In den letzten 25 Jahren haben börsennotierte REITs und außerbörsliche Immobilienfonds die gleiche jährliche Gesamtrendite erwirtschaftet: 8,9%. Beide Anlageklassen bieten auch Zugang zu Gewerbeimmobilien von institutioneller Qualität. Diese Gemeinsamkeiten haben jedoch nicht verhindert, dass REITs in diesem Jahr von der Volatilität der Aktienmärkte erfasst wurden. Börsennotierte REITs haben sich seit Jahresbeginn deutlich schlechter entwickelt als außerbörsliche Immobilienfonds.
In der Vergangenheit ermöglichte der Kauf von REITs in Zeiten, in denen sie mit starken Abschlägen gegenüber dem Wert ihrer zugrunde liegenden Vermögenswerte verkauft wurden, den Anlegern eine beträchtliche Outperformance gegenüber den privaten Märkten. Wenn REITs in den letzten 25 Jahren mit einem Abschlag von 10 % oder mehr auf ihren Nettoinventarwert (NAV) verkauft wurden, erwirtschafteten sie in der Folge eine Dreijahresrendite zwischen 20 % und mehr als 50 % im Vergleich zum privaten Immobilienmarkt. Angesichts eines durchschnittlichen Abschlags von 18 % für REITs in diesem Jahr und eines Abschlags von teilweise bis zu 40 % bei einzelnen REITs, glauben wir, dass heute vergleichbare Marktchancen bestehen.
Schlüsselsektoren Mehrfamilienhäuser, Self-Storage und kanadische Industrie- und Mehrfamilienhäuser
Die attraktivsten Kaufgelegenheiten bestehen unserer Einschätzung nach derzeit in drei Schlüsselsektoren des REIT-Marktes. In jedem dieser Sektoren sind die Fundamentaldaten stark, aber es gibt immer noch eine erhebliche Bewertungsverschiebung, da REITs mit großen Preisabschlägen gegenüber ihren NAVs gehandelt werden.
Mehrfamilienhäuser profitieren durch Pandemie-Ende
Die durch die Pandemie verursachten Unterbrechungen in der Lieferkette für Baumaterialien halten weiter an. Sie haben zu einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geführt, das den Eigentümern von Wohnimmobilien zugutekommt, insbesondere jenen mit Immobilien im städtischen Raum. Auch hat die Nachfrage nach Mietwohnungen zugenommen, da junge Arbeitnehmer, die bisher aus dem Homeoffice arbeiteten, in die Büros der Großstädte zurückkehren. Zudem kehren immer mehr Studenten wieder auf den Campus zurück und suchen entsprechend nach nahegelegenen Wohnungen. Private-Equity-Firmen verfügen über beträchtliches Kapital und Wohnungen waren aufgrund ihrer günstigen Finanzierung schon immer eine bevorzugte Anlageklasse. Darüber hinaus wird das Potenzial für Fusionen und Übernahmen durch die hohen Abschläge auf den Anlagewert, die heute auf dem öffentlichen Immobilienmarkt vorherrschen, noch deutlich gesteigert.
Self-Storage-REITs als M&A-Kandidaten
Self-Storage-REITs werden selten mit erheblichen Abschlägen auf ihren NAV gehandelt, da diese Unternehmen relativ geringe Kapitalausgaben erfordern. Sie bieten auch gute Möglichkeiten für Übernahmen durch die Zusammenlegung von lokalen Betreibern. Self-Storage-Plattformen sind einzigartig und äußerst wertvoll. Das macht Selfstorage-REITs zu attraktiven M&A-Kandidaten, da es für ein Private-Equity-Unternehmen schwierig, wenn nicht gar unmöglich ist, die Plattformen zu kopieren. In Anbetracht dieser Eigenschaften mag die Performance von Self-Storage-REITs in diesem Jahr überraschend erscheinen. Auch sie wurden von der Volatilität an den öffentlichen Märkten eingeholt und in diesem Jahr mit einem starken Abschlag auf ihren Nettoinventarwert und weit unter ihren langfristigen historischen Durchschnittswerten gehandelt.
Kanadische Industrie- und Mehrfamilienhäuser für Private Equity attraktiv
Einige der weltweit günstigsten Angebots-/Nachfragedynamiken für Immobilien bestehen jetzt für kanadische Industrie- und Mehrfamilienhäuser. REITs, die sich auf diese beiden Marktsektoren konzentrieren, sind jetzt erstklassige M&A-Kandidaten für Private-Equity-Firmen, da es in Kanada nur wenige große Portfolios dieser Immobilien gibt und das Angebot in beiden Anlageklassen sehr knapp ist. Befürchtungen hinsichtlich der Zinssätze und des regulatorischen Klimas haben jedoch zu beispiellosen Preisabschlägen für Industrie- und Apartment-REITs in Kanada geführt. Besser als erwartete regulatorische Entwicklungen und eine erneute Zuwanderung mit der daraus resultierenden erhöhten Nachfrage nach Mietwohnungen könnten starke Katalysatoren für einen Wiederanstieg der Aktienkurse in diesen Marktsegmenten sein.
Die Vergangenheit deutet auf einen möglichen Aufschwung hin
Bei Märkten, die von Herausforderungen geprägt sind, werden starke Fundamentaldaten oft übersehen. Börsennotierte REITs sind von der insgesamt negativen Stimmung an den öffentlichen Märkten betroffen. Die Preise, zu denen REITs gehandelt werden, spiegeln jedoch keine soliden Fundamentaldaten wider, insbesondere in mehreren wichtigen Anlageklassen. Die Vergangenheit hat jedoch gezeigt, dass sich börsennotierte REITs stark erholt haben, nachdem ihre Bewertungen zu Unrecht herabgesetzt worden waren. Es ist zu erwarten, dass sich dieses Szenario am aktuellen Markt wiederholen kann und dass börsennotierte REITs für Anleger eine bedeutende Kaufgelegenheit darstellen.
Von Rick Romano, Head of Global Real Estate Securities Business bei PGIM Real Estate
