Obwohl die meisten Bereiche in der Immobilienwirtschaft unter der COVID-19-Pandemie gelitten haben, wurde der stationäre Einzelhandel zweifelsohne am stärksten betroffen. Dennoch kann der Einzelhandel nicht wirklich als Pandemie-Verlierer bezeichnet werden, da die Branche bereits vor 2020 der Sektor mit der schlechtesten Performance war. So war die Schließung von Geschäften aufgrund von Insolvenzen bereits vor COVID-19 auf einem Rekordniveau, wie schon bei der Finanzkrise im Jahr 2008.
Schnelle Erholung bei Einzelhandel und seniorengerechtem Wohnen
Quellen: PNC Real Estate Research, ICSC, NIC, PGIM Real Estate. Stand: November 2021.
Viele der 2020 in Not geratenen Einzelhändler mussten ihre Geschäfte aufgeben was den Prozess der kreativen Zerstörung stark beschleunigt hat. Unter anderem deswegen steht der Einzelhandelssektor heute so gesund da wie seit Jahren nicht mehr.
Schwerer fällt es, für den Bürosektor optimistisch zu sein, zumal sich viele Mitarbeiter eine regelmäßige Rückkehr ins Büro noch nicht vorstellen können. Aber auch in diesem Marktsegment scheint die Talsohle durchschritten zu sein. So haben sich die Büromieten in Vororten widerstandsfähiger gezeigt als die in den zentralen Geschäftsvierteln (CBDs). Erstere haben nun wieder ihr präpandemisches Niveau erreicht, wenn auch mit erheblichen Unterschieden je nach Gebäudequalität und Lage.
Wir gehen davon aus, dass sich die Nachfrage der Mieter auf zentral gelegene, gut erreichbare Büros in der Nähe von Restaurants und anderen kulturellen Einrichtungen konzentrieren wird. Die Preisentwicklung im vergangenen Jahr entspricht nicht unserer Einschätzung, da der Unterschied zwischen den Kapitalisierungsraten für Vorstadt- und CBD-Büros auf unter 100 Basispunkte gesunken ist. Da die Kapitalisierungssätze deutlich über denen vieler anderer Immobilienarten liegen, können beide derzeit Investitionsmöglichkeiten bieten. Aber die Argumente für CBDs sind stärker.
Das CBD-Angebot hat die Trendwende geschafft, ist jedoch noch unterbewertet
Quellen: CoStar, Real Capital Analytics, PGIM Real Estate. Stand: November 2021.
Im Gegensatz dazu hat sich die Nachfrage nach Seniorenwohnungen, die sich im vergangenen Jahrzehnt als stabil und nachhaltig erwiesen hat, 2020 abrupt gedreht. Mit der Anfang 2021 eingeleiteten Corona-Impfung nahm die Nachfrage jedoch wieder zu, so dass die Nettoabsorption fast so hoch war wie in einem normalen Gesamtjahr, was auch auf den Nachholbedarf in diesem essenziellen Immobiliensegment zurückzuführen ist.
Peter Hayes, Global Head of Investment Research bei PGIM Real Estate
