Der europäische Immobilienmarkt erholte sich im Jahr 2021 stark und näherte sich zum Jahresende dem Vorkrisenniveau an. Zwei Anlageklassen heben sich deutlich ab: Büroimmobilien, vor allem in Frankreich und Deutschland, und der Logistikmarkt, dessen Investitionsvolumen deutlich zugenommen hat. Trotz einer Belebung zum Jahresende und Investitionen in Höhe von 11 Mrd. Euro im vierten Quartal hinkt der französische Immobilien-Investmentmarkt im Vergleich zu 2020 immer noch um 8 % hinterher. Das liegt vor allem daran, dass die Investoren selektiver vorgehen. Sowohl Investoren als auch Mieter bevorzugen zentral gelegene, flexible, serviceorientierte und energieeffiziente Objekte der nächsten Generation. Dieser Trend wird den Immobilienmarkt noch stärker polarisieren, und wir sollten mit höheren Leerständen in Vorstadtlagen rechnen. Ein weiterer Trend ist zu beobachten. Investoren sind bestrebt, ihre Immobilienportfolios durch Investitionen in defensive Immobiliensegmente wie Wohngebäude, betreutes Wohnen (für Studenten und Senioren) und zentral gelegene Gesundheitszentren zu diversifizieren. Angesichts des strukturellen Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage sind sie jedoch mit einem begrenzten Bestand konfrontiert.
Europäischer Immobilien-Investmentmarkt hebt ab – Deutschland und Frankreich die Gewinner
Das Investitionsvolumen in Gewerbeimmobilien in Europa ist um 19 % gestiegen und wird bis 2021 256 Mrd. Euro erreichen. Büroimmobilien, insbesondere in Frankreich und Deutschland, sind mit einem Investitionsvolumen von 111 Mrd. Euro der große Gewinner. Auf Logistikimmobilien entfallen 24 % der Investitionen im Jahr 2021, erstmals dicht gefolgt von Büroimmobilien in Großbritannien. Alternative Segmente, einschließlich Gesundheitswesen, betreutes Wohnen usw., litten unter dem mangelnden Angebot. Interessant ist, dass die Investitionsvolumina in den europäischen Ländern sehr heterogen sind. Der britische und der schwedische Markt verzeichnen erhebliche Zuwächse, während Frankreich und Belgien im Vergleich zum Jahr 2020 zurückbleiben. Ausländisches Kapital, insbesondere aus den USA, fließt weiterhin in den europäischen Markt und entspricht 50 % des investierten Kapitals im Jahr 2021.
Rückgang der Renditen für Spitzenobjekte
Angesichts der günstigen Finanzierungsbedingungen und der niedrigen risikofreien Zinssätze behielten Immobilien ihren Status als sicherer Hafen bei. Die Spitzenrenditen zogen 2021 angesichts der Angebotsknappheit und der hohen Mieternachfrage nach zentral gelegenen Büroimmobilien an. Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien liegen in Paris und den deutschen A-Städten unter 3 % und in Amsterdam, London, Madrid und Brüssel zwischen 3 und 3,5 %. Nach dem Brexit sind die Spitzenrenditen in Großbritannien weiterhin höher als in anderen europäischen Hauptstädten. Eine stärker als erwartete wirtschaftliche Erholung und ein erneutes Investoreninteresse könnten jedoch zu einer Marktkorrektur führen. Neue Energieeffizienzstandards und Zentralitätsanforderungen erhöhen den Druck auf die Renditen veralteter und energieineffizienter Immobilien, insbesondere in städtischen Randgebieten.
Objekte der „nächsten Generation“ in zentralen Lagen
Trotz der verbreiteten Telearbeit, deren Auswirkungen durch den Wirtschaftsaufschwung und einen stabilen Arbeitsmarkt teilweise kompensiert werden dürften, ist die Nachfrage im Jahr 2021 wieder stark angestiegen. Die Nachfrage wird insbesondere von den Sektoren Technologie, Industrie, Biowissenschaften und Energie getragen. Insgesamt stieg der Flächenumsatz* auf dem Büromarkt 2021 um 31 % und lag damit immer noch 20 % unter dem Niveau von 2019. Die Mieter bevorzugen weiterhin zentral gelegene Objekte der nächsten Generation, wie der Anstieg des Flächenumsatzes um 42 % zeigt. Der Umbau von veralteten Bürogebäuden in Wohnimmobilien hat dazu beigetragen, den Bestand zu steuern, der zwar hoch ist, aber immer noch unter dem Niveau der Vorkrisenzeit liegt. Bei den meisten Beständen handelt es sich um Sekundärimmobilien, die nicht mehr den Anforderungen an Zentralität, Technik und Nachhaltigkeit entsprechen.
Vorsicht bei Leerstandsquoten, Teilmärkte können sich unterschiedlich verhalten
Hinter den Durchschnittswerten des Leerstands verbergen sich erhebliche Diskrepanzen zwischen Primär- und Sekundärmärkten. In Frankfurt beispielsweise liegt die durchschnittliche Leerstandsquote im Jahr 2021 bei 8,6 %, während die Leerstandsquote in zentralen Lagen nur 6 % und in bestimmten Teilmärkten sogar 15 % beträgt. Die Spitzenmieten in ganz Europa sind 2021 gestiegen. Die starke Nachfrage nach Qualitätsobjekten setzte die Mieten weiter unter Druck und trug indirekt zur verstärkten Polarisierung des Büromarktes bei. Angesichts der niedrigen Leerstandsquoten in deutschen Städten sind Mietpreiskorrekturen nach oben zu erwarten. In Madrid und Mailand hingegen sanken die Mieten im Jahr 2021 aufgrund des Überangebots.
Auf allen europäischen Märkten sind die Mietanreize gestiegen - sowohl bei der Unterzeichnung neuer Mietverträge als auch bei den Verhandlungen über die Erneuerung oder Verlängerung bestehender Mietverträge. Die Kluft zwischen den üblichen und den wirtschaftlichen Mietwerten vergrößert sich.
Virginie Wallut, Director of Real Estate Research and Sustainable Investment bei La Française Real Estate Managers
Quellen: CBRE, La Française REM Research
* Flächenumsatz in den zwölf wichtigsten europäischen Städten: Brüssel, Lille, Lyon, Paris, Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Dublin, Mailand, Amsterdam, Madrid
