In der ersten Jahreshälfte 2021 gab es erste Anzeichen für eine Wiederbelebung des europäischen Büroimmobilienmarktes. Im zweiten Quartal erholte sich die Wirtschaft der Eurozone mit der schrittweisen Aufhebung der Hygienevorschriften. Daraufhin erholten sich die Investment- und Vermietungsmärkte. Die jüngsten Entwicklungen könnten vor dem Hintergrund neuer Regularien im Bereich Umwelt, Soziales und Governance (ESG) und einem veränderten Anleger- und Nutzerverhalten auf den Beginn eines neuen Zyklus hindeuten.
Vielversprechende Zahlen zum Investitionsvolumen
Die Zahlen sind vielversprechend. Nach vier Quartalen ununterbrochenen Rückgangs (2020) stieg das Volumen der Investitionen in Büroimmobilien in den ersten beiden Quartalen des Jahres 2021 weiter an. Dies ist zum großen Teil auf die vorteilhaften Finanzierungsbedingungen und die günstigen Bewertungsaussichten zurückzuführen. Mit Großbritannien an der Spitze verzeichneten alle europäischen Länder mit Ausnahme von Frankreich einen Anstieg des Investitionsvolumens. In Frankreich wird für das 3. Quartal 2021 ein Aufschwung erwartet. Natürlich war die Nachfrage auf hochwertige Anlagen mit einer starken ESG-Performance ausgerichtet. Aufgrund der für die Renovierung erforderlichen Kapitalaufwendungen scheuten die Anleger jedoch weiterhin vor älteren Objekten zurück.
Divergierende Renditen für Primär- und Sekundäranlagen
Hochwertige Büroimmobilien in Europa, die sich als besonders stabil erwiesen haben, boten weiterhin attraktive Renditen – vor allem in einem Umfeld lang anhaltend niedriger Zinssätze. Allerdings verlangen die Anleger jetzt eine Risikoprämie für Sekundärimmobilien, die von den lokalen Marktbedingungen abhängt.
In Märkten mit niedrigen Leerstandsquoten oder bei Objekten mit vielversprechenden Wertschöpfungsperspektiven angesichts eines neuen Nutzerverhaltens blieb das vermeintliche Risiko bei Objekten in zentraler Lage gering. Bei Objekten in peripheren Lagen war der Kontext jedoch ein ganz anderer!
Während der ersten Jahreshälfte 2021 und in den meisten europäischen Märkten gingen die Renditen für Spitzenimmobilien leicht zurück. Andererseits stiegen die Renditen in bestimmten Märkten wie Madrid und Amsterdam mit hohen Leerstandsquoten (Überangebot). In Paris und den wichtigsten deutschen Städten lagen die Renditen für Spitzenobjekte unter 3 %.
Aufschwung der Vermietungsleistungen
Das zweite Quartal 2021 war auf den europäischen Immobilienmärkten durch einen allgemeinen Aufschwung beim Immobilienabsatz gekennzeichnet. Einige Projekte, bei denen Flächen frei wurden, wurden sogar eingestellt. Der Gesamtflächenumsatz in den zwölf Monaten bis zum 2. Quartal 2021 war leicht höher als zum Jahresende 2020. Der Aufschwung war jedoch nicht auf allen Märkten einheitlich. Im Durchschnitt stieg die Leerstandsquote europäischer Büroimmobilien im Zwölfmonatszeitraum bis zum zweiten Quartal 2021 um 140 Basispunkte. Nicht überraschend ist, dass der Großteil des Angebots aus veralteten Gebrauchtimmobilien stammt. Umgekehrt blieb der Leerstand bei zentral gelegenen Objekten, die den neuen Arbeitsgewohnheiten der Nutzer entsprechen, gering. So betrug das Angebot am Ende des zweiten Quartals 2021 in den zentralen Geschäftsbezirken von Berlin und München nur fünf Monate des Vermietungsstandes (basierend auf dem durchschnittlichen Vermietungsstand der letzten fünf Jahre) und im zentralen Geschäftsbezirk von Paris neun Monate. In den wichtigsten deutschen Städten und in Luxemburg blieb das Angebot schwach; die Leerstandsquoten lagen unter 4 %.
Unterstützende Faktoren für Spitzenmiete
Die starke Nachfrage nach hochwertigen Büroimmobilien im zweiten Quartal 2021 dürfte die erstklassigen Mietwerte weiterhin stützen. Andererseits könnten Objekte in den Vororten von Großstädten wie Madrid oder Mailand oder in Teilmärkten mit einem Überangebot eine Korrektur der Mietwerte verzeichnen. In ganz Europa haben erhebliche Mietanreize die Kluft zwischen den nominalen und den wirtschaftlichen Mietwerten weiter vergrößert. Langfristig könnten steigende Baukosten und Maßnahmen zur Verbesserung der ESG-Performance die Mieten nach oben treiben.Virginie Wallut, Director of Real Estate Research und Sustainable Investment bei La Française Real Estate Managers
Virginie Wallut, Director of Real Estate Research und Sustainable Investment bei La Française Real Estate Managers
Quellen: CBRE, BNP Paribas Real Estate, La Française REM Research
