In Immobilien spiegelt sich das Leben der Menschen wider. Sie zeigen uns, wie Gebäude genutzt werden, welche Art von Räumen wir brauchen und wie wir leben, arbeiten und spielen. Die Veränderungen unserer Bedürfnisse vorherzusehen und neuen Anforderungen proaktiv zu begegnen – dies ist der Schlüssel zu Immobilieninvestments, die überdurchschnittliches Wertpotenzial versprechen. Unter den unzähligen Trends am Immobilienmarkt, die wir genau im Auge behalten, sind unserer Einschätzung nach drei für die künftige Entwicklung von Immobilien von entscheidender Bedeutung.
Technologischer Fortschritt
Es gibt heutzutage wohl kaum noch jemanden, der kein Mobiltelefon besitzt oder das Internet nicht nutzt. Big-Data-Statistiken zufolge produzieren wir jeden Tag Daten im Umfang von 2,5 Quintillionen Bytes. Warum ist das für Immobilien von Belang? Die digitale Infrastruktur, die zur Übertragung dieser Daten erforderlich ist, befindet sich in Immobilien. Auch wenn Datenanbieter ihre Daten „in der Cloud“ speichern, handelt es sich dabei in Wirklichkeit um einen reellen Standort, und das exponentielle Wachstum von Datenvolumen und intelligenten Technologien begünstigt Rechenzentren und Funkmasten. Im Hinblick auf die Zahl der Objekte, in die direkt investiert werden kann, ist der Sektor zwar noch relativ klein, aber er verzeichnet ein rasantes Wachstum. In den USA bilden börsennotierte Betreiber von Rechenzentren bereits einen umfangreichen, gut etablierten Markt und wir gehen davon aus, dass sich auch in anderen Regionen ähnliche Märkte entwickeln werden.
Und wie verhält es sich mit all den Waren, die online gekauft werden? Die Produkte werden mithilfe industrieller und logistischer Infrastrukturen im ganzen Land versandt, gelagert und ausgeliefert. Dazu zählen regionale Distributionszentren, Umschlagplätze am Stadtrand oder auch Zustelldepots für die letzte Meile im Herzen großer und kleiner Städte. Da die Zahl der Smartphone-Besitzer den Erwartungen zufolge zukünftig exponentiell steigen wird, dürfte die Nachfrage nach Immobilien mit Bezug zum Online-Handel anhalten.
Demografischer Wandel
Zahlreiche aktuelle Statistiken unterstreichen die allmähliche Alterung der globalen Gesellschaft. Zudem pflegen die Senioren von heute einen anderen Lebensstil als frühere Generationen.
Warum ist das für Immobilien von Belang? Die Nachfrage nach Immobilien für Seniorenwohnungen und betreutes Wohnen ist bereits gestiegen. Hintergrund dafür ist der Wunsch nach mehr Gesundheits- und Life-Science-Einrichtungen, die der alternden Gesellschaft Rechnung tragen, insbesondere im Hinblick auf die höhere Lebenserwartung und die mit dem Alter steigenden gesundheitlichen Probleme. Darüber hinaus wünschen sich Menschen in der nachfamiliären Lebensphase, deren Kinder erwachsen und aus dem Haus sind, ein lebendiges urbanes Umfeld und ein Gefühl von Gemeinschaft. Vor diesem Hintergrund entstehen immer mehr Seniorenresidenzen.
Hinzu kommt, dass innovative Immobilienbesitzer ihren Bestand an die Bedürfnisse älterer Menschen anpassen. In Einkaufszentren beispielsweise zählen dazu breitere Gänge für Mobilitätshilfen, niedrigere Tische und mehr Sitzgelegenheiten. So gelingt es, Senioren als Kunden zu gewinnen und zu binden.
Auch andere demografische Entwicklungen beeinflussen den Wohnungssektor. Immer mehr Menschen wollen eine Familie gründen und in größere Wohnungen umziehen, aber das Angebot reicht einfach nicht aus. Gründe dafür sind der begrenzte Wohnungsbau in den letzten zehn Jahren und dass sich ältere Menschen mit Blick auf ihre Wohnungen nicht mehr verkleinern, insbesondere in größeren Städten. Zudem können sich viele Menschen Wohneigentum aufgrund der erhöhten Hauspreise ganz einfach nicht mehr leisten oder haben das Gefühl, dass die Qualität von Mietimmobilien höher ist. Für jüngere Generationen ist das Mieten vielfach auch eine Frage des Lebensstils. Millennials und die Generation Y beispielsweise mögen Flexibilität und entscheiden sich häufiger fürs Mieten. Damit steigt die Bedeutung privat vermieteter Wohnimmobilien als Anlagechance für Immobilieninvestoren.
Langfristige Entwicklungen sind für das Verständnis künftiger Trends im Immobiliensektor von entscheidender Bedeutung
Nachhaltigkeit
Unter den langfristigen Trends dürften sich die Risiken durch den Klimawandel bzw. CO2-Emissionen wohl am stärksten auf den Immobiliensektor auswirken. Ob ein Gebäude zukunftsfähig ist oder nicht und wie gut sich sein Wert entwickelt, wird davon abhängen, wie „grün“ es ist.
In der Immobilienbranche zeichnet sich ein klarer Trend zur Nachhaltigkeit ab. Für gehobenere, nachhaltigere Immobilien werden schon jetzt Aufschläge verlangt. Zudem ist das Risiko von Leerständen bei diesen Immobilien vermutlich geringer, sie lassen sich schneller vermitteln und erzielen höhere Mieten. Bei Gebäuden mit weniger guten Umweltwerten dagegen steigt das Risiko von Wertverlusten, Überalterung und sinkender Mieternachfrage – eine Abwärtsspirale, die in manchen Fällen zu Totalausfällen führen könnte.
Angesichts der zunehmend spürbaren Auswirkungen des Klimawandels und immer strengeren regulatorischen Anforderungen in diesem Bereich wird uns das Thema Nachhaltigkeit noch geraume Zeit begleiten.
Was bedeutet all dies für Immobilienanleger?
Langfristige Entwicklungen sind für das Verständnis künftiger Trends im Immobiliensektor von entscheidender Bedeutung. Trends, die sich unmittelbar auf unsere Art zu leben, einzukaufen und zu arbeiten auswirken, besitzen erfahrungsgemäß erhebliches Wertpotenzial. Sie sorgen im gesamten Sektor für Rückenwind.
Die drei hier beschriebenen Entwicklungen dürften das Geschehen am Immobilienmarkt in Zukunft maßgeblich bestimmen. Richtig positioniert werden Investoren von den günstigen Auswirkungen dieser Trends auf die Performance und langfristigen Renditen ihrer Anlagen profitieren.
Von Simon Kinnie, Head of Real Estate Forecasting bei abrdn
