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REITs profitieren von Wiedereröffnung der Wirtschaft

PGIM Real Estate erläutert seine Einschätzung des aktuellen Wirtschaftsumfelds und seinen Ausblick für internationale Immobilienwerte. PGIM Investments | 16.05.2021 13:00 Uhr
© Photo by Patrick Tomasso on Unsplash
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Der globale REIT-Markt hat im ersten Quartal von Themen wie der Wiedereröffnung der Wirtschaft und der Erholung der Konjunktur profitiert. In den USA haben sich REITs rund 300 Basispunkte (Bp.) besser entwickelt als die breiten Aktienmärkte. In Europa, wo die Impfkampagnen und das Impftempo mehr Sorgen bereiten, war es dagegen andersherum. Die Regionen der Welt mit den größten Impffortschritten haben jene Regionen, in denen das Impftempo geringer war, hinter sich gelassen. Dies führte dazu, dass US-REITs besser abschnitten als europäische und asiatische REITs. Doch das Quartal war weiter von Volatilität gekennzeichnet, da die Besorgnis der Anleger über die steigenden Kurse bei Substanztiteln zusammen mit den erneuten Lockdowns in Europa und den USA sowie den neuen Virusvarianten, die gegen die aktuellen Impfstoffe resistenter sein könnten, die Anlegerstimmung mit Blick auf den Zeitpunkt der Wiedereröffnung trübten.

Auf einen Blick: Einschätzung der Märkte nach Regionen von PGIM Real Estate per April 2021

Region

Marktübersicht und -ausblick 

USA

 

 

Im ersten Quartal 2021 gewann der US-REIT-Markt 9,1%. Das unerwartet hohe Impftempo trug zur Anhebung der Prognosen bei und kam der Stimmung gegenüber dieser Anlageklasse zugute. Der REIT-Markt präsentierte sich vergleichsweise stark, obwohl sich die langfristigen Zinsen beinahe verdoppelten: Die 10-jährigen Renditen stiegen von 0,91% auf 1,74%. Wir sind davon überzeugt, dass die nachteilige Wirkung auf die Stimmung, die traditionell mit steigenden Zinsen verbunden wird, von den grundlegenden Vorteilen für den Sektor, die sich aus der Wiedereröffnung der Wirtschaft ergeben, in den Schatten gestellt wird. Der US-REIT-Markt hat den breiteren S&P 500 seit Anfang 2021 um rund 300 Bp. übertroffen, notiert aber nur 2,5% höher als Ende 2019, verglichen mit +29% für den S&P 500.

Der US-REIT-Markt ist für das Jahr 2021 gut positioniert. Trotz der jüngsten Erholung sind die Bewertungen bei einer Implied Cap Rate von 5,0% bzw. einem Spread von rund 350 Bp. gegenüber der 10-jährigen Rendite (im Vergleich zum langfristigen Durchschnitt von 320 Bp.) nach wie vor attraktiv. Trotz kurzfristiger Beeinträchtigungen des Wachstums des operativen Nettoergebnisses gehen wir von einem Anstieg der Funds from Operations (FFO) von 4,5% im Jahr 2021 und beeindruckenden 7,5% im Jahr 2022 aus. Durch die jüngste Verbesserung der Aktienbewertungen bei REITs konnten zahlreiche REITs wieder offensiver agieren und Aktienneuemissionen für Übernahmen und die eigene Entwicklung durchführen. Günstige Kapitalkosten und eine zügigere Wiedereröffnung versprechen Aufwärtspotenzial für unsere kurzfristigen Gewinnerwartungen. 

Die Marktschwankungen infolge der Pandemie haben die Renditeunterschiede innerhalb des REIT-Markts verstärkt und den Nutzen des aktiven Managements stark vergrößert. PGIM Real Estate verfolgt bei REIT-Allokationen weiterhin einen Barbell-Ansatz, um möglichst sowohl von Sektoren, die Nutznießer der Wiedereröffnung sein dürften, als auch von langfristigen Gewinnern zu profitieren. Trotz einer deutlichen Outperformance nach den durch die Covid-19-Krise bedingten sehr niedrigen Kursen bietet das Hotelgewerbe weiterhin Wertpotenzial, da sich die Fundamentaldaten im Laufe des nächsten Jahres nach und nach normalisieren dürften. Die attraktiven Bewertungen und die besseren Aussichten für höhere Vermietungs- und Belegungsraten haben zur stärkeren Gewichtung von Mehrfamilienhäusern sowie Alten- und Pflegeheimen geführt. 

Europa

In einem unruhigen Monat an den Märkten beendete der europäische Immobiliensektor den Monat März im Großen und Ganzen auf dem Niveau vom Jahresbeginn. Gründe waren die weiter volatilen Zinsen und das Auf und Ab der Nachrichten in Bezug auf das Virus. Europäische Immobilien erzielten im März eine Gesamtrendite von 3,6% (+0,7% in USD) und schnitten damit im dritten Monat in Folge schwächer ab als der breiter gefasste Stoxx 600 Index (-300 Bp.) und der EPRA Global Real Estate Index (-270 Bp. in USD). Wechselkursbewegungen waren ein Grund für die relative Underperformance Europas in USD, da der US-Dollar um 2,9% gegenüber dem Euro und um 3,5% gegenüber der schwedischen Krone aufwertete. Das britische Pfund notierte im März 1,1% schwächer gegenüber dem US-Dollar.

2021 dürfte ein zweigeteiltes Jahr werden, denn bis zum Sommer sollte das Impftempo kontinuierlich steigen und so den Weg für eine breitere Wiedereröffnung der Wirtschaft im zweiten Halbjahr frei machen. Großbritannien dürfte sich dabei besser entwickeln als der übrige Kontinent. Die aktuellen Bewertungen spiegeln diese Unterschiede wider. Britische Immobilien weisen einen Abschlag von ca. 3% vom Nettoinventarwert (NAV) auf, europäische Immobilien dagegen Abschläge von rund 20%, auch wenn die Spanne von Teilsektor zu Teilsektor weiter stark variiert. Die Implied Cap Rates liegen in Großbritannien bei 4,8%, dies entspricht einem Spread von 400 Bp. gegenüber 10-jährigen britischen Staatsanleihen (Gilts); Aktien aus Kontinentaleuropa liegen bei 4,7%, dies entspricht einem Spread von 500 Bp. gegenüber deutschen Bundesanleihen. Verglichen mit den langfristigen Durchschnitten in Großbritannien und Europa von jeweils 330 Bp. und 450 Bp., sind diese Spreads weiterhin attraktiv.

Die Gewinnberichte für das vierte Quartal 2020 stützten die Annahme, dass 2021 hinsichtlich des Gewinnwachstums für große Teile dieses Bereichs, ausgenommen Logistik und alternative Anlagen, ein Jahr des Übergangs sein wird. Erste Anzeichen für eine Belebung der Mietmärkte machen jedoch Hoffnung und lassen für 2022 eine Rückkehr zu Wachstum erwarten. Die Fundamentaldaten im Segment Logistik scheinen unterdessen weiterhin nach oben zu überraschen – trotz der zuletzt unterdurchschnittlichen Aktienkursentwicklung. Das Segment Einzelhandel hat nach wie vor unter strukturellen Herausforderungen zu leiden, und derzeit lässt sich kaum abschätzen, auf welchen Niveaus sich der Sektor in der neuen Normalität stabilisieren wird.

Asien-Pazifik-Raum

Der asiatische Markt für Immobilienaktien verzeichnete im ersten Quartal 2021 einen Anstieg um +6,14%5 gegenüber einem Rückgang um -27,5% vor einem Jahr, als der Markt unter dem Ausbruch der COVID-19-Pandemie und der dadurch weit verbreiteten Risikoabneigung massiv zu leiden hatte. Der Auslöser für den Anstieg war die wachsende Zahl der täglichen Impfungen in der Region, die Hoffnung auf eine kräftigere Konjunkturerholung und eine frühere Wiederöffnung der Grenzen als prognostiziert machte. Bei Immobilienentwicklern lag Hongkong vorn (+10,1%6 in USD), gefolgt von Japan (+7,5%) und Singapur (+2,1%). Bei REITs lag nur Japan im Plus (+5,3%). REITs aus Australien und Singapur verzeichneten Verluste von jeweils -2,1% und -0,5%.

PGIM Real Estate ist zuversichtlich für 2021, sofern sich die Wirtschaft – unterstützt durch die Konjunkturpakete und die allmähliche Lockerung der Mobilitätsbeschränkungen durch weiterhin erfolgreiche Impfstoffentwicklungen – weiter erholt. Der Ausbruch von COVID-19 hat eine Phase der bislang beispiellosen Lockerung der Geldpolitik in aller Welt sowie massiver Konjunkturimpulse eingeläutet, mit denen die Länder versuchten, die Folgen für die Wirtschaft zu mildern. Die Zahl der Virusinfektionen ist in den letzten Monaten gesunken. Der Fokus liegt nun auf der Wiedereröffnung der Wirtschaft und der Verteilung wirksamer Impfstoffe. Sektoren, die einen markanten Rückgang der Nachfrage verzeichneten (das heißt das Gast- und Hotelgewerbe sowie der Einzelhandel) dürften in den kommenden Monaten eine kräftige Erholung erleben. Kurzfristig könnten die folgenden Themen im Mittelpunkt stehen: (1) COVID-19 und die Auswirkungen der Impfungen auf die Gesellschaft und die Wirtschaft, (2) Reaktion auf die Konjunkturpakete, (3) starker Anstieg der Anleihenrenditen vor dem Hintergrund der Inflationserwartungen, (4) Erholung im Einzelhandel, Gast- und Hotelgewerbe und (5) Verhältnis USA-China.

Weitere Einzelheiten finden interessierte LeserInnen im vollständigen Bericht zu Marktentwicklung und Ausblick.

1FTSE EPRA/NAREIT Developed Asia in USD Index. Stand: 31. Dez. 2020.

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