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Globaler Immobilienmarkt: Wiedereröffnung, Reflation und Neukalibrierung beflügeln weiterhin

PGIM Real Estate erläutert seine Einschätzung des aktuellen Wirtschaftsumfelds und seinen Ausblick für internationale Immobilienwerte. PGIM Investments | 09.12.2021 15:57 Uhr
© Photo by Aaron Burden on Unsplash
© Photo by Aaron Burden on Unsplash

Globale REITs haben im 3. Quartal 2021 eine Verschnaufpause eingelegt, denn nach den starken Gewinnen im ersten Halbjahr entwickelten sich die Erträge weitgehend seitwärts. Unseres Erachtens profitieren REITs weiterhin von den drei Faktoren Wiedereröffnung, Reflation und Neukalibrierung. Wir gehen davon aus, dass diese positiven Faktoren in den nächsten Jahren weiter Bestand haben werden.

Auf einen Blick: Einschätzung der Märkte nach Regionen von PGIM Real Estate per Oktober 2021

Region

Marktübersicht und -ausblick 

USA

Nach einem sehr guten 1. Halbjahr 2021 notierte der Markt für US-REITs im 3. Quartal 2021 bei einem Plus von nur 50 Basispunkten auf weitgehend unveränderten Niveaus. Die hochansteckende Delta-Variante des Coronavirus traf die USA in dem Quartal mit voller Wucht, und die Zahl der täglichen Neuinfektionen stieg wieder auf rund 150.000. Obgleich die Zahl der Coronavirus-Infektionen aufgrund der Delta-Variante zuletzt stark gestiegen ist, haben die meisten US-Verbraucher ihr Ausgabenverhalten nicht spürbar geändert. Die Kundenzahlen in Shopping-Malls und Einkaufszentren sind nach wie vor hoch, die Vermietungsquoten erholen sich im gesamten Wohnimmobiliensektor und im Industrie- und Lagersektor werden die Mieten weiter aggressiv erhöht. Der Markt für US-REITs bleibt attraktiv, weil die Bewertungen vertretbar sind und der Sektor zudem an der Wiedereröffnung der Wirtschaft des Landes partizipieren kann und einen guten Inflationsschutz für Anleger bietet. Seit Anfang 2021 haben US-REITs 21,8% zugelegt, im Vergleich zu 15,9% für den S&P 500 Index.

Die größten Gewinner auf Sektorebene waren im Berichtsquartal Wohnungen und Spezialimmobilien (Einfamilienhäuser zur Vermietung und Fertighäuser). REITs mit Wohnungsportfolios verzeichnen eine deutliche Erholung der Vermietungsquoten. Dadurch erhöht sich die Preissetzungsmacht. Zugleich müssen keine Zugeständnisse (Mietnachlässe) mehr gemacht werden. In einigen Märkten sind die Mieten deutlich höher als vor der Pandemie. REITs, deren Portfolios aus vermieteten Einfamilienhäusern sowie aus Fertighäusern bestehen, stellen eine ähnlich gute Preissetzungsmacht fest und haben zuletzt zweistellige Mietanstiege bei Neuvermietungen erreicht. Diese günstigen Bedingungen dürften weiter andauern. 

Die schwächste Entwicklung im Berichtsquartal erzielten REITs aus den Segmenten Glücksspiel und Hotelgewerbe. Dass sich der starke Anstieg der Infektionszahlen infolge der Delta-Variante besonders deutlich im Hotelsektor bemerkbar machte, war keine Überraschung. Geschäftsreisen haben in letzter Zeit zwar abgenommen, doch die Nachfrage nach Unterkünften dürfte sich bis Mitte 2022 kräftig erholen. Was REITs im Segment Glücksspiel betrifft, mussten für den Zusammenschluss von VICI und MGP neue Aktien für USD 3,5 Mrd. ausgegeben werden, was die Performance des Sektors im Quartal schwer belastete.

Europa

Nach der guten Entwicklung im Juli und August, die auf die Veröffentlichung solider Unternehmensgewinne und die Wiedereröffnung der Wirtschaft in Europa nach dem Lockdown zurückging, büßte der europäische öffentliche Immobilienmarkt diese Gewinne bei der Schwächephase im September wieder ein. Der europäische REIT-Index verzeichnete im September eine sehr negative Rendite von -10,2% (Bruttogesamtrendite in USD) und war damit in dem Monat das Schlusslicht unter den drei globalen Regionen. Was das 3. Quartal insgesamt betrifft, rangierte Europa mit einer Gesamtrendite von -2,2% letzten Endes hinter Nordamerika, aber vor dem Asien-Pazifik-Raum auf dem zweiten Platz. Der US-Dollar wertete gegenüber den wichtigsten europäischen Währungen (britisches Pfund, Euro und schwedische Krone) im 3. Quartal auf, was die Erträge in der gesamten Region beeinträchtigte.

Die Aktienkursrückgänge im September wurden sowohl vom Anstieg der Anleihenrenditen aufgrund der erneuten Inflationsängste als auch von Bedenken ausgelöst, dass Unterbrechungen der Lieferketten die Konjunkturerholung in Teilen der Region verzögern könnten. Auf Sektorebene konnten die Segmente Industrie und Mietlager die sehr gute Dynamik der Gewinne und der Aktienkurse aufrechterhalten. Das Segment Einzelhandel tat sich im Berichtsquartal nach einem kurzen von der Wiedereröffnung ausgelösten Höhenflug weiterhin schwer. Die Entwicklung im Bürosektor fiel im Berichtsquartal eher durchwachsen aus. Dabei schnitt Großbritannien besser ab als andere Länder, weil die Arbeitnehmer dort aufgrund der steigenden Impfquoten und der Wiedereröffnung der Wirtschaft in ihre Büros zurückkehrten.

Asien-Pazifik-Raum

In der Region stieg im Berichtsquartal die Risikoaversion. Gründe waren 1) die – außer in Singapur – niedrigen Impfquoten, 2) die Ausweitung der Lockdowns in der Region und die Dauer der Lockdowns in Japan und Australien sowie 3) das schärfere Vorgehen der Regulierer in China, durch das die Wachstumsrate der Unternehmen in China und Hongkong mittelfristig geringer ausfallen dürfte.

Bei den Teilsektoren waren Entwickler aus Hongkong (-14,1% in USD) die größten Verlustbringer, weil Meldungen über den drohenden Zusammenbruch des verschuldeten chinesischen Entwicklers Evergrande sowie die Sorge über die mögliche Umsetzung von Maßnahmen zur Umverteilung von Vermögen im Rahmen der Initiative für „gemeinsamen Wohlstand“ in Hongkong die Stimmung belasteten. Entwickler aus Japan und Singapur legten dagegen um jeweils 2,1% und 0,4% zu. Im Bereich der REITs verloren japanische REITs am stärksten (-5,0%), gefolgt von REITs in Singapur (-2,5%) und Australien (-0,9%). Dabei sollte beachtet werden, dass die Abwertung des australischen Dollars (AUD) gegenüber dem US-Dollar die Gewinne in AUD für das Quartal mehr als aufgezehrt hat.

Weitere Einzelheiten finden Sie in unserem vollständigen Bericht Marktübersicht und -ausblick, der professionellen Anlegern zur Verfügung steht.

1FTSE EPRA/NAREIT Developed Asia in USD Index. Stand: 31. Dez. 2020.

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