Rückzug der Banken öffnet die Tür für europäische Immobilienkreditfonds
Die Finanzierungslücke in Europas Immobiliensektor, die auf 125 Mrd. Euro geschätzt wird, dürfte sich in den kommenden Jahren noch weiter vergrößern. Das liegt daran, dass die finalisierten Basel-III-Standards, die im Januar 2023 in Kraft treten sollen, europäische Banken zu einer weiteren Reduzierung ihrer Bilanzen verpflichten werden. Immobilienkreditfonds sind jedoch gut positioniert, um weiter in Europas Markt für gewerbliche Immobilienkredite vorzudringen – ein Bereich, der ganze 1,8 Billionen Euro schwer ist.
Dass Fondsmanager nun die Chance erhalten, künftig eine stärkere Rolle bei der Vergabe von privaten Immobilienkrediten einzunehmen, gleicht dem, was bereits auf den Private-Debt-Märkten zu beobachten war. Dort übernahmen Fonds erhebliche Marktanteile des Bankensektors, da sich Banken zuvor aus diesem Bereich zurückzogen. Entsprechend beginnt sich in Europa ein ähnliches Bild beim Wachstum privater Immobilienkreditfonds abzuzeichnen, denn diese werden aufgrund des ähnlichen Risiko-/Ertragsprofils zunehmend dem Private-Debt-Bereich zugeordnet.
Verringerung der Eintrittsbarrieren
Im Gegensatz zu den USA, wo alternative Kreditgeber – einschließlich Fondsmanager – etwa die Hälfte des Marktes für gewerbliche Immobilienkredite ausmachen, sind in Europa institutionelle Anleger nur in einem geringen Maße in dieser Anlageklasse aktiv. So machen alternative Kreditgeber nur 10 % des europäischen Marktes für gewerbliche Immobilienkredite aus.
In den nächsten zehn Jahren wird sich dies jedoch ändern, da sich alternative Kreditgeber zu einem festen Bestandteil des europäischen Immobilienkreditmarktes entwickeln und Kapitallösungen für das gesamte Risiko-/Ertragsspektrum anbieten werden. Derzeit übersteigt die Zahl der auf die US-Märkte ausgerichteten Immobilienfonds noch jene in Europa bei Weitem. Es ist allerdings damit zu rechnen, dass sich dieses Kräfteverhältnis verschieben wird, sobald die europäischen Märkte aufgeholt haben.
In Europa findet der Wandel hin zu alternativen Kreditgebern in einem unterschiedlichen Tempo statt. Dabei ist die treibende Kraft seit der globalen Finanzkrise Großbritannien, dort verbuchten alternative Kreditgeber im Jahr 2021 etwa 25 % der gesamten Kreditvergabe. In Deutschland wiederum haben Banken erst kürzlich damit begonnen, sich aus dem Markt zurückzuziehen, was auf den wachsenden Druck durch die Aufsichtsbehörden zurückzuführen ist. Für den niederländischen Markt ergeben sich hingegen Chancen am unteren Ende des Risikospektrums in Form von vorrangigen Darlehen mit Investment-Grade-Qualität.
Die bisherigen Hindernisse für alternative Kreditgeber in Europa sinken zusehends, da die Nachfrage nach Liquidität das vorhandene Angebot aus traditionellen Finanzierungsformen übersteigt.
Rückenwind durch ESG und Dekarbonisierung
In nächster Zeit werden auch erheblich mehr Finanzmittel benötigt, um die Dekarbonisierung von Europas Infrastruktur – die größte Einzelquelle für Kohlenstoffemissionen – durch eine nachhaltige Sanierung des Investitionsbestands zu finanzieren. So hat sich die Nachfrage der Mieter in den letzten Jahren massiv zugunsten von hochwertigen und nachhaltigen Gebäuden verschoben, während der Großteil des vorhandenen Immobilienbestands veraltet ist und die steigenden Energieeffizienzstandards nicht erfüllt.
Europa ist mit seinen ehrgeizigen Dekarbonisierungszielen im Rahmen des „Green Deal“ bei den ESG-Vorschriften weltweit führend. Das führt dazu, dass in der Unternehmens- und Immobilienwelt ein grundlegender Kurswechsel stattfindet. Etwa 30-40 % der Immobilieninvestoren, sowohl auf der Eigen- als auch auf der Fremdkapitalseite, achten sehr genau auf die Langlebigkeit von Immobilien und scheuen sich, Fonds in Betracht zu ziehen, die keine ESG-Faktoren einbeziehen. Dabei genügen reine Energiekennzeichnungen nicht; die Kreditgeber wollen auch die entsprechenden CO2-Daten erhalten.
Keine Frage, das „E“ in ESG wird immer wichtiger für die Risikobewertung und das Gleiche gilt auch für das „S“ und „G“. Die künftige Norm wird grüne Faktoren voraussetzen, sodass Kreditnehmer für braune Kredite möglicherweise einen Aufschlag werden zahlen müssen.
Digitale und demografische Faktoren
Im derzeitigen Umfeld steigender Zinsen ist eine weitere Zunahme alternativer Immobilienfinanzierungsinstrumente möglich, da höhere Zinssätze auch höhere Renditen für Fondsanleger bedeuten. In Europa ist der Großteil der Darlehen an gewerbliche Kreditnehmer variabel verzinst und steigt mit dem Markt – somit ist diese Strategie gut geeignet, um Zinsänderungen mitzuverfolgen.
Auch bietet der Bereich Real Estate Debt die Möglichkeit einer positive Kreditmigration. Da Immobilienfinanzierungen durch mehrere Objekte und Mieter besichert sind, gibt es die Option, diese Immobilien aktiv zu verwalten, um die Gesamtmieteinnahmen zu steigern und dadurch zusätzlichen Gewinn zu erzielen. Für die Kreditgeber besteht der Vorteil darin, dass die Schuldendienstdeckung steigt und der Beleihungswert während der Laufzeit des Kredits sinkt, wodurch das Ausstiegsrisiko gemindert wird. Dies ist vor allem in den Sektoren zu beobachten, die eine stärkere Performance aufweisen.
Wir konzentrieren uns beispielsweise auf Anlageklassen, die von der digitalen Transformation angetrieben werden – wie etwa Logistik und Rechenzentren. Derweil treiben in vielen Ländern die demografische Entwicklung und das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage das Wachstum des privaten Mietwohnungssektors voran. Das Spektrum reicht dabei von Studentenwohnungen über Mietwohnungen bis hin zum Wohnen im Alter. Strengere Energieeffizienzstandards verstärken die Nachfrage nach umweltfreundlicheren, nachhaltigen Gebäuden, während sich die Banken aufgrund der hohen regulatorischen Kapitalkosten aus der Finanzierung von Renovierungen und Entwicklungen zurückziehen.
Diese Art der wertsteigernden Finanzierung ist ebenfalls eine attraktive Fremdkapitalstrategie. Durch die Bereitstellung von Kapitallösungen für „Create Core“-Immobilien können sich Kapitalgeber die Vorteile zunutze machen, das Ausstiegsrisiko durch Wertschöpfung zu mindern und durch die Kapitalbeteiligung potenziell eine Outperformance zu erzielen. Eine solche „Create Core“-Finanzierung kann Bruttorenditen von über 10 % erzielen.
Andrew Radkiewicz, Global Head of Private Debt Strategy and Investor Solutions, PGIM Real Estate
