Virginie Wallut, Director of Real Estate Research and Sustainable Investment bei La Française Real Estate Managers:
Der Bausektor ist für ein Drittel der Treibhausgasemissionen in der Europäischen Union verantwortlich. Es besteht akuter Handlungsbedarf. Auf Drängen der Investoren, Verbraucher und neuer Vorschriften müssen Immobilienportfolios schneller dekarbonisiert werden. Um die Erderwärmung zu bekämpfen, müssen Fondsmanager die entsprechenden Instrumente zur Messung der Kohlendioxidemissionen einsetzen, um diese besser zu verstehen, wirksam zu handeln und den Wert ihrer Assets zu erhalten.
Messen, um besser zu verstehen
Anhand einer Analyse der technischen Spezifikationen von Gebäuden kann man den theoretischen Energieverbrauch schätzen. Die Genauigkeit der Schätzungen muss dann durch die Ermittlung des tatsächlichen Verbrauchs von Immobilien validiert werden. Die Senkung des Energieverbrauchs und der CO2-Emissionen liegt im Interesse aller und kann nur durch die Zusammenarbeit von Immobilienbesitzern und Mietern erreicht werden.
Die Durchführung eines Energieaudits in Verbindung mit der Überwachung des tatsächlichen Energieverbrauchs ist Voraussetzung für ein wirksames Energiemanagement. So können Maßnahmen zur Verbesserung des Energieverbrauchs bestimmt und die daraus resultierenden positiven Auswirkungen auf den Verbrauch gemessen werden. Mit Blick auf die Langzeitkosten wird deutlich, dass die Definition von Emissionsreduktionszielen notwendig ist.
Während des Selektionsprozesses und vor der Investition prüft La Française Real Estate Managers (REM) die nachhaltigen Merkmale ihrer Transaktionen und achtet dabei besonders auf die Energie- und Umweltbilanz. Vor der Unterzeichnung einer Kaufzusage wird systematisch ein ESG-Audit durchgeführt. Im Angebotspreis und Geschäftsplan müssen die Investitionsausgaben berücksichtigt werden, die zur Verbesserung der Nachhaltigkeitsmerkmale der Objekte erforderlich sind. Daher spiegeln unsere Angebotspreise natürlich einen grünen Aufschlag oder braunen Abschlag wider.
Während der Verwaltung der Immobilie nutzt La Française eine Reihe von Monitoring-Instrumente sowie von externen Partnern erstellte Betriebskostenanalysen. Dadurch lassen sich die Gebäude mit dem höchsten Energieverbrauch ermitteln und zukünftige Maßnahmen für die Zukunft priorisieren. Für größere oder energieintensive Gebäude und solche, bei denen der Verbrauch aufgrund der Gebäudeeigenschaften nicht gerechtfertigt ist, verwendet La Française REM Messsysteme, um den Verbrauch in Echtzeit zu überwachen und bei Verbrauchsspitzen und -abweichungen zu warnen.
Durch den Vergleich verschiedener Energie- und Gebäudedaten kann La Française realistische und zielorientierte Maßnahmenpläne definieren. Um „Greenwashing“ zu vermeiden, müssen die Emissionsreduktionsziele natürlich realistisch und zielorientiert sein.
Effektiv handeln
La Française REM beteiligt sich am Klimaschutz, indem für die meisten Immobilienportfolios CO2-Reduktionsziele, die mit dem Pariser Abkommen vereinbar sind, festlegt werden. Um dieses Ziel zu erreichen, nutzt La Française REM den von CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) entwickelten Dekarbonisierungskurs zur Begrenzung der globalen Erwärmung auf unter 1,5 °C.
Mit dieser Methodik kann ein Wendepunkt ermittelt werden. Der Wendepunkt ist der Punkt, an dem die maximal zulässigen THG-Emissionswerte niedriger sind als die tatsächlichen Emissionen des Gebäudes. An diesem Punkt erzeugt das Gebäude übermäßige Treibhausgasemissionen und gilt aus ökologischer Sicht als „veraltet“. Dieser „Wendepunkt“ markiert einen Zeitpunkt, ab dem die THG-Emissionen der Assets mit Umweltkosten verbunden sind.
Der CO2-Emissionsverlauf des Gebäudes wird in der Grafik als eine Konstante im Zeitverlauf dargestellt, während es dem Asset Manager obliegt, diesen Verlauf zu beeinflussen. Dazu muss der Asset Manager Maßnahmen definieren, um zum einen Energiequellen zu dekarbonisieren und zum anderen die Energieeffizienz von Gebäuden zu verbessern:
- Kurzfristig versucht der Vermögensverwalter, Energiequellen zu nutzen, die weniger Emissionen verursachen. Die erzielten Einsparungen sind von Land zu Land unterschiedlich. Die Umstellung von einer konventionellen Stromversorgung auf Wasserkraft reduziert beispielsweise die CO2-Emissionen aus dem Gebäudebetrieb in Frankreich um den Faktor 10 und in Deutschland um den Faktor 80.
- Da der Großteil der Energieverluste mittelfristig auf die Gebäudenutzung zurückzuführen ist, bezieht der Vermögensverwalter die Mieter und alle betroffenen Parteien (d. h. Hausverwalter, Wartungspersonal) in seine Optimierungspläne ein.
- Langfristig muss der Vermögensverwalter für jedes Gebäude maßgeschneiderte energetische Sanierungsmaßnahmen durchführen. Zum Beispiel:
- Die vollständige LED-Umrüstung einer Immobilie kann die Treibhausgasemissionen um etwa 5 % senken.
- Der Austausch der Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen (HVAC) kann zu einer Reduzierung der Kohlenstoffemissionen um 15 % führen.
Wert erhalten
Niedrige CO2-Emissionen sind die neue Norm. Freiwillige Initiativen wie die Netto-Null-Initiative sind im Kommen. Das dürfte zu niedrigeren Mieten und Wertverlusten bei kohlenstoffintensiven Immobilien führen. Umgekehrt dürfte die Nachfrage nach energieeffizienten Gebäuden steigen, auch wenn erste Daten darauf hindeuten, dass ihr Angebot begrenzt sein wird. In Europa führen strengere Vorschriften zu Sanktionen für Gebäude mit hohem CO2-Ausstoß, und fördern eine rasche Energiewende. Durch die Umsetzung ehrgeiziger Umweltmaßnahmen versucht La Française REM, den Wert der Assets zu erhalten und die Investoren und Nutzer vor den Folgen der CO2-Sanktionen zu schützen.
Virginie Wallut, Director of Real Estate Research and Sustainable Investment bei La Française Real Estate Managers
