Letzte Woche hat US-Finanzministerin Janet Yellen laut darüber nachgedacht, dass die Zinsen aufgrund der großzügigen Fiskalpolitik vielleicht „etwas steigen“ müssen, um eine Überhitzung zu verhindern.
Yellens Worte waren doppeldeutig: Sprach sie über die Geldpolitik oder einfach nur über die Langfristrenditen? Und was meinte sie mit „etwas“? Hält sie eine Überhitzung wirklich für ein echtes Risiko? So kryptisch ihre Äußerungen waren, so sehr sorgten sie für Volatilität. Offensichtlich sind die Anleger nervös geworden. Sie fürchten eine steigende Inflation und höhere Zinsen.
Wir rechnen damit, dass viele Anleger in Zeiten wie diesen, Sachwerte wiederentdecken. Real Estate Investment Trusts (REITs) und andere börsennotierte Immobilienanlagen halten wir für liquide und effizient. Mit ihnen kann man von steigenden Immobilienpreisen ebenso profitieren wie von steigenden Mieten, da sie oft indexiert sind.
Aber was sagen die Daten? Bestätigen sie ebenfalls, dass REITs in Zeiten steigender Zinsen und höherer Inflation ein sicherer Hafen sind? Wir haben es genauer untersucht.
Positive Realrenditen
In den letzten 20 Jahren sind die Dividenden des FTSE NAREIT All Equity REITs Index, der den amerikanischen Immobilienaktienmarkt abbildet, fast immer stärker gestiegen als die Verbraucherpreise. Nur 2002, 2005 und 2009 war es anders. Auch langfristig waren die Realrenditen des Index positiv. Seit dem heftigen Ausverkauf 2007/2008 hat sich der Index verdoppelt, während die Teuerung weniger als 30% betrug.
REITs haben die Inflation im Laufe der Zeit nicht nur überflügelt, sondern scheinen auch von bestimmten Perioden mit höherer Inflation begünstigt worden zu sein. In den zwölf Kalenderjahren seit 1991 mit einer Inflation von weniger als 2% legte der REITs-Index im Schnitt um 7,4% zu. In den 18 Jahren mit über 2% Inflation ist er im Schnitt um mehr als 16,5% gestiegen.
REITs scheinen von einer höheren Inflation stärker zu profitieren als der Gesamtmarkt. In den letzten 30 Jahren hat der REITs-Index in sieben der zwölf Jahre mit einer Inflation unter 2% den S&P 500 Index hinter sich gelassen, ebenso wie in sieben der zwölf Jahre mit einer Teuerung zwischen 2% und 3%. In den sechs Jahren mit einer Inflation über 3% lag er hingegen fünfmal vorn. Das einzige Jahr mit Minderertrag war 2007, aber da befand sich der Immobiliensektor auch in der Krise.
Rückenwind
Ähnlich sieht es bei den Zinsen aus.
Wir haben für alle 12-Monats-Zeiträume von Januar 1990 bis März 2021 den Ertrag des REITs-Index mit der Veränderung der US-Zehnjahresrendite verglichen. Bei fallenden Renditen legten REITs um durchschnittlich 11,5% zu, bei steigenden Renditen hingegen um 14,4%. Bei fallenden Renditen gab es sogar mehrere 12-Monats-Zeiträume, in denen REITs mindestens 40% verloren. Bei steigenden Renditen war das schwächste Ergebnis des REITs-Index hingegen 11% Verlust, und das beste war ein Gewinn von über 100%.
Noch viel günstiger für REITs ist ein Anstieg der Zweijahresrenditen, die in der Regel stärker auf die Geldpolitik und die Inflationserwartungen reagieren. In 85% der 12-Monats-Zeiträume mit steigenden Zweijahresrenditen lag der REITs-Index im Plus, mit einem Durchschnittsertrag von 15,1%. Das waren fast fünf Prozentpunkte mehr als in Zeiten fallender Renditen.
Mehr dazu finden Sie in unserem aktuellen Beitrag „REITs and Rates“ („REITs und Zinsen“).
Befürchtungen
Seit Jahresbeginn sind die Zinsstrukturkurven für Staatsanleihen steiler geworden, da die Notenbanken die Kurzfristzinsen nicht anheben. Daran ändern auch höhere Inflations- und Wachstumserwartungen nichts. Allgemein gilt dies als günstig für Aktien, und wie unsere Daten zeigen, war es zumindest in der Vergangenheit auch gut für REITs.
Als Janet Yellen letzte Woche einen Ausverkauf auslöste, zeigte dies vor allem, wie groß die Sorge der Investoren ist, dass für die Notenbanken die Inflation außer Kontrolle geraten könnte und sie zu Leitzinserhöhungen gezwungen sind. Nach unserer Analyse der Vergangenheitserträge von REITs und der US-Zweijahresrendite scheint dies für Immobilienaktien aber nicht unbedingt schlecht zu sein. Es könnte ihnen sogar nützen.
Die Vergangenheitsentwicklung dürfte mit der natürlichen Inflationssensitivität von REITs zu tun haben. Wenn die Zinsrisiken sowohl für Anleihen als auch für Aktien insgesamt hoch scheinen, spricht dies aus unserer Sicht für gezielte Anlagen in diese einzigartige Assetklasse.
Brian Jones, CFA, Portfolio Manager – Real Estate Securities, NB
Anton Kwang, CFA, Portfolio Manager – Real Estate Securities, NB
Steve S. Shigekawa, Senior Portfolio Manager – Real Estate Securities, NB
Gillian Tiltman, Portfolio Manager – Real Estate Securities, NB
