Highstreet Report 2023: Starkes Wachstum bei Gastro und Gesundheit, Stabilisierung bei Mieterzahlen und Mode

Krise oder Aufbruch – wo stehen die deutschen Innenstädte im Sommer 2023? Eine detaillierte Antwort zum Zustand und den Trends in den Einkaufsmeilen von 141 Mittel- und Großstädten liefert der heute veröffentlichte Highstreet Report 2023 „Keep on going, Highstreet!“ von Columbia Threadneedle Real Estate Partners (Columbia Threadneedle REP). Bereits zum vierten Mal liefert der in Zusammenarbeit mit der bulwiengesa AG erstellte Report eine umfassende Bestandsaufnahme und Analyse deutscher Innenstädte zwischen Aachen und Dresden, Flensburg und Rosenheim. 

Starkes Wachstum bei Gastronomie (+22,9%) und Gesundheit (+12,2%)

Das Ergebnis: Seit dem ersten Highstreet Report vom September 2020 haben sich viele innerstädtische Einzelhandels-A-Lagen bereits deutlich an das neue Leitbild einer lebendigeren Innenstadt angepasst. Sichtbarstes Zeichen ist die starke Zunahme im Segment Gastronomie, der mit Abstand wachstumsstärksten Kategorie, mit einem Plus von 4% zum Vorjahr und 22,9% im Vergleich zu 2020. Ebenfalls wachstumsstark zeigt sich das Segment Gesundheit, hier stieg die Anzahl der Mieter seit 2020 um 12,2%. Insbesondere Sanitätshäuser, bisher eher seltene Gäste entlang der A-Lagen, konnten um 50% zulegen, Hörakustiker wachsen um 31,9% und Optiker um 17,7%. Auffallend auch: gerade Mieter aus dem Gesundheitsbereich tendieren dazu, sich in unmittelbarer Nachbarschaft anzusiedeln und Cluster zu bilden. 

Gesamtzahl der Stores weiter stabil, Filialisierungsgrad überwiegend leicht rückläufig

Beim Gesamtbestand der Stores gibt es im Vergleich zum Vorjahr kaum Bewegung. Trotz der Insolvenzen bekannter Ketten wie Galeria Karstadt Kaufhof, Reno oder Gerry Weber sinkt die Gesamtzahl der Geschäfte nur um 0,4% oder 70 Einheiten. Mit 30,9% bleibt der modische Bedarf das Zugpferd der innerstädtischen Einkaufsmeilen, muss mit minus 2,7% oder rund 200 Stores aber den größten Rückgang unter den Warengruppen verkraften. 

Auch der Filialisierungsgrad ist mit durchschnittlich minus 2,8% im Vergleich zum Vorjahr weiter rückläufig, wobei die Entwicklung über die betrachteten Innenstädte hinweg sehr uneinheitlich verläuft. Insgesamt 29 der 141 untersuchten Städte können ihren Filialisierungsgrad im Vergleich zum Vorjahr sogar steigern. Die Big Seven der deutschen Städte legen vor allem bei den internationalen Filialisten im Schnitt um 2,6% oder 200 Stores zu. Den höchsten Filialisierungsgrad unter den sieben größten Städten hat Köln mit 72,1%, mit 58,6% bildet München das Schlusslicht. Über alle Städte hinweg steht Koblenz, im Report in der Kategorie Rising Stars verortet, beim Filialisierungsgrad mit 81,2% an der Spitze. Aachen, die Nummer eins des Vorjahres, fiel dagegen um 4,3% auf nur noch 77,7% und damit auf den dritten Platz hinter Hannover und Dortmund (je 80,2%), ebenfalls aus der Kategorie der Rising Stars. Mit 19,8% bildet Marburg beim Filialisierungsgrad das Schlusslicht, vor Troisdorf mit 24,3% und Oelde mit 28,3%, beide aus der Kategorie der Kleinen Schätze.

Tal der Tränen durchschritten, Transformation bleibt eine wichtige Aufgabe

Auch wenn die Innenstädte nach den pandemiebedingten Schließungen, durch höhere Kosten und eine gedämpfte Konsumstimmung der Verbraucher weiter vor großen Herausforderungen stehen, sieht Iris Schöberl, Managing Director & Head of Institutional Clients Germany bei Columbia Threadneedle REP, die deutschen Innenstädte insgesamt auf einem guten Weg. „Die Highstreets sind ein entscheidender Teil der Identität einer Stadt. Um die Transformation dieser Zentren vom reinen Kommerz hin zu einem lebendigen öffentlichen Raum mit einem vielfältigen Angebot an die Besucher voranzubringen, braucht es Engagement von allen Beteiligten“, so Schöberl. Neben guten Konzepten und Angeboten sei es zudem notwendig, das Baurecht auf eine flexiblere Entwicklung im Bestand hin anzupassen. Hier stehe die aktuelle Rechtslage einer Belebung derzeit häufig im Weg. Dennoch zeigten Städte wie Augsburg, Hamburg oder Recklinghausen, wie kreative Umnutzungen als Multi-Use-Immobilie oder Zwischennutzungen mit Pop-up-Stores gelingen können. Schöberl: „Das macht Mut und lässt auch bei Investoren wieder Interesse an einem Investment in A-Lagen wachsen. Unser Fazit: Die Einzelhandelsimmobilien haben das Tal der Tränen hinter sich.

Über die Methodik des Highstreet Reports

Für den Report wurden Highstreets und innerstädtische Shoppingcenter in deutschen Städten untersucht, deren Einwohnerzahl mindestens 70.000 beträgt (Stichtag: 31.12.2018). Sie wurden um 17 kleinere Städte ergänzt, in denen Columbia Threadneedle REP mit Immobilien vertreten ist oder war.

Um die 141 Städte miteinander vergleichen zu können, wird im Rahmen des Highstreet Reports auf ein modifiziertes Scoring-Modell zurückgegriffen. Die Datengrundlage bilden dabei Variablensets, die durch die Einschätzung langfristiger Lagequalitäten und Marktentwicklungen eines Standortes eine optimale Vergleichbarkeit zwischen den Städten ermöglichen. Stärken und Schwächen, Chancen und Risiken eines Standortes wurden in der Assetklasse „Einzelhandel“ anhand der Variablensets „Angebot/Nachfrage“, „Bevölkerung“, „Erreichbarkeit“, „Wirtschaftskraft“ und „Immobilienmarkt“ analysiert und bewertet.

Zusätzlich flossen verschiedene exogene Variablen wie die Spitzenmiete oder das Einwohnerwachstum in das Modell ein. Das daraus resultierende Städte-Scoring basiert auf dem Deutschen Immobilien Score (DISco) – einem Modell zur Vermessung und Antizipation von Marktentwicklungen, das der Risikobewertung und ‑früherkennung einzelner Märkte dient.

Daraus ergaben sich fünf Gruppen: „Top-Performer“, „Rising Stars“, „Die Stabilen“, „Die Unterschätzten“ und „Kleine Schätze“. 

Um die Mieter und Shops zu kategorisieren und zuordnen zu können, wurde bei der Erfassung zwischen 14 Warengruppen unterschieden, von denen zehn auf den Einzelhandel entfallen. Dazu zählen unter anderem Nahrungs- und Genussmittel, Drogerie- und Gesundheitswaren oder auch der modische Bedarf. Ergänzt wird das Ganze durch die Gruppen Gastronomie, einzelhandelsnahe Dienstleistungen sowie verschiedene Freizeitangebote und Sonstiges.

Zudem wurden die Mieter einem Unternehmenstyp zugeordnet, um lokale, nationale oder internationale Bezüge herzustellen und die Filialisierungsgrade erfassen zu können: 

• Internationaler Filialist: Unternehmen, die neben Deutschland in mindestens einem weiteren Staat tätig sind und insgesamt über mindestens fünf Filialen verfügen
• Nationaler Filialist: Unternehmen, die in mindestens zwei Bundesländern in Deutschland tätig sind und insgesamt über fünf Filialen verfügen
• Übrige: Unternehmen, die entweder nur mit einem Standort in einer Stadt, zum Beispiel Fachgeschäfte oder als Filialist in einer Region, tätig sind