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Globale REITs profitieren von drei Entwicklungen: Wiedereröffnung, Reflation und Neukalibrierung

PGIM Real Estate erläutert seine Einschätzung des aktuellen Wirtschaftsumfelds und seinen Ausblick für internationale Immobilienwerte. PGIM Investments | 09.08.2021 14:00 Uhr
© Photo by Tierra Mallorca on Unsplash
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Dem internationalen Markt für Immobilienfonds (REITs) kamen im zweiten Quartal weiterhin die Themen Wiedereröffnung, Reflation und Neukalibrierung zugute. In den USA übertrafen REITs die allgemeinen Aktienmärkte um rund 200 Basispunkte (Bp). In Europa lag die Outperformance gegenüber den allgemeinen Aktienmärkten im Berichtsquartal bei mehr als 300 Bp. Die Regionen der Welt mit den größten Impffortschritten haben jene Regionen, in denen das Impftempo geringer war, hinter sich gelassen. Im Ergebnis übertrafen US-amerikanische und europäische REITs während des Berichtsquartals asiatische REITs. Trotz allem herrschte im Quartal eine gewisse Volatilität, denn Sorgen bezüglich der Delta-Variante von COVID-19, die durch neue Notstände in Teilen des asiatisch-pazifischen Raums und Europa ausgelöst wurden, ließen bei den Anlegern Zweifel am Zeitplan für die Wiedereröffnung aufkommen.  

Auf einen Blick: Einschätzung der Märkte nach Regionen von PGIM Real Estate per Juli 2021

Region

Marktübersicht und -ausblick 

USA

Der US REIT-Markt verbesserte sich im zweiten Quartal 2021 um 11 % und übertraf den S&P 500 im zweiten Quartal in Folge um mehr als 200 Bp. Der große Erfolg der Impfkampagne im Land ließ die tägliche Zahl der COVID-19-Fälle auf ihren niedrigsten Stand seit Beginn der Pandemie vor mehr als einem Jahr zurückgehen. Die Dynamik der wirtschaftlichen Wiedereröffnung nimmt zu und lässt die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien aller Art steigen. Darüber hinaus haben sich die langfristigen Zinsen nach einem Anstieg Anfang dieses Jahres weitgehend stabilisiert, was dem REIT-Markt ebenfalls zuträglich ist, da durch die Kombination aus besserem Wachstum und beschränkten Zinsschwankungen ideale Rahmenbedingungen entstehen. Seit Jahresbeginn hat sich der US REIT-Markt um 21,2 % verbessert und übertrifft den S&P 500 um rund 600 Bp. 

Der US-Markt für Immobilienfonds bleibt für die zweite Jahreshälfte 2021 und bis in das Jahr 2022 hinein gut aufgestellt. Trotz der jüngsten Erholung sind die Bewertungen bei einer Implied Cap Rate von 4,6 % bzw. einem Spread von rund 320 Bp. gegenüber der 10-jährigen Rendite nach wie vor attraktiv. Dieser Spread entspricht dem langfristigen Durchschnitt, aber aufgrund des derzeit geringen operativen Nettoergebnisses der meisten REITs rechnen wir mit einer noch deutlicheren Verengung des Spreads, bevor er zu seinem langfristigen Durchschnitt zurückkehren dürfte. Trotz kurzfristiger Beeinträchtigungen des Wachstums des operativen Nettoergebnisses in bestimmten Sektoren gehen wir von einem Anstieg der Funds from Operations (FFO) von 4,6 % im Jahr 2021 und beeindruckenden 8,4 % im Jahr 2022 aus. Durch die jüngste Verbesserung der Aktienbewertungen bei REITs konnten zahlreiche Immobilienfonds wieder offensiver agieren und Aktienneuemissionen für Übernahmen und die eigene Entwicklung durchführen. Günstige Kapitalkosten und eine zügigere Wiedereröffnung versprechen Aufwärtspotenzial für unsere kurzfristigen Gewinnerwartungen.

Europa

Im Juni lagen europäische Immobilien im vierten Monat in Folge im grünen Bereich, allerdings nur knapp. Die bereits seit zwei Monaten anhaltende Outperformance der europäischen Immobilien endete allerdings, weil der Sektor sowohl hinter den Aktien der Region als auch hinter dem internationalen Immobilienindex zurückblieb. Allerdings setzte man in Europa auf die Wiedereröffnung, da die Impfprogramme im Laufe des zweiten Quartals hochgefahren wurden, was offensichtlich allgemein zu zunehmend positiven Kommentaren seitens der Managementteams bei der Veröffentlichung der Ergebnisse des ersten Quartals führte. Die Gesamtrendite europäischer Immobilien betrug im Juni 0,4 % (-2,7 % USD) und blieb sowohl hinter dem allgemeineren Stoxx 600 Index (-110 Bp) als auch hinter dem EPRA Global Real Estate Index (-390 Bp USD) zurück. Die allgemeine Stärke des US-Dollars lastete auf der relativen Outperformance von Europa gegenüber dem USD. Der Dollar verbesserte sich gegenüber dem Euro nämlich um 3,0 %, gegenüber dem Pfund Sterling um 2,7 % und gegenüber der Schwedischen Krone um 3,1 %.

2021 dürfte ein zweigeteiltes Jahr werden, denn während des Sommers sollte das Impftempo kontinuierlich steigen und so den Weg für eine breitere Wiedereröffnung der Wirtschaft im weiteren Jahresverlauf frei machen. Die aktuellen Bewertungen spiegeln diesen Unterschied wider. Britische Immobilien weisen einen Abschlag von ca. 1 % vom Nettoinventarwert (NAV) auf, europäische Immobilien dagegen Abschläge von rund 9 %, auch wenn die Spanne von Teilsektor zu Teilsektor weiter stark variiert. Die Implied Cap Rates liegen in Großbritannien bei 4,7 %, dies entspricht einem Spread von 410 Bp. gegenüber 10-jährigen britischen Staatsanleihen (Gilts); Aktien aus Kontinentaleuropa liegen bei 4,5 %, dies entspricht einem Spread von 480 Bp. gegenüber deutschen Bundesanleihen. Verglichen mit den langfristigen Durchschnitten in Großbritannien und Europa von jeweils 330 Bp und 450 Bp sind diese Spreads weiterhin attraktiv.

Asien-Pazifik-Raum

Der Markt für asiatische Immobilienaktien erholte sich im zweiten Quartal des Jahres um 3,5 %, nachdem er im Vorquartal eine Rendite von 6 % erzielt hatte. Die Stimmung wurde im zweiten Quartal durch die COVID-19-Variante beeinträchtigt, die sich trotz der Beschleunigung der Impfkampagnen schnell ausbreitete. Die geringe Risikobereitschaft wurde auch an der Outperformance der REITs gegenüber Immobilienentwicklern während des Quartals deutlich. Australische REITs waren führend (+7,9 % in USD), gefolgt von J-REITs (+7,5 %) und Singapur (-0,1 %). Bei den Immobilienentwicklern verbesserte sich Japan um 0,1 %, während Entwickler aus Hongkong und Singapur jeweils 0,5 % bzw. 1,5 % abgeben mussten. Die relativ gedämpfte Performance in Singapur war teilweise den neuen Einschränkungen zwischen dem 16. Mai und dem 13. Juni zuzuschreiben, die darauf abzielten, ein Aufflackern von COVID-19-Fällen innerhalb der Gemeinschaft einzudämmen.

Wir sind zuversichtlich für 2021, sofern sich die Wirtschaft – unterstützt durch die Konjunkturpakete und die allmähliche Lockerung der Mobilitätsbeschränkungen durch weiterhin erfolgreiche Impfstoffentwicklungen – weiter erholt. Der Ausbruch von COVID-19 hat eine Phase bislang beispielloser Lockerung der Geldpolitik in aller Welt sowie massiver Konjunkturimpulse eingeläutet, mit denen die Länder versuchten, die Folgen für die Wirtschaft zu mildern. Die Zahl der Virusinfektionen in Asien ist in den letzten Monaten gesunken. Der Fokus liegt nun auf der Wiedereröffnung der Wirtschaft und der Verteilung wirksamer Impfstoffe. Sektoren, die einen markanten Rückgang der Nachfrage verzeichneten (das heißt das Gast- und Hotelgewerbe sowie der Einzelhandel) dürften in den kommenden Monaten eine kräftige Erholung erleben. Kurzfristig könnten die folgenden Themen im Mittelpunkt stehen: Die Auswirkungen von COVID-19 und der Impfungen auf die Gesellschaft und die Wirtschaft, die Konjunkturpakete, der starke Anstieg der Anleiherenditen vor dem Hintergrund der Inflationserwartungen, die Erholung im Einzelhandel, Gast- und Hotelgewerbe und nicht zuletzt das Verhältnis USA-China.

Weitere Einzelheiten finden Sie in unserem vollständigen Bericht zu Marktentwicklung und Ausblick.

1FTSE EPRA/NAREIT Developed Asia in USD Index. Stand: 31. Dez. 2020.

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