Auch klassische Retailer reagieren auf den boomenden Onlinehandel mit dem Ausbau digitaler Vertriebskanäle. Neben der guten konjunkturellen Lage bleiben Flächenoptimierung und -konsolidierung bedeutende Umsatztreiber. Die europaweite Leerstandsquote ist unter die 5%-Marke gerutscht. Im laufenden Jahr wird erneut eine deutliche Zunahme bei den Fertigstellungen erwartet. Die Entwicklertätigkeit wird jedoch durch Vorvermietungen und maßgeschneiderte Projekte dominiert. Eine große Herausforderung nicht nur für die Entwickler ist die Citylogistik.
Verschiedene Lösungen werden erprobt, um immer mehr Pakete in immer kürzerer Zeit zum Kunden zu bringen. Die Entwicklung der Mieten hat 2016/17 gegenüber dem Vorjahr an Dynamik verloren. Trotz hoher Nachfrage und geringen Flächenreserven verhindern die niedrigen Margen von Logistikdienstleistern und Handelsunternehmen oftmals stärkere Mietanstiege. Der Ausblick bis 2022 bleibt mit einem erwarteten Plus von im Mittel 1,5% p.a. moderat. Die deutschen Märkte dürften erneut eine unterdurchschnittliche Entwicklung verzeichnen.
Während die Spitzenmieten in Deutschland 2022 allerdings über den Höchstwerten der Vergangenheit liegen sollten, ist davon auszugehen, dass diese in Südeuropa, Helsinki und Dublin weiterhin verfehlt werden. Im ersten Dreivierteljahr 2017 wechselten Logistik- und Industrieimmobilien im Gesamtwert von 30,8 Mrd. EUR den Besitzer. Damit war der Umsatz doppelt so hoch wie im Vergleichszeitraum 2016.
Der Anteil der Logistik am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen erreichte außergewöhnlich hohe 16%. Maßgeblich dazu beigetragen hat der 12,2 Mrd. EUR schwere Verkauf des europaweiten Logicor-Portfolios von Blackstone an den chinesischen Staatsfonds CIC. Die Anfangsrenditen im Spitzensegment haben im ersten Dreivierteljahr 2017 weiter nachgegeben. Helsinki, London sowie die beiden osteuropäischen Märkte Prag und Budapest verzeichneten mit bis zu 50 Bp. die stärkste Renditekompression. In den deutschen Big 5 und den französischen Regionalmärkten gaben die Anfangsrenditen um jeweils gut 30 Bp. nach.
Innerhalb Europas weist London die niedrigste Nettoanfangsrendite auf mit 4,0% gefolgt von 4,7% in den deutschen Märkten. Der Abwärtsdruck auf die Renditen dürfte auch im nächsten Jahr anhalten. Leichte Anstiege sind erst auf längere Sicht zu erwarten.
Aufgrund der weiterhin deutlich höheren Niveaus im Vergleich zu Büroimmobilien und Geschäftslokalen in 1a-Lage würde sich eine zukünftige Renditekorrektur bei den Gesamterträgen voraussichtlich weniger negativ niederschlagen. In der Ertragsrechnung punktet die Logistikbranche vor allem mit den hohen laufenden Einnahmen. Eher geringe Wachstumsimpulse dürften von der Mietentwicklung kommen.
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