neues verwandeln.
Innovation und Komfort
Nach und nach hat sich gezeigt, dass die Arbeit von zuhause doch einige Nachteile hat.
Andy Haldane, Chefökonom der Bank of England, äussert sich beispielsweise besorgt über die möglichen negativen Auswirkungen von permanentem Homeoffice auf Kreativität und Innovation. Mit Zoom lassen sich die zufälligen Begegnungen an der Kaffeemaschine einfach nicht reproduzieren.
Das Büro erfüllt auch ein wichtiges soziales Bedürfnis. Umfragen zufolge fehlen den Beschäftigten die sozialen Kontakte auf der Arbeit und darunter leidet die psychische Gesundheit. Es hat sich gezeigt, dass die sozialen Kontakte auf der Arbeit ein wichtiger Gegenpol zu sozialen Kontakten im privaten Umfeld sind.
Für viele sind auch die Arbeitsbedingungen zuhause aufgrund von Platzmangel, fehlender Privatsphäre, ungeeigneten Möbeln und/oder fehlender Technologie suboptimal. Da es keine klare Trennung zwischen privat und Büro gibt, arbeiten einige länger – zum Teil vielleicht auch, weil es ohne das persönliche Gespräch mehr Meetings braucht, um das gleiche Ergebnis zu erzielen. Homeoffice hat auch nicht zu Standortverlagerungen an andere, möglicherweise günstigere Orte geführt. Aufgrund von Komplikationen im Hinblick auf die Besteuerung und die Cybersicherheit mussten Unternehmen es ihren Mitarbeitern verbieten, in ein anderes Land zu ziehen, während einige Unternehmen, darunter Facebook, dazu übergegangen sind, den Lohn unter Berücksichtigung des Standorts des Mitarbeiters anzupassen.
Die richtigen Argumente
Das heisst nicht, dass alles wieder so sein wird – oder sollte – wie es war. Büroangestellte gehen davon aus, dass sie künftig durchschnittlich 1,6 Tage pro Woche von zuhause aus arbeiten werden, während ihre Arbeitgeber mit etwa zwei Tagen rechnen.1
Forscher führender US-Universitäten haben herausgefunden, dass Unternehmen die Büros von morgen als Ergänzung zur virtuellen Arbeit betrachten. Der Schwerpunkt liegt dabei auf der Förderung der „Fähigkeit, lockere, schwächere Beziehungen zu entwickeln und Zufallsgespräche zu führen“.2 Dies erfordert bessere gemeinsame Bereiche, spezielle Co-Creation-Räume und weniger feste Arbeitsplätze.
Bürogebäude werden differenzierter sein und die Unternehmen versuchen, ihren Mitarbeitern die Arbeit im Büro schmackhaft zu machen. Zu den Verkaufsargumenten könnten die Originalität des Gebäudes, angenehmes natürliches Licht, Fenster, die nach draussen zeigen, hochmoderne Belüftungssysteme, Aussenbereiche und Einrichtungen wie Fitnessstudio, E-Bike-Ständer, Ladestationen und Duschen gehören. In einer Welt nach der Pandemie könnte der Platzbedarf pro Mitarbeiter eine wichtige Überlegung sein. Dieser ist in den letzten zwei Jahrzehnten um mehr als die Hälfte gesunken, aber jetzt, infolge der Pandemie, gewinnt persönlicher Raum deutlich an Bedeutung.
Eine gute Umweltbilanz wird zunehmend wichtiger – damit die Unternehmen ihre Nachhaltigkeitsziele erreichen und die ökologischen Forderungen der Mitarbeiter erfüllt werden, aber auch, um strengeren behördlichen Vorschriften gerecht zu werden.
Der Standort wird ein weiterer wichtiger Aspekt sein. Am stärksten gefährdet sind Büros in Randgebieten sowie solche, die von Unternehmen wie z. B. Callcenter genutzt werden, in denen es aufgrund der besonderen Arbeitsraumgestaltung kaum Möglichkeiten für soziale Kontakte oder Innovation gibt. Einige dieser Gebäude werden wahrscheinlich in Wohnraum umgewandelt. Damit wird ein Trend beschleunigt, der bereits vor der Pandemie im Vereinigten Königreich und in mehreren europäischen Ländern eingesetzt hat.
Zentrale Bürostandorte dürften weiterhin gefragt sein, vor allem in Gegenden, die bei Technologieunternehmen beliebt sind. Während der Büroflächenumsatz in Europa in der ersten Hälfte des Jahres 2020 im Vergleich zum Vorjahr um rund ein Drittel zurückgegangen ist, ist der Anteil des Technologiesektors nur um 18% gesunken, da eine Reihe namhafter Firmen den Ausbau ihrer Büroflächen konsequent vorangetrieben haben3 In London hat Google beispielsweise ein Büro gekauft und bei einem anderen Objekt das Mietverhältnis um zehn Jahre verlängert. Netflix hat seine Büroflächen in der britischen Hauptstadt verdreifacht und TikTok plant, in eine grössere Firmenzentrale umzuziehen. Der Personenbeförderungs-Gigant Uber und die Payment-Plattform Adyen sicherten sich unterdessen neue Räumlichkeiten in Amsterdam.
Auch wenn Professional & Business Services vielleicht nicht so rasant wachsen wie Technologie, zählen zu dem Sektor viele grosse, stabile Unternehmen, die grosse Büros in den Innenstädten benötigen. Diese Firmen müssen fünf, zehn oder sogar zwanzig Jahre im Voraus planen, und es deutet alles darauf hin, dass grosse Büroflächen ein wichtiger Teil ihrer neuen Zukunft sein werden. Die Anwaltskanzlei Baker McKenzie hat beispielsweise mehr als 14.000 qm in London vorgemietet, und die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG hat Verträge für neue Büroflächen in München geschlossen. Allgemein erweitern rund 14% der Arbeitgeber ihre Bürofläche (teilweise zur Einhaltung der Abstandsregeln), und 25% verringern sie, so Barclays und YouGov.
Schon vor dieser Verschiebung der Mietraumnachfrage mangelte es an modernen, zweckmässigen Büroflächen an zentralen Standorten. Wenn die wirtschaftlichen Folgen der Lockdowns zutage treten und Kurzarbeiterprogramme auslaufen, wird die Nachfrage nach bestimmten Standorten sicherlich schwächer werden, während das Mietniveau bei gefragten Objekten gleichbleibend hoch sein wird. Das war bis dato der Fall, und wie in vielen Bereichen wird die Pandemie nach unserer Einschätzung zu einem Auseinanderdriften des Büroimmobilienmarktes führen.
Durch dieses Auseinanderdriften der Nachfrage nach Büroflächen ergeben sich Chancen für Investoren in wertstiftende Immobilienanlagen. Durch Investitionen in Geschäftsobjekte und die Unterstützung einer grundlegenden Umgestaltung – umweltfreundlicher, innovativer, kollaborativer, mehr Technologie – besteht das Potenzial, bessere Renditen zu erzielen als mit dem Kauf von bereits modernisierten Gebäuden.
Wir sind der Ansicht, dass Büros ein wichtiger Bestandteil unserer Städte und unseres Lebens in einer Welt nach der Pandemie bleiben werden. Wir finden auch, dass sie einen Platz in diversifizierten Immobilienportfolios verdienen. Einige andere Immobiliensektoren wie die Last-Mile-Logistik (sozusagen das letzte Wegstück beim Transport der Ware zur Haustüre des Kunden) oder bestimmte Wohnimmobiliensegmente bieten möglicherweise höheres Wachstum. Büros weisen jedoch grosses Potenzial für stabile langfristige Erträge auf und sind – im aktuellen Umfeld – eine besonders attraktive Chance, durch Modernisierung und Entwicklung Wert zu stiften.
Zsolt Kohalmi, Global Head of Real Estate and Co-Chief Executive Officer, Pictet Alternative Advisors
1 "WFH: a global revolution" Barclays Research, YouGov, Dezember 2020
2 "The Implications of Working Without an Office", E. Bernstein et al, Harvard Business Review, Juli 2020
3 "European office demand snapshot", Savills Research, Oktober 2020
