Insgesamt hat die steigende Unsicherheit über die wirtschaftlichen Aussichten in ganz Europa eine Rotation zugunsten von jenen Bereichen und Anlagen zur Folge, die eine Kombination aus stabiler Mietnachfrage, dauerhaften Cashflows und Wachstum darstellen. Hierbei bietet der europäische Logistiksektor trotz hohen Bewertungen, die durch den anhaltenden Renditerückgang der letzten Jahre entstanden sind, weiterhin attraktive Investitionsmöglichkeiten.
Insbesondere in der Nähe von Großstädten hält die günstige Vermietungsdynamik an, da diese Regionen aufgrund ihrer relativ dichten Bevölkerungsstruktur am stärksten von den Anforderungen des E-Commerce profitieren. Denn die Lieferketten passen sich den veränderten Verbrauchergewohnheiten zunehmend an. Und da der Trend zu höheren Online-Ausgaben noch einige Zeit anhalten wird, haben die großen Betreiber ihren Blick an den kurzfristigen Unsicherheiten vorbei gerichtet. Steigende Inflation, höhere Energiekosten und niedrigere Haushaltsausgaben dämpfen zwar die Aussichten für das Wachstum der Konsumausgaben, jedoch mieten Einzelhändler und Drittanbieter von Logistikdienstleistungen Flächen an, die auf einen erwarteten, längerfristigen Bedarf an Lagerkapazitäten hindeuten.
Die Nachfrage nach Logistikflächen ist also nach wie vor hoch, und trotz einer deutlichen Angebotszunahme beschleunigte sich das Mietwachstum im vergangenen Jahr recht stark. Diese positive Dynamik setzte sich im ersten Quartal 2022 trotz der sich verschlechternden wirtschaftlichen Bedingungen und der Herabstufung der kurzfristigen Aussichten weiter fort.
Logistik-Flächenbedarf steigt in den größten europäischen Einzelhandelsmärkten jährlich um 17 %
Die aktuellen Vermietungstätigkeiten deuten darauf hin, dass Logistikmieter als Reaktion auf die steigende Nachfrage ihre Lieferketten umstrukturieren und ihre Standorte näher an die Verbraucher verlegen, wobei die höheren gezahlten Mieten in städtischen Lagen die Vorteile für die Nutzer verdeutlichen. Unserer Einschätzung nach ist der Bedarf an städtischen Logistikflächen aufgrund des E-Commerce-Umsatzes in den letzten Jahren drastisch gestiegen. In den drei größten europäischen Einzelhandelsmärkten (Großbritannien, Deutschland und Frankreich) lag das Wachstum seit 2017 bei durchschnittlich 17 % pro Jahr.
Ein Ausblick auf die Zukunft macht deutlich, dass mit der zunehmenden Online-Durchdringung ein weiterer Anstieg des Flächenbedarfs zu erwarten ist, selbst wenn sich das reale Wachstum der Haushaltsausgaben in diesem Jahr verlangsamt. Dieser Effekt wird in Deutschland, Frankreich und anderen kontinentaleuropäischen Märkten am stärksten ausgeprägt sein, da hier Online-Ausgaben ausgehend von einem geringen Niveau derzeit rasch ansteigen. Im Gegensatz dazu wird sich das Wachstum in Großbritannien abschwächen, da die Online-Durchdringung hier allmählich nachlässt, wenngleich die bestehende Marktgröße immer noch auf einen erheblichen Bedarf der Immobiliennutzer hindeutet.
Die Knappheit an verfügbaren Flächen und der Wettbewerb mit anderen Flächennutzungen spiegeln sich darin wider, dass für Vertriebsflächen, die näher an den Stadtkernen liegen, höhere Mieten verlangt werden als für Standorte in der Nähe von großen Vertriebszentren.
Hochpreisige Märkte schneiden seit 2015 deutlich besser ab
In den vergangenen Jahren hat sich das Muster des schnelleren Mietwachstums bei günstigeren Objekten, das in den vergangenen Zyklen zu beobachten war, umgekehrt. Dies hängt mit dem zuvor beschriebenen rasanten Wachstum der Nachfrage aufgrund von E-Commerce zusammen. Seit 2015 haben hochpreisige Märkte – eine Kategorie, die von urbanen Standorten dominiert wird – deutlich besser abgeschnitten und ein zusätzliches Mietwachstum von etwa 1,5 % pro Jahr erzielt. Zum Teil spiegelt diese Outperformance die problemlose Ausweitung des Angebots in den großen, ländlicheren Big-Box-Märkten wider, die das Mietwachstum trotz des starken Wachstums der zugrunde liegenden Nachfrage gedämpft hat.
Es ist keine Überraschung, dass die Investitionen dem Trend eines schnelleren Mietwachstums in städtischen Lagen folgen. Das Logistik-Investitionsvolumen hat sich insgesamt stark ausgeweitet. Der jüngste Aufschwung war jedoch am stärksten ausgeprägt bei Objekten mit einer Fläche von weniger als 10.000 Quadratmetern – also im Wesentlichen bei Standorten, die für den Vertrieb der letzten Meile genutzt werden. In vielen Großstädten wie London, Paris, Berlin, Mailand und Barcelona, wurde ein sprunghafter Anstieg des städtischen Logistikinvestitionsvolumens verzeichnet.
Die Preistrends spiegeln das durchgängig zu verzeichnende stärkere Mietwachstum und damit das Interesse des Kapitalmarktes wider, das in die urbane Logistik fließt. Die Spitzenrenditen für urbane Logistikimmobilien sind in der Regel 100 Basispunkte niedriger als die für Big-Box-Immobilien, nachdem urbane Logistikimmobilien in den letzten Jahren eine starke Renditenkompression verzeichnet haben.
Ohne Zweifel wirken sich die aktuellen Unsicherheiten auf die Aussichten für die Investitionsströme in der zweiten Jahreshälfte 2022 aus. Dennoch bleibt die urbane Logistik attraktiv, da die zugrunde liegende Nachfrage durch die Erwartung eines weiteren, vom E-Commerce angetriebenen Wachstums in den kommenden Jahren gestützt wird.
Am oberen Ende der Skala scheint die anhaltende Outperformance der städtischen Logistikflächen in Form eines stärkeren Mietwachstums weitgehend eingepreist zu sein. Allerdings werden mehr Flächen benötigt, um die Nachfrage in städtischen Gebieten zu befriedigen, in denen der Bau von Gebäuden stärker eingeschränkt ist als an großen Standorten. In dem Maße, in dem sie auf moderne, ESG-konforme Standards gebracht werden können, scheinen urbane Logistikimmobilien mit durchschnittlicher Qualität attraktiver bewertet zu sein, mit höheren In-Place-Renditen und – basierend auf erhöhten Spreads zu Prime – weiterem Spielraum für Renditekompression.
Peter Hayes, Global Head of Investment Research bei PGIM Real Estate
