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Investitionen im Immobiliensektor

"Gefragt nach ihrem aktuellen Engagement im Immobiliensektor werden Anleger in der Regel auf ihre direkten Immobilienanlagen oder Investitionen in kollektiven Kapitalanlagen verweisen", erklärt Graeme Sharpe, Investment Specialist, Multi Asset Team, Kames Capital. Aegon Asset Management | 30.06.2017 11:28 Uhr
©  Alexandre Perotto
© Alexandre Perotto
"Wie ein roter Faden zieht sich die ein oder andere Form der Kapitalbeteiligung an physischen Immobilien durch die verschiedensten Anlagevehikel.  Dabei geht der Immobilienmarkt jedoch über das Universum physischer Immobilien und entsprechender Kapitalbeteiligungen daran weit hinaus.  Denn daneben existiert ein gigantischer, bedeutender Markt, der sich mit der Hypotheken- (oder Fremd-) Finanzierung dieser Immobilien befasst.

In den USA wird das Gros dieser Hypotheken von den ausgebenden Banken oder öffentlichen Körperschaften in hypothekarisch besicherten Wertpapieren, so genannten MBS (mortgage-backed securities), gebündelt.  Dabei handelt es sich im Wesentlichen um forderungsbesicherte Wertpapiere, bei denen die Tilgungs- und Zinszahlungen aus den zugrundeliegenden Hypotheken „weitergereicht“ und für Coupon- sowie Kapitalrückzahlungen auf die MBS verwendet werden.

Der Vergleich mit dem US-Anleihemarkt als größtem Anleihemarkt der Welt verdeutlicht die Größe dieses Marktes.  Am 31. Dezember 2016 befanden sich US-Treasuries im Volumen von rund 13,9 Billionen USD und IG-Unternehmensanleihen im Wert von 8,5 Billionen USD im Umlauf.  Das Volumen der umlaufenden MBS, über die Anleger vor allem Zugang zu US-Wohnbauhypotheken erhalten, belief sich demgegenüber auf rund 8,9 Billionen USD.

Die meisten dieser MBS werden von einer der drei öffentlichen Körperschaften ausgegeben, welche die zugrundeliegenden Hypothekenzahlungen garantieren.  Überdies werden sie von der US-Regierung besichert, so dass das Kreditrisiko bei Anlagen in diese Wertpapiere als äußert gering eingestuft wird.  Dementsprechend bewegt sich die Rendite von MBS zwischen der von US-Treasuries und von IG-Unternehmensanleihen und ist folglich im aktuellen Niedrigzinsklima recht mager.

Für eine einkommensorientierte Lösung wie den Kames Diversified Monthly Income Fund, der einen Ertrag von 5% jährlich anvisiert, sind MBS daher kaum attraktiv.  Mortgage Real Estate Investment Trusts („mREITs“) hingegen sind durchaus Bestandteil unserer Anlageportfolios.  Analog zu den mit ihnen verwandten REITs handelt es sich dabei um kollektive Anlageprodukte, die Anlegern gestatten, steueroptimiert an den Immobilienmärkten zu investieren.  Im Gegensatz zu REITs legen mREITs in MBS und andere Hypothekenpapiere statt in physische Immobilien an.

Der Großteil der mREITs setzt auf die so genannte Fristentransformation.  Dabei wird ähnlich wie bei Banken Geld zu niedrigen Zinsen am kurzen Laufzeitenende aufgenommen und zu höheren Zinsen in Langläufer investiert.  Profitabel ist dies, so lange die durch die Vermögenswerte generierte Rendite höher ist als die auf die Verbindlichkeiten zu entrichtenden Zinsen.

Anlagen in mREITs sind aufgrund der stark differenzierten Geschäftsmodelle und der Komplexität der zugrundeliegenden Anlagen mitunter kompliziert.  Spezialkenntnisse dieser Anlageklasse können sich jedoch lohnen, da viele dieser Vehikel jährliche Dividendenrenditen von über 9% erzielen. Auf lange Sicht betrachtet haben mREITs dank ihrer Ertragskraft solide risikobereinigte Erträge beschert. So belief sich die kumulierte Performance zwischen dem 31. Dezember 2008 und dem 31. Mai 2017 auf über 160%!"

Graeme Sharpe, Investment Specialist, Multi Asset Team, Kames Capital
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