Im dritten Quartal 2024 erholten sich Real Estate Investment Trusts (REITs) in allen Regionen, dank der lang erwarteten ersten Zinssenkung der Fed im September. Alle drei Regionen verzeichneten im Quartal zweistellige Zuwächse. Da der Markt für den Rest des Jahres 2024 und im Jahr 2025 weitere Senkungen erwartet, war das Zinsumfeld für eine Outperformance von REITs noch nie so gut. Das aktuelle Zinsumfeld sollte weiterhin Gutes für REITs verheissen.
EUROPA - ANHALTENDE ERHOLUNG IN EINEM LOCKERUNGSZYKLUS
Als sich die Zinssenkungen der Zentralbanken in der Region im dritten Quartal beschleunigten, erholte sich der europäische REIT-Markt stark und erzielte eine starke Rendite von 17,1%. Alle Länder verzeichneten positive Gesamtrenditen, angeführt von Deutschland, Frankreich und Schweden, wobei Belgien am schwächsten abschnitt.
Der Zinszyklus hat sich in Europa vor der US-Notenbank gedreht, mit Zinssenkungen durch die schweizerische, schwedische und europäische Zentralbank und schliesslich die Bank of England. Der Markt hat rasch weitere Zinssenkungen der Zentralbanken im europäischen Raum bis zum Jahresende eingepreist. Die europäische Inflation ist auf dem besten Weg, das Zielniveau zu erreichen, und die Zentralbanken sind wachsam gegenüber den Risiken einer wirtschaftlichen Verlangsamung in der Region. Die Wende im Zinszyklus dürfte zu einer Bodenbildung der Immobilienmarktwerte und einer allmählichen Rückkehr der Liquidität am Investmentmarkt führen, was auch in den Unternehmensergebnissen zum ersten Halbjahr zu spüren ist.
Die Phase der Anpassung an höhere Zinsen und Bilanzrestrukturierungen wird sich über das gesamte Jahr 2024 und darüber hinaus fortsetzen. Allerdings öffnen sich seit Anfang September sowohl die Aktien- als auch die Anleihenmärkte wieder mit hohen Emissionsvolumen, was zur Erleichterung dieser Anpassungsphase beiträgt. Der europäische Index liegt immer noch rund 28% unter seinem Stand von Ende 2021, und die durchschnittlichen Aktienbewertungen liegen nach wie vor mit attraktiven Abschlägen auf die Nettoinventarwerte, die bereits erheblich abgeschrieben wurden und in den meisten Sektoren auf oder nahe dem Tiefpunkt liegen dürften. Wir nehmen seit einigen Monaten eine weniger defensive Haltung ein, da wir in die Phase der Zinssenkung der Zentralbanken eintreten.
USA - VERBESSERUNG DER AUSSICHTEN DANK SOLIDER FUNDAMENTALDATEN
Der US-amerikanische REIT-Markt verzeichnete im dritten Quartal 2024 mit einem Plus von 15,6% eines der stärksten Quartale der jüngeren Vergangenheit, verglichen mit der Rendite des S&P 500 von 5,9%. Der Sektor profitierte von einem perfekten Sturm von Ereignissen, zu denen eine gedämpfte Inflation, sich abschwächende Zinsen und eine breitere Aktienmarktrotation aus technologieorientierten Large-Cap-Aktien gehörten. Darüber hinaus hat die Fed im September offiziell einen neuen geldpolitischen Lockerungszyklus eingeleitet, der das makroökonomische Umfeld in naher Zukunft unterstützend halten dürfte. Schliesslich dürften der begrenzte Neubau und die wachsende Nachfrage die zugrunde liegenden Fundamentaldaten des Immobilienmarktes in den nächsten Jahren solide halten.
Die Sektoren mit der besten Performance im Quartal waren Büro, Lagerung und Wohnungen. In einigen Büromärkten, wie z. B. in New York, haben sich die Fundamentaldaten der Vermietung dramatisch erholt und die Gesamtrenditen auf das Bürogeschäft gestiegen. Andere Märkte, wie Los Angeles und San Francisco, haben sich langsamer erholt, aber in letzter Zeit begonnen, grüne Triebe zu zeigen. Wir gehen davon aus, dass Büro-REITs volatil bleiben werden. Während der Speichersektor von der verbesserten Anlegerstimmung über eine mögliche Erholung der Verkäufe bestehender Eigenheime profitiert, könnte die jüngste Outperformance aufgrund gemischter tatsächlicher Ergebnisse für die Lagerung und reduzierter Umsatzprognosen aufgrund niedrigerer Mieterwartungen eine gewisse Vorsicht rechtfertigen.
Umgekehrt waren die Sektoren mit der schlechtesten Performance die Vermietung von Einfamilienhäusern (SFRs) und Hotels. Für SFRs schafft die Aussicht auf niedrigere Hypothekenzinsen ein wettbewerbsintensiveres Umfeld für SFR-REITs. Der Hotelsektor leidet unter ersten Anzeichen einer makroökonomischen Schwäche, da die meisten Hotel-REITs die Prognose für den Umsatz pro verfügbarem Zimmer zusammen mit den Gewinnen für das zweite Quartal senkten.
Trotz der jüngsten Stärke des US-amerikanischen REIT-Marktes halten wir die aktuelle Bewertung für attraktiv und gehen davon aus, dass der Sektor für den Rest des Jahres 2024 und bis ins Jahr 2025 hinein gut positioniert ist. Abgesehen vom Markt für Bürogebäude weist der Immobiliensektor mit einem erwarteten Wachstum der operativen Erträge (Funds from Operations, FFO) pro Aktie von etwa 4% im Jahr 2024 und 6% im Jahr 2025 anhaltend stabile Fundamentaldaten auf, und sofern die Konjunktur nicht deutlich nachlässt, dürfte sich daran bei den meisten Immobilientypen nichts ändern, da sie von langen Mietvertragslaufzeiten, einem geringen Angebotsrisiko und einer defensiven und strukturellen Nachfrage profitieren. Ein leichter wirtschaftlicher Rückgang könnte als positiver Katalysator für REITs dienen, da die Zinsen sinken und die Bewertungen von ihrem defensiven Charakter profitieren.
Wir konzentrieren uns weiterhin auf einen Barbell-Ansatz und bevorzugen den Net-Lease- und den Gesundheitssektor aufgrund ihrer defensiven Eigenschaften und ihres Wachstums durch externe Akquisitionen. Angesichts der attraktiven Bewertungsunterstützung, der defensiven Nachfragebasis (Lebensmittelkonsum) und der Verbesserung der Betriebseffizienz bevorzugen wir weiterhin Kühlhäuser. Wir sehen auch ein starkes, mehrjähriges Wachstum bei Rechenzentren, das auf langfristigen Nachfragetrends und begrenztem Angebot basiert. Wir sind vorsichtig, was den Bürosektor angeht, sehen aber taktische Chancen, insbesondere in Märkten mit einzigartiger Nachfragedynamik, wie z. B. New York.
Asien - FOKUS AUF STARKE FUNDAMENTALDATEN UND KI-GETRIEBENE NACHFRAGE
Das dritte Quartal 2024 erwies sich als das bisher beste für Asien, da der EPRA Asia Index im Quartalsvergleich um rund 10% stieg. Fast alle Länder stiegen im Laufe des Quartals, was durch die vorgezogene Zinssenkung der Fed um 50 Basispunkte untermauert wurde, mit der der 2022 begonnene Zinserhöhungszyklus formell beendet wurde. Da die Märkte bis zum Jahresende und im Jahr 2025 mit weiteren Zinssenkungen rechnen, glauben wir, dass REITs in naher Zukunft von einem starken Rückenwind profitieren werden.
Der japanische REIT-Markt beendete das Quartal unverändert inmitten der Marktvolatilität und da die Sorgen über höhere Zinssätze in Japan und eine Aufwertung des Yen gegenüber dem US-Dollar ab Ende August nachliessen, nachdem die Bank of Japan das Tempo der Zinserhöhungen bestätigt hatte. Relativ stabile langfristige Zinssätze und verbesserte Fundamentaldaten auf den Büro- und Wohnmärkten stützten die Wertentwicklung japanischer REITs. Die Leerstandsquoten von Büros in Tokio tendierten weiter nach unten, und J-REITs für Wohnimmobilien meldeten in den jüngsten Ergebnissen einen starken Mietrückgang. Auf der anderen Seite standen die auf Hotels fokussierten J-REITs unter Druck, da die Anleger die Bedenken über die globalen Wirtschaftsaussichten und die Auswirkungen einer Aufwertung des Yen gegenüber dem US-Dollar auf die Nachfrage von ankommenden Touristen bewerteten.
Australische Immobilienaktien stiegen im Laufe des Quartals und profitierten von der globalen REIT-Rallye inmitten des Zinssenkungszyklus der Fed. Obwohl die Inflation in Australien hartnäckiger ist als im Rest der Welt und der Markt davon ausgeht, dass die Reserve Bank of Australia (RBA) erst 2025 mit Zinssenkungen beginnen wird, kühlte sich der Verbraucherpreisindex im August auf den Zielbereich der RBA ab. Die Immobilientransaktionsaktivitäten haben im Laufe des Quartals zugenommen.
Hongkong erlebte im Laufe des Quartals ein starkes Comeback, das durch die Zinssenkung der Fed und die Änderung der Politik der chinesischen Zentralregierung angeheizt wurde. Die Zinssätze in Hongkong sind eng an die Bewegungen der Fed gebunden, da der Hongkong-Dollar an den US-Dollar gekoppelt ist.
Die Aktienkurse zinssensibler REITs in Singapur entwickelten sich stark, als sich die Erwartung einer Zinssenkung der Fed im September bewahrheitete. Die Verbesserung der Gewinn- und Dividendenaussichten angesichts der hohen Kreditkosten unterstützte die Erholung der Performance der S-REITs. S-REITs mit einem Engagement in Rechenzentren erholten sich aufgrund des strukturellen und fundamentalen Rückenwinds, und auf das Gastgewerbe ausgerichtete S-REITs erholten sich im September, nachdem sie in den Vormonaten aufgrund eines schwachen Umsatzwachstums pro verfügbarem Zimmer und eines unsicheren globalen Wirtschaftsausblicks zurückgeblieben waren.
Für die Zukunft bleiben wir in den japanischen Entwicklern und den J-REITs untergewichtet, während wir angesichts des durch den schwachen Yen verstärkten Aufschwungs im Tourismus Namen aus dem Gastgewerbe bevorzugen. In Australien stehen wir Rechenzentren positiv gegenüber, da künstliche Intelligenz (KI) und Cloud-getriebene Nachfrage strukturellen Rückenwind erzeugen dürften. Unter den traditionellen Immobiliensektoren bevorzugen wir Wohnen und Einzelhandel, deren Fundamentaldaten stärker sind und von einem günstigeren Zinsumfeld profitieren können. Bei den S-REITs gefallen uns die Industrietitel mit solidem Dividendenwachstum, das durch starke Fundamentaldaten unterstützt wird. Wir bevorzugen auch Fondsmanager, die vom Beginn eines Zinssenkungszyklus profitieren. In Hongkong haben wir eine Übergewichtung vorgenommen und bevorzugen Wohnbauträger, die von den Zinssenkungen profitieren.
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