Die Erwartung der Finanzmärkte, dass die Fed im Laufe des Jahres die Zinsen senken könnte, dürfte von Immobilieninvestoren positiv aufgenommen worden sein. So waren die steigenden Zinssätze einer der Hauptfaktoren für den bisherigen Rückgang der Gewerbeimmobilienwerte. Allerdings könnte die Krise bei den US-Regionalbanken, die bei der Kreditvergabe für Gewerbeimmobilien in den USA eine zentrale Rolle spielen, zu weiteren Rückgängen führen.
In den letzten Jahren hatte eine lockerere Geldpolitik zu starken Zuflüssen, Renditen und Wertsteigerungen bei Immobilien geführt. Gleichzeitig hatte diese expansive Geldpolitik auch eine Marktphase der Übertreibung zur Folge. Werte waren entkoppelt, es herrschte eine unzureichende Preisdifferenzierung zwischen verschiedenen Immobilienarten und die Kreditkonditionen hingen zu sehr von anhaltenden Niedrigzinsen ab.
Aktuell befinden wir uns nun in einem Abschwung und treten in eine akute Phase ein, die durch eine geringere Kreditvergabe geprägt sein wird. Optimistisch betrachtet bedeutet dies, dass wir uns in einer schmerzhaften und notwendigen Korrektur befinden nach einem Jahrzehnt großzügiger Zentralbankpolitik, die die Bewertungen aller Anlageklassen verzerrt hat, einschließlich Immobilien. Die Kreditverknappung könnte die USA in eine Rezession führen, die allerdings noch nicht abzusehen ist. Für eine niedrigere Inflation würden die meisten Investoren zum aktuellen Zeitpunkt wohl eine kurze und leichte Rezession vorziehen.
Die Art und Weise, wie diese Akutphase derzeit abläuft, sollte ein weiterer Grund für verhaltenen Optimismus sein. Die Zusammenarbeit zwischen Regierungen und den Regulierungsbehörden war effizient, ebenso die Liquiditäts-Bereitstellung der US-Banken für die First Republic. Die US-Banken haben – angesichts des Handlungsbedarfs – eine Proaktivität und Akzeptanz an den Tag gelegt, die in der Anfangsphase der globalen Finanzkrise deutlich vermisst wurde. Dass wir uns in der akuten Phase dieses Abwärtstrends befinden, ist vielleicht sogar ein kleiner Trost. Die meisten Finanzmarktakteure wünschen sich, dass die Marktkorrekturen allmählich zu einem vorhersehbaren Tiefpunkt abklingen und dann wieder linear ansteigen. Allerdings bringt jeder Abschwung auch Überraschungen mit sich, wie die Auswirkungen des Mini-Budgets von Elizabeth Truss auf den britischen Rentensektor gezeigt haben. Solche unerwarteten Ereignisse lösen oftmals eine akute Phase aus, die darauf hindeuten kann, dass der Abschwung zumindest ein Stück weit vorangeschritten ist und wir uns nicht erst am Anfang befinden.
Knappes Angebot an Immobilienfinanzierung bietet Chancen für Nichtbanken
Kurzfristig mag der Wertverlust bei Immobilien schmerzhaft sein und sich nochmals verstärken, aber er wird auch einen Tiefpunkt erreichen, an dem sich für geduldige Investoren Kaufgelegenheiten ergeben. Ein Großteil der strukturellen Kräfte, die auf den Immobilienmarkt wirken, werden auch bei einer Markterholung weiter bestehen bleiben. Beispielsweise herrschte zu Beginn dieses Abschwungs auf vielen Märkten ein erheblicher Mangel an Wohnraum. Dieser wird weiter andauern. Darüber hinaus wird das Angebot an Immobilienfinanzierungen auch künftig verknappt sein, was das verfügbare Volumen einschränkt. Auf der anderen Seite bietet dies eine Chance für Kreditgeber außerhalb des Bankensektors, Darlehen mit attraktiven Renditen zu vergeben.
Vermögensverwalter, die über mehrere Zinszyklen hinweg gute Beziehungen zu institutionellen Anlegern aufgebaut haben, werden dagegen in der Lage sein, auf umfangreiche Kapitalpools zuzugreifen. Aus Erfahrung wissen diese Investoren, dass die höchsten Renditen zu Beginn eines Aufschwungs erzielt werden. Aufgrund der Kapitalknappheit werden sie wahrscheinlich von besseren Bedingungen profitieren als zu einem späteren Zykluszeitpunkt.
Die Rolle der Nichtbanken als Kreditgeber hat seit dem Ende der globalen Finanzkrise zugenommen. In diesem Abschwung werden sie sogar noch relevanter, da sie letztlich Kredite an weitere Teile der Wirtschaft vergeben werden. Dieser Optimismus steht allerdings unter dem Vorbehalt, dass die Fed an ihrer Inflationspolitik festhält. Erfreulicherweise scheint US-Notenbankchef Jerome Powell den Zusammenhang zwischen der Straffung der Kreditvergabe und dem Rückgang der Inflation durch eine Rezession zu erkennen.
Hauptaugenmerk der Zentralbank muss auf der Inflationssenkung liegen
Die Fed hat zwar die Aufgabe, die Stabilität des Finanzsektors überwachen, sie hat sich aber in den letzten zehn Jahren zu sehr auf diese eine Hälfte ihres Aufgabenbereichs konzentriert. Der Versuch, die Volatilität an den Finanzmärkten zu verringern, ging auf Kosten des Inflationsziels. So sollte das Hauptaugenmerk der Zentralbank nun auf der Inflationssenkung liegen, und zwar mithilfe des wichtigsten Instruments, das ihr zur Verfügung steht: der Zinssätze. Dies hätte zur Folge, dass die Anleger zwar die Belastung durch höhere Zinssätze in Kauf nehmen müssen, aber eine viel größere Belastung durch eine ausufernde Inflation umgehen.
Wieder einmal besteht die Gefahr, dass die Fed – wie schon so oft in den letzten zehn Jahren – auf Kosten der Inflationsbekämpfung auf die Turbulenzen an den Finanzmärkten reagiert. Wenn sie sich dafür entscheidet, die Märkte zu beruhigen, indem sie zu niedrigeren Zinssätzen und einer quantitativen Lockerung zurückkehrt, wird dies nur dazu führen, dass eine größere und schwerwiegendere finanzielle und konjunkturelle Korrektur aufgeschoben wird als die, die wir derzeit erleben. Die Fed hat nun die Chance, eine klare Botschaft zu senden, dass sie die Inflation wirklich senken will – sie darf jetzt nicht zögern.
Von Eric Adler, President and Chief Executive Officer bei PGIM Real Estate
