Die aggressiven Zinserhöhungen haben in den letzten Jahren zu einer drastischen Korrektur der globalen Immobilienwerte geführt. Doch angesichts der Lockerung der geldpolitischen Bedingungen und der besseren Anlageliquidität erreicht der Markt einen Wendepunkt. Die Aussichten hellen sich auf und 2024 stellt einen attraktiven Einstiegspunkt für Anleger in globalen Immobilientiteln des gesamten Risikospektrums dar. Da die Dynamik der Städte und lokalen Märkte wieder in den Vordergrund rückt, werden strukturelle Möglichkeiten im Zusammenhang mit längerfristigen Anlagethemen sowie taktische Chancen, die aus Marktverzerrungen entstehen, den Anlegern helfen, resiliente, wachstumsorientierte Portfolios für den nächsten Zyklus aufzubauen.
AUSSAGEKRÄFTIGE INDIKATOREN FÜR EINEN WENDEPUNKT
Mehrere wichtige Faktoren überzeugen uns davon, dass sich die globalen Immobilienmärkte einem Wendepunkt nähern:
- Lockerere geldpolitische Bedingungen: Zinssenkungen würden die Kreditkosten senken und die Belastung für Anleger in dieser kapitalintensiven Branche mindern.
- Historische Vorbilder: Der Wertanstieg zeigt ein ähnliches Muster wie in früheren Zyklen; dies deutet auf eine Stabilisierung in diesem Jahr sowie Wachstum im Jahr 2025 hin.
- Neubewertung fast abgeschlossen: Laut unseren Modellen sind die bisherigen Zinserhöhungen eingepreist und die Renditen liegen fast in dem Zielbereich, bei dem wir zu Käufen übergehen.
- Geringes Angebot, solide Mietmärkte: Trotz Rezessionsrisiken ist die Belastung der Mietmärkte dank des anhaltend robusten Beschäftigungswachstums und der schwachen Entwicklungstätigkeit begrenzt. Das Mietwachstum bleibt solide.
AUFKOMMENDE STRUKTURELLE THEMEN FÜR DEN NEUEN ZYKLUS
- Demografische Entwicklung: Die alternden Baby Boomer und Millennials sind zwei der größten Bevölkerungsgruppen, die für eine starke und weiter steigende Nachfrage in Bereichen wie seniorengerechtes Wohnen, bezahlbarer Wohnraum, Einzelhandel zur Deckung des Grundbedarfs, Mietlager und Biowissenschaften sorgen.
- Digitalisierung: Für den Immobiliensektor bringt die laufende digitale Transformation massive Veränderungen in den Bereichen Logistik (Verteilung und „letzte Meile“), Büros mit Mietern aus der „Wissensindustrie“ und Biowissenschaften mit sich. Industrie und Einzelhandel spielen eine unterstützende Rolle für das Wachstum des E-Commerce, wobei der E-Commerce die Nachfrage aus der Industrie belebt und das „bricks und clicks“-Modell, d.h. die Verbindung von Online- und Offlinehandel, Einzelhändler an guten Standorten unterstützt, die täglich benötigte Produkte und Dienstleistungen anbieten.
VERZERRUNG SCHAFFT TAKTISCHE CHANCEN DURCH FINANZIERUNGSLÜCKE
Seit dem Beginn der aggressiven Zinserhöhungszyklen der Zentralbanken bestehen starke Verzerrungen an den Kapitalmärkten. Wenn Schulden zu höheren
Zinsen refinanziert werden, ist es für Schuldner aufgrund der gesunkenen Anlagenwerte und der geringeren Risikobereitschaft der Kreditgeber schwierig, die nötigen Mittel zu erlangen. Dieser Trend hat für Kreditnehmer, die auf der Suche nach Kapital sind, große Finanzierungslücken aufgerissen, hilft gut kapitalisierten Kreditgebern jedoch, frische Mittel zu attraktiven Zinsen bereitzustellen. Diese kurzfristige Chance dürfte sich so lange bieten, bis die Zinsen sinken und die Anlagenkurse sich erholen.
BESSER FRÜHER ALS SPÄTER
Die Geschichte zeigt, dass es besser ist, in einer frühen Phase des Zyklus zu investieren, um das Wachstumspotenzial zu erhöhen und die Wahrscheinlichkeit von Kapitalverlusten zu verringern.
BEREICH DES AUSGEWIESENEN KAPITALWACHSTUMS IN FÜNF JAHREN, NACH ZYKLUSPHASE
Quelle: PGIM Real Estate, Stand: Mai 2024.
Von DARIN BRIGHT, Head of U.S. Core Plus Investment Platform, PGIM Real Estate
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