Obwohl die Wachstumsprognosen herabgesetzt wurden, ist der Ausblick für den Immobiliensektor nach Ansicht der Invesco-Experten insgesamt weiterhin positiv. Die Aussicht auf längerfristig niedrige Zinsen führe zu einem anhaltenden Interesse der Anleger an Objekten, die regelmäßige Erträge abwerfen, und verlängere das Zeitfenster, in dem sich Value-Add- und Manage-to-Core-Strategien auszahlen können. Mit Ausnahme des Einzelhandels rechnen die Invesco-Experten an den europäischen Immobilienmärkten in den nächsten drei Jahren mit weitgehend stabilen Spitzenrenditen, da die Nachfrage das begrenzte Angebot weiterhin übersteigt. Die Tatsache, dass kaum erstklassige Immobilien zum Verkauf stehen, dürfte auch der wichtigste Grund für die begrenzte Transaktionsdynamik sein. Allerdings werden die Investmentaktivitäten voraussichtlich trotzdem weiter über dem zehnjährigen Durchschnitt liegen.
„Durch die extrem expansive Geldpolitik der letzten Jahre befinden wir uns in einem längeren, aber langsameren Immobilienzyklus verglichen mit typischen Immobilienzyklen in der Vergangenheit“, sagt Mike Bessell, Senior Director, European Strategist bei Invesco Real Estate. „Künftig dürfte die Fähigkeit, wachsende Mieteinnahmen zu generieren, der Treiber der Gesamtrendite aus Immobilienanlagen sein. Für die Erzielung von Mehrerträgen dürften die Auswahl der Teilmärkte sowie Möglichkeiten für Wertsteigerungen durch Asset-Management-Maßnahmen und die Optimierung von Mietvertragsstrukturen entscheidend sein.“
Ein Bereich, in dem Invesco besonders attraktive Anlagemöglichkeiten sieht, sind europäische Büroimmobilien. Aufgrund des alternden Gebäudebestands und der geringen Neubautätigkeit dürfte die wachsende Nachfrage nach erstklassigen Büroflächen hier in den nächsten drei Jahren kaum zu decken sein. Abgesehen vom Brexit-Prozess halten die Invesco-Experten auch den Londoner Büromarkt für attraktiv, da der Nachfrageüberhang hier weiter für Aufwärtsdruck auf die Mietpreise sorgt.
Keine Überraschung ist der verhaltene Ausblick für den Einzelhandelssektor. Hier rechnen die Invesco-Experten mit einer anhaltenden Polarisierung, wobei die etabliertesten Standorte und Objekte mit attraktivem Einzugsgebiet die beste Performance erzielen dürften. Im Vergleich zu anderen Märkten bieten die kontinentaleuropäischen Märkte eine gewisse Absicherung durch die geringere Pro-Kopf-Verkaufsfläche und Einkaufszentren mit Ankermietern aus dem Lebensmittelhandel, die für eine stabilere Besucherfrequenz sorgen. Auch hier gebe es aber ganz klar Risiken.
Andere Bereiche des Marktes werden weiterhin als attraktiv eingestuft. Logistikimmobilien profitieren von der Verschiebung hin zum E-Commerce sowie von der andauernden Umstrukturierung der Lieferketten. Distributionszentren verzeichnen immer noch ein im historischen Vergleich überdurchschnittliches Mietwachstum. Die Tschechische Republik und Polen sind weiterhin attraktiv, genauso wie Urban-Logistics-Einheiten in etablierteren westeuropäischen Märkten.
Das Anlegerinteresse an speziellen Marktsegmenten hat 2018 weiter zugenommen und konzentriert sich auf Bereiche wie Studentenunterkünfte und Micro-Living-Objekte, die von strukturellen langfristigen Trends profitieren. Dabei werden Entwicklungsprojekte an etablierten Universitätsstandorten bevorzugt. Unterdessen sorgt die deutliche langfristige Angebotslücke bei modernen Wohnimmobilien in den meisten europäischen Ballungsräumen weiter für Aufwärtsdruck auf die Mietpreise von Wohnimmobilien und Serviced Apartments. Das führt zu einem besonders günstigen Umfeld für die Generierung von Mieteinnahmen aus „Build-to-Rent“-Investments, einem der Anlageschwerpunkte von Invesco.
Angesichts des weiterhin robusten BIP-Wachstums und des unverändert dynamischen Tourismus in Europa vermerkt Invesco weiterhin eine hohe Nachfrage nach Hotelunterkünften, wobei das Neuangebot in den meisten Märkten begrenzt ist. Auch das Anlegerinteresse an dieser Assetklasse und den hier verfügbaren Renditeaufschlägen nimmt weiter zu. Die aussichtsreichsten Märkte für Invesco sind Prag, Mailand, Paris, Madrid und Barcelona.
Für den deutschen Markt sieht Invesco trotz des sich verlangsamenden Wirtschaftswachstums und eines hohen Preisniveaus unverändert robuste Marktgegebenheiten, und es existieren weiterhin gute Chancen, durch Modernisierung und Neuvermietung von Büroflächen an zentralen Standorten attraktive risikoadjustierte Erträge generieren zu können. Logistikflächen in der Nähe von Ballungsräumen sind angesichts einer fortwährenden Weiterentwicklung der Lieferketten ebenfalls interessant, sofern diesen Objekten hohe Bodenwerte zugrunde liegen. Auch im Wohnbereich gibt es aufgrund der bestehenden Angebotsknappheit in Wachstumsregionen weiterhin Chancen, wobei v.a. im klassischen Mietwohnungsbereich die Möglichkeit einer weiteren Marktregulierung in die Betrachtung mit einbezogen werden sollte. Generell sind hier auch Nischenthemen wie Micro Living oder Studentenwohnen interessant.
Invesco ist insgesamt weiter überzeugt, dass Immobilienanlagen einen wichtigen Beitrag zur Diversifikation eines Multi-Asset-Portfolios leisten können, und legt den Fokus bei seinen europäischen Immobilienstrategien nach wie vor auf die Generierung von Mietwachstum und nachhaltigen Wertsteigerungen sowie attraktive Anlagechancen in defensiven Nischensegmenten.
